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Condominio: poteri processuali dei condomini

del 30/10/2015
CHE COS'È?

Condominio poteri processuali dei condomini: definizione

I poteri processuali dei condomini fanno riferimento sempre all'amministrazione di condominio: egli, infatti, secondo l'articolo 1130 e l'articolo 1131 del Codice Civile, è legittimato ad agire in giudizio, sia nei confronti di terzi che nei confronti di specifici condomini, anche senza bisogno di una deliberazione assembleare ad hoc, allo scopo di compiere atti conservativi dei diritti che riguardano le parti comuni di un edificio, inclusa la richiesta di misure cautelari. 


COME SI FA

Cosa sono le liti attive e passive?

In un condominio possono sorgere dei contenziosi riguardanti parti comuni dello stabile che finiscono davanti all'autorità giudiziaria. Si parla di liti attive nel momento in cui l'azione legale viene promossa dal condominio, mentre si parla di liti passive nel momento in cui sono terzi a promuovere l'azione legale, e quindi il condominio è chiamato a difendersi dalle pretese altrui. Sia in una circostanza che nell'altra, il soggetto contraddittore del condominio può essere un condomino. 

Come si suddividono le competenze tra l'assemblea e l'amministratore?

Sia nel campo del contenzioso che per le questioni extra-giudiziali le competenze vengono suddivise tra assemblea e amministratore. In alcuni casi, quindi, l'amministratore ha la possibilità di procedere di ufficio, mentre in altri casi sarà tenuto a riferire all'assemblea, ascoltando il suo parere; se l'amministratore non rispetta le competenze assembleari, il suo incarico può essere revocato. L'articolo 1331 del Codice Civile sottolinea che l'amministratore di condominio, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1330 o dei poteri assegnatigli dall'assemblea o dal regolamento, ha la rappresentanza dei partecipanti e la facoltà di agire in giudizio sia contro terzi che contro uno o più condomini. Egli può essere chiamato in giudizio per qualsiasi azione che riguardi le parti comuni dello stabile, e riceve le notifiche dei provvedimenti dell'autorità amministrativa che hanno a che fare con l'oggetto stesso. 


CHI

Un avvocato civilista con specializzazione in diritto condominiale e, naturalmente, l'amministratore di condominio. 


FAQ

1. Qual è il potere processuale dell'amministratore?

L'amministratore di condominio ha la possibilità di agire in giudizio in tutte le situazioni in cui ritenga vi sia la necessità di un'azione simile a tutela degli interessi comuni. Può trattarsi, per esempio, di un'azione di danno temuto contro gli stessi condomini o contro i confinanti, o di un'azione di recupero giudiziale del credito contro i condomini non paganti. L'amministratore è legittimato ad agire, inoltre, in tutti i casi che sono stabiliti direttamente dal regolamento condominiale, e ogni volta che l'assemblea gliene dà mandato. Il quorum richiesto, in tale circostanza, corrisponde alla maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea e a 500 millesimi. 

2. Quali sono i limiti dell'amministratore in presenza di liti passive?

Nelle liti passive, come detto, a essere chiamato in causa è il condominio stesso: in tali situazioni l'amministratore può essere convenuto per tutte le azioni che riguardano le parti comuni dello stabile. L'orientamento prevalente della giurisprudenza della Cassazione propone un'interpretazione estensiva a proposito dei limiti della legittimazione passiva, sostenendo che la rappresentanza processuale dell'amministratore non ha vincoli nel momento in cui le domande avanzate avverso il condominio sono relative alle parti comuni dell'edificio. Sarebbe buona norma, in ogni caso, che l'amministratore, in presenza di una notifica di un provvedimento amministrativo o di un atto giudiziario, predisponesse tutte le difese del caso e convocasse un'assemblea nel minor tempo possibile in modo tale da delegare all'assise il compito di prendere ogni decisione. In sostanza, quindi, l'amministratore di condominio, a proposito della legittimazione giudiziaria, ha poteri molto più estesi per le liti passive che non per le liti attive. L'amministratore, inoltre, è legittimato ad agire contro i condomini morosi anche in assenza del consenso preventivo dell'assemblea. Si è in presenza, in questo caso, di una norma imperativa, a conferma dell'attenzione che il legislatore ha riservato al recupero del credito condominiale.
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