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Compravendita: obbligazioni delle parti

del 08/11/2011
CHE COS'È?

Compravendita obbligazioni delle parti: definizione

Il contratto di vendita (o di compravendita) prevede tre obblighi principali in capo al venditore (la consegna, l'eventuale acquisto della proprietà, la garanzia da evizione e dai vizi) e uno in capo all'acquirente (il pagamento del prezzo).
Gli obblighi principali del venditore (articolo 1476 codice civile):

1. La consegna 
Il venditore, una volta perfezionato il negozio giuridico, è obbligato anzitutto alla consegna della cosa oggetto della compravendita al soggetto acquirente, nuovo proprietario del bene. L'obbligazione principale della consegna del bene prevede che lo stesso sia consegnato nello stato di fatto in cui si trovava al momento del perfezionamento della vendita, inclusi dunque gli accessori, le pertinenze ed i frutti dal giorno della vendita. Può capitare che le parti stabiliscano nella loro regolamentazione contrattuale che la consegna debba avvenire in un momento successivo. In tal caso sorgerà in capo al venditore, quale corollario dell'obbligazione di consegna, altresì l'obbligazione strumentale di custodia, come previsto dall'articolo 1170 codice civile che recita testualmente: “l'obbligazione di consegnare una cosa determinata include quella di custodirla fino alla consegna”.

2. L'acquisto della proprietà (ovvero la vendita di cosa altrui) 
Può capitare che il soggetto che si è obbligato alla vendita non sia proprietario del bene venduto. In tal caso la vendita assume solamente effetti obbligatori, ovvero quelli in capo al promittente venditore (il soggetto che ha venduto un bene appartenente ad un terzo) privo di effetti reali (in quanto nessuno può disporre giuridicamente di un bene che non gli appartiene). 
Per apprezzare la differenza tra le situazioni descritte bisogna tenere a mente che nell'ipotesi in cui un soggetto vende un proprio bene, egli realizza altresì – automaticamente  il passaggio della proprietà (tecnicamente si parla di “effetto traslativo”, in quanto la proprietà della cosa trasla, ovvero passa, da un soggetto ad un altro). Si parla in tal caso anche di effetto reale, in quanto in latino la “cosa” è detta “res”: si vuole sottolineare in tal modo come l'effetto della compravendita agisce, appunto, sulla “res”, che passa da un proprietario ad un altro. Viceversa, nella vendita di cosa altrui, non sarebbe possibile avere effetti reali proprio perché chi vende non ha il dominio sulla “res”, ma si obbliga (ed ecco perché si parla di effetto obbligatorio) a far sì che chi ha l'effettiva proprietà del bene la ceda all'acquirente.

3. La garanzia da evizione e la garanzia da vizi della cosa
L'evizione è quell'azione di chi rivendica il suo, indebitamente posseduto da altri. La garanzia per evizione, che obbligatoriamente il venditore presta ex lege, serve a garantire il compratore da, appunto, eventuali azioni di terzi che siano poi riconosciuti effettivi proprietari del bene venduto. Con la garanzia, prestata ex lege, per i vizi il venditore è obbligato a garantire che il bene venduto sia immune da difetti tali da renderla inidonea all'uso a cui era destinata, o che ne diminiuscano in modo apprezzabile il valore. Gli obblighi del compratore Il pagamento del prezzo è l'obbligazione del compratore. Il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo ove la consegna è eseguita, salvo usi diversi o diversa pattuizione. Qualora il bene non venga pagato alla consegna, il compratore-debitore dovrà eseguire la propria prestazione presso domicilio del venditore-creditore.

Avv. Paolo Fortina
Ordine degli Avvocati di Milano
NL Studio Legale

COME SI FA
Come si fa la consegna
Alla obbligazione della consegna si adempie ponendo l'acquirente, divenuto proprietario, nel possesso del bene: l'acquirente deve dunque essere messo nella condizione di poter esercitare quel potere tipico del possesso sul bene.

Come si fa a far acquistare la proprietà
Il venditore deve, a sua volta, acquistare dal proprietario il bene che egli ha già venduto al compratore: in quel momento, avendo la signoria sulla “res”, si produce altresì quell'effetto reale tipico della compravendita, e ciò avviene in maniera automatica, senza ulteriori formalità. Una volta realizzato l'effetto reale, permarranno naturalmente gli altri obblighi, in particolare quello della consegna del bene.

CHI
La vendita è il contratto che chiunque compie e realizza centinaia o forse migliaia di volte nella propria vita.
Tuttavia è consigliabile, in caso di acquisti particolari (sia per l'oggetto, per il valore, o per le modalità di acquisto), l'assistenza legale per realizzare compiutamente l'interesse concretamente perseguito dalle parti, e soprattutto per evitare incomprensioni successive che potrebbero accendere un contenzioso di non poco momento, vista l'intrinseca tecnicità - e dunque la reale difficoltà - della materia.

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