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Proposta di acquisto

del 09/06/2011
CHE COS'È?

Proposta di acquisto: definizione

Nella compravendita immobiliare la proposta di acquisto è la dichiarazione scritta con cui il potenziale acquirente dell’immobile (proponente) manifesta la propria volontà di acquistare al proprietario del bene e normalmente costituisce l’atto di impulso iniziale nel procedimento formativo del contratto di vendita.
Nella prassi la proposta di acquisto è di solito formulata con clausola di irrevocabilità: in tal modo il proponente si obbliga a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale il venditore sarà libero di accettarla e di comunicare la sua accettazione, mentre un’eventuale revoca della proposta stessa, prima dello spirare del termine finale indicato per l’accettazione, sarà inefficace e non libererà il proponente dalla conclusione del contratto.
La proposta irrevocabile di acquisto non accettata dal proprietario dell’immobile nel termine di validità fissato dal proponente diviene inefficace per automatica scadenza.
La proposta, invece, integralmente accettata per iscritto dal proprietario dell’immobile nel termine stabilito vincola entrambe le parti alle obbligazioni assunte e tale vincolo sorge nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione del venditore ai sensi dell’articolo 1326 del codice civile.
Secondo la prevalente giurisprudenza, laddove la proposta d’acquisto formulata dal compratore ed accettata dal proprietario/venditore contenga già in sé tutti gli elementi essenziali per la configurazione del contratto definitivo, la stessa è idonea ad integrare gli estremi di un contratto preliminare di compravendita.

Avv. Giulio Bonanomi e Avv. Lucia Biscatti
Ordine degli Avvocati di Como
BB Studio Legale Bonanomi e Biscatti


COME SI FA
La proposta di acquisto di un bene immobile deve essere fatta per atto scritto, sottoscritto dall'aspirante acquirente (proponente).
Atteso che, normalmente, nel settore immobiliare, in tema di compravendita, entra in gioco l’attività di un mediatore (agente immobiliare), di solito la proposta di acquisto indirizzata al proprietario dell’immobile risulta contenuta in un modulo predisposto dal mediatore stesso, che viene fatto sottoscrivere al candidato compratore.
In ogni caso, la proposta di acquisto deve contenere i seguenti elementi: 
  • identificazione delle parti (acquirente, che formula la proposta; venditore, al quale è rivolta); 
  • identificazione dell’unità immobiliare; 
  • prezzo;
  • modalità e termini di pagamento; 
  • data di stipula del contratto definitivo; 
  • termine di consegna dell’immobile all'acquirente; 
  • termine entro il quale il venditore deve formulare la propria accettazione o termine di validità della proposta. 
Ai suddetti elementi, che possono definirsi primari, nella prassi si aggiunge normalmente la previsione della stipula di un successivo “contratto preliminare” e/o “compromesso” prima del contratto definitivo di vendita, previsione mirante a riprodurre in un unico atto l’accordo già concluso.
Altri elementi accessori o complementari possono poi ulteriormente integrare la proposta in relazione alle peculiari esigenze del caso concreto, quali, a mero titolo esemplificativo: eventuali specificazioni in ordine alle condizioni in cui l’immobile dovrà essere trasferito e consegnato all’atto del rogito notarile; eventuali condizioni cui subordinare l’efficacia della proposta stessa (ottenimento mutuo, se l’acquirente intende richiederne uno per far fronte al prezzo; espressa inesistenza di pesi, vincoli, privilegi, iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile); eventuali previsioni di penali per i casi di inadempimento; eccetera.

CHI
La proposta di acquisto può essere predisposta personalmente dall'aspirante acquirente.
Quando vi è un’agenzia immobiliare incaricata per la vendita dell’immobile, la proposta di acquisto viene di solito formulata per il tramite e con l’assistenza dell’agenzia stessa.
Al fine di valutare le modalità di enunciazione di specifiche clausole o di una compiuta analisi di eventuali situazioni di criticità in relazione al singolo caso (ad esempio: esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile; provenienza dell’immobile per donazione; qualificazione di acconti prezzo in termini di caparra; eccetera) può diventare opportuno consultare un avvocato o un notaio.

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