Il Professionista su misura per te
o richiedi una
Chiedi una Consulenza o Preventivo Gratuito

Compravendita: prezzo del bene

del 13/06/2011
CHE COS'È?

Compravendita prezzo del bene: definizione

Il pagamento del prezzo del bene venduto costituisce l’obbligazione principale a carico dell’acquirente (vedi articolo 1498 codice civile). 
Il prezzo, determinato dalle parti in base alla tipologia dell’immobile, alla sua superficie e all'andamento del mercato immobiliare, viene dichiarato dalle parti al notaio al momento della stipulazione del rogito: a tale riguardo, il notaio nella sua veste di pubblico ufficiale non può che recepire le dichiarazioni delle parti, ma ha il dovere di richiamare la loro attenzione sull’esigenza di evitare ogni violazione delle norme di legge vigenti.
Nella prassi si assisteva nel passato in numerosissimi casi al fenomeno della cosiddetta “simulazione del prezzo”: le parti dichiarano al notaio un importo, da indicare nell’atto pubblico, inferiore al prezzo realmente pattuito. La parziale occultazione del prezzo aveva in genere lo scopo di ridurre i costi fiscali e notarili della compravendita: tanto le imposte dovute per il trasferimento della proprietà quanto gli onorari professionali del notaio sono infatti commisurati al valore “ufficiale” del contratto. 
La legge finanziaria del 2006, il cosiddetto “Decreto Bersani” del luglio 2006, e la legge finanziaria del 2007 hanno modificato in misura rilevante lo scenario, innovando la disciplina fiscale del trasferimento sia per quanto attiene alla posizione dell’acquirente che per quanto riguarda la posizione del venditore rendendo poco appetibile il sopra riportato espediente della “simulazione del prezzo”. 
Vediamo perché. 
In primo luogo, secondo la disciplina entrata in vigore nel 2006, si prevede che nelle compravendite tra privati che abbiano per oggetto immobili abitativi e/o loro pertinenze sia possibile (su richiesta della parte acquirente) indicare nell’atto due diversi importi: il prezzo commerciale dell’immobile e il suo valore fiscale (determinato in base alla rendita catastale rivalutata) - cosiddetto prezzo valore
Con la legge finanziaria del 2007 si può procedere alla doppia indicazione del prezzo e del valore fiscale anche nella vendita tra impresa e privato, qualora l’atto sia soggetto ad imposta di registro e non ad IVA e qualora abbia per oggetto immobili abitativi e loro pertinenze. 
La posizione dell’acquirente 
In tutti questi casi, quindi, è venuta meno ogni convenienza dell’acquirente ad occultare parte del corrispettivo: quale che sia il prezzo, infatti, egli verserà le imposte di registro, ipotecaria e catastale determinate su una base imponibile pari al valore catastale dell’immobile
Nel caso in cui sia comunque accertata (tramite controlli sulle movimentazioni bancarie, per esempio) l’occultazione parziale del prezzo l’Erario chiederà il versamento delle imposte sul corrispettivo effettivo accertato. In altre parole, se la dichiarazione del prezzo commerciale del bene non è veritiera si rischia di perdere l’opportunità di calcolare le imposte sul valore catastale. 
La posizione del venditore 
Per quanto riguarda il venditore la Legge Finanziaria 2006 ha previsto un beneficio in ordine alle imposte dovute sulla plusvalenza realizzata con la vendita dell’immobile: in base al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (decreto legislativo 917/1986) se un privato vende l’immobile entro cinque anni dalla data dell’acquisto realizzando una plusvalenza (ad esempio l’immobile comprato per 100.000 euro viene venduto per 120.000 euro) la plusvalenza medesima rientra tra i cosiddetti “redditi diversi”, soggetti a tassazione insieme agli altri redditi prodotti nell’anno in cui ha luogo la vendita. 
Non sono soggette ad imposta le plusvalenze realizzate vendendo l’immobile oltre il quinto anno dalla data di acquisto, né le plusvalenze realizzate nei primi cinque anni dall’acquisto se il venditore ha utilizzato l’immobile medesimo quale sua abitazione effettiva per più di metà del periodo di tempo in cui ne è stato proprietario. 
Il beneficio previsto dalla Legge Finanziaria 2006 (poi modificata sul punto dal Decreto Bersani) consiste nella possibilità per il venditore di chiedere l’applicazione di una imposta sostitutiva sulla plusvalenza, nella misura del 20% della stessa.

Avv. Luca Amati
Ordine degli Avvocati di Milano
Studio Legale Amati, Biavaschi e Associati

COME SI FA
Il prezzo della compravendita, fatti salvi casi particolari, va corrisposto al momento del rogito di acquisto che corrisponde (sempre fatti salvi casi particolari) al momento in cui viene trasferita la proprietà del bene.

CHI
Avvocato o notaio (contratto preliminare); notaio (contratto definitivo).

FAQ

Il prezzo può essere corrisposto in denaro contante?

No, il corrispettivo del prezzo deve essere “tracciato” attraverso la emissione di assegni o a mezzo bonifico bancario.
vota  

Inserendo i miei dati accetto le Condizioni d'uso e il trattamento dati
Voglio ricevere le newsletter di Axélero S.p.A. come specificato nel paragrafo 2b
Voglio ricevere le newsletter di società terze come specificato nel paragrafo 2c

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: VOCI CORRELATE

Compravendita: clausola penale

di Avv. Luisella Saldarini del 10/06/2011

La clausola penale è una pattuizione che le parti possono inserire in un contratto, con la quale sta..

Cooperative edilizie

di del 05/12/2016

Le cooperative edilizie sono società che si occupano della realizzazione di abitazioni destinati ai ..

Compravendita: caparra penitenziale

di Avv. Luisella Saldarini del 13/06/2011

La caparra consiste nella consegna, da una parte all'altra, di una somma di denaro o di una quantità..

Compravendita: invalidità del contratto

di Avv. Luca Amati del 10/06/2011

Per quanto concerne l’invalidità del contratto di compravendita dobbiamo fare riferimento alle norme..

Compravendita: garanzia per vizi

di Avv. Luca Amati del 06/06/2011

Il codice civile (articolo 1490) stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa vendut..