CHE COS'È?
Fallimenti immobiliari: definizione
I fallimenti immobiliari possono rappresentare delle situazioni rischiose per coloro che acquistano una casa da una ditta costruttrice coinvolta. Dal punto di vista normativo, in ogni caso, ci sono delle tutele che è bene conoscere: in particolare, grazie alla nuova legge fallimentare n. 80 del 14 maggio del 2005, può essere dichiarato invalido un contratto di compravendita immobiliare dopo che il curatore fallimentare ha esercitato l'azione revocatoria fallimentare. Nel momento in cui tale azione viene esercitata, si presuppone che non sia stato pagato il prezzo adeguato per l'immobile, o - in altri termini - che il prezzo realmente pagato nel momento in cui il contratto è stato stipulato non sia superiore al prezzo di mercato dell'immobile stesso.COME SI FA
Che cosa è revocabile?
Secondo la nuova legge fallimentare, non sono soggette all'azione revocatoria fallimentare le compravendite di immobili a uso abitativo che sono destinati a rappresentare l'abitazione principale di chi li ha acquistati o di affini entro il terzo grado. L'esercizio dell'azione revocatoria fallimentare si basa sul presupposto che il contratto di compravendita immobiliare sia stato sottoscritto l'anno precedente a quello in cui il fallimento è stato dichiarato e che l'immobile revocato possa essere rivenduto nel corso di un'asta fallimentare, in modo che la somma ricavata venga distribuita tra tutti i creditori.
CHI
Le aziende immobiliari.
FAQ
1. Quali sono i rischi concreti nel contesto di un fallimento immobiliare?
Nel caso di un fallimento immobiliare, a rischiare sono gli
acquirenti di beni immobili che hanno sottoscritto un preliminare di acquisto
non annotato nel libro fondiario o in conservatoria e che al tempo stesso hanno
versato un acconto o una caparra: a meno che non abbiano
ricevuto una fideiussione bancaria, essi rischiano di perdere l'acconto o la
caparra che hanno anticipato. Inoltre, potrebbe essere dichiarato non valido il
rogito per la compravendita di un immobile a uso abitativo, sempre che tale
immobile non sia destinato a diventare l'abitazione principale di chi l'ha
acquistato o di affini entro il terzo grado.
2. Che cosa si può fare per evitare le conseguenze negative di un fallimento immobiliare?
Due sono gli accorgimenti più importanti che vale la pena di adottare: il
primo è quello di far inserire l'indicazione del prezzo che è
stato effettivamente pagato all'interno del contratto definitivo di
compravendita, mentre il secondo è quello di farsi rilasciare una fideiussione
bancaria per gli importi che sono stati pagati prima di firmare il rogito, o
comunque di far annotare nel libro fondiario o nella conservatoria il contratto
preliminare. In questo caso, però, è opportuno ricordare che è
necessario che un notaio autentichi la firma di questi contratti.
3. La fideiussione bancaria è obbligatoria?
Il decreto legislativo n. 122 del 2005 entrato in vigore il
21 luglio di quell'anno, successivo alla legge n. 210 del 2 agosto del 2004,
stabilisce che le ditte costruttrici sono tenute a rilasciare agli acquirenti
non solo una polizza assicurativa con validità di dieci anni, ma anche una fideiussione
bancaria che garantisca, fino al momento in cui il rogito viene sottoscritto,
il pagamento delle rate o degli acconti. Va segnalato, però, che questo obbligo
coinvolge unicamente le ditte costruttrici che hanno richiesto
un provvedimento abilitativo o il permesso di costruire dopo che il decreto è
entrato in vigore: insomma, come è ovvio che sia, l'impegno non ha valore
retroattivo. La fideiussione serve a tutelare l'acquirente se la ditta
costruttrice giunge a dichiarare fallimento.
