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Compravendita: fiscalità


Aggiornato al 10/06/2011

CHE COS'È
Il contratto di compravendita di immobili è un contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo). Per questi elementi di scambio la compravendita (scambio di denaro contro cosa) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa). 
La cessione di fabbricati, effettuata al di fuori dell’esercizio di impresa, è soggetta sempre all'applicazione delle imposte cosiddette indirette (imposte di registro, ipotecarie e catastali) ed in alcuni casi specifici anche all'applicazione delle imposte cosiddette dirette (Irpef).
COME SI FA
La determinazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali avviene in misura proporzionale e la base imponibile è normalmente determinata dal valore venale in comune commercio del bene. 
Alla base imponibile, determinata come sopra detto, si applicano aliquote che variano in dipendenza del bene oggetto del trasferimento ed in alcuni casi delle caratteristiche del soggetto acquirente. 
La tassazione ai fini Irpef, invece, avviene solo nel caso in cui si realizzino plusvalenze a seguito della cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni. 
La plusvalenza (data dalla differenza fra corrispettivo di vendita e costo di acquisizione) è assoggettata a tassazione ordinaria e concorre a determinare il reddito imponibile dell’anno nel quale è stata incassata. In alternativa il venditore può chiedere l’applicazione di un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza del 20%.
CHI
L’atto di compravendita si stipula sempre davanti al notaio, presenti il venditore ed il compratore. 
Le imposte di registro ipotecarie e catastali sono conteggiate e liquidate direttamente dal notaio, così come l’imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza. 
L’Irpef sulla plusvalenza soggetta a tassazione ordinaria viene, invece, determinata con la dichiarazione dei redditi relativa all'anno nel quale è stata realizzata.
FAQ

Che cosa si intende per valore venale in comune commercio?

Per valore venale in comune commercio si intende il valore normale di scambio derivante dal mercato. Questo è normalmente destinato ad essere rappresentato dal prezzo di vendita ma può anche essere differente dal valore dichiarato dai contraenti.

Come si determina la plusvalenza?

La plusvalenza imponibile è determinata dalla differenza fra corrispettivo incassato e costo di acquisizione aumentato dalle spese inerenti quali oneri fiscali sopportati al momento dell’acquisto, spese notarili e manutenzioni straordinarie eseguite durante il periodo di possesso.

La base imponibile delle imposte indirette è sempre data dal valore venale?

No, per le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze la base imponibile può essere assunta pari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo indicato in atto e senza possibilità di rettifica da parte dell’Ufficio.

L’Agenzia delle Entrate può rettificare il prezzo di vendita dichiarato dalle parti?

L’Ufficio può accertare l’atto di compravendita qualora il prezzo dichiarato dalle parti sia diverso dal valore venale. Normalmente per i fabbricati urbani l’Ufficio fa riferimento ai valori statistici individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI).


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COMMENTI

federica
06/02/2012 13:19:26
spiegazione chiara e precisa
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