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Condono edilizio

del 07/10/2011
CHE COS'È?

Condono edilizio: definizione

Il condono edilizio è un “procedimento” che consente la regolarizzazione amministrativa degli illeciti edilizi e l’estinzione dei reati penali connessi a tale attività illecita.
Con il termine “condono edilizio” si raggruppano le normative emanate con le leggi : 28 febbraio 1985, n°. 47 - legge 23/12/94 n. 724 art.39 e legge 24 novembre 2003, n° 326 le quali consentono “il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria delle opere esistenti non conformi alla disciplina vigente“ anche se si parla ufficialmente di “condono edilizio“ solo nella ultima legge 326/2003 (articolo 32 - legge 326-03 comma 1)
Le tre leggi si integrano e si modificano a vicenda dando origine ad una normativa particolarmente complessa, la quale definisce quali tipologie di opere abusive possono usufruire suddetto “condono” della “Sanatoria delle opere abusive” (articolo 31 - legge 47/85) o “Definizione agevolata delle violazioni edilizie” (articolo 39 - legge 724/04) il tutto a fronte del pagamento di una “oblazione“ allo Stato e alle Regioni e del pagamento al Comune del “contributo di concessione”.
Con il pagamento dell’“oblazione“ anche nel caso che non si consegua la regolarizzazione amministrativa degli abusi, stanti le tipologie di esclusione dalla sanatoria, in genere si ottiene a sensi degli articoli 38- 39 della legge 47/85 la cancellazione dei reati penali connessi alla edificazione abusiva.
Per l’attuazione delle citate leggi tutte le Regioni hanno dovuto a più riprese emanare delle proprie leggi che definiscono le parti di competenza delle stesse, essendo la materia edilizia ed urbanistica delegata alle Regioni.
Pertanto anche se nelle linee generali il condono edilizio è ispirato agli stessi principi e parametri, molte differenziazioni esistono Regione per Regione. Non si prendono in considerazione le normative di Regioni e Province a statuto speciale.

Arch. Ivo Chiaretto
Ordine degli Architetti di Padova
Studio Ambiente - Chiaretto Ivo Architetto

COME SI FA
La richiesta di condono doveva essere presentata al Comune competente per territorio al rilascio della sanatoria, ovvero il Comune su cui sorgeva la costruzione abusiva, le domande potevano essere presentate solo in alcuni periodi fissati dalle leggi 47/85- 724/94 e 326/03. 
I suddetti “termini di presentazione” delle domande sono tutti scaduti, pertanto ad oggi, salvo limitatissimi casi legati a procedure fallimentari, non è possibile presentare alcuna domanda di condono edilizio.
Alle suddette domande dovevano essere allegati, oltre alle ricevute del pagamento dell’oblazione e del contributo di concessione, una serie di documenti a dimostrazione della consistenza e della datazione delle opere abusive, nonché dei requisiti soggettivi del richiedente che a volte incidevano sulla possibilità di ottenere la “sanatoria agevolata – condono” e sull’entità dell’oblazione.
Il condono può essere ottenuto:

  1. a seguito dell’esame da parte del Comune competente, che ha obbligo di verificare la ammissibilità della domanda e la completezza delle documentazioni e dei pagamenti di legge richiedendo ove necessario i conguagli dei pagamenti e l’integrazione dei documenti previsti dalla legge, qualora il conguaglio dell’oblazione sia positivo che negativo non sia richiesto entro 36 mesi decade l’obbligo del pagamento o del rimborso;
  2. per “silenzio assenso” nel caso che il Comune non notifichi al richiedente una risposta entro 24 mesi dalla presentazione della domanda completa di tutti i documenti previsti dalla legge.
Attenzione però perché il silenzio assenso non opera in tutti i casi ma ci sono invece svariate casistiche, ad esempio in presenza di vicoli ambientali e altri (dell’articolo 32 legge 47/85), ove tale istituto non è previsto, in tali ipotesi quindi, per la sanatoria è sempre necessario il provvedimento esplicito del Comune, preceduto dal parere o nulla osta dell’Ente preposto alla vigilanza del vincolo stesso (molti Comuni con la presenza sul territorio di vincoli ambientali eccetera hanno ancora pratiche di condono inevase dal 1985,1994,2004 , tali manufatti anche se provvisti di domanda di condono e di regolari pagamenti non sono regolarizzati e subiscono forti limitazioni).
Non possono inoltre ottenere la “sanatoria – condono” le opere soggette a vincoli di assoluta in edificabilità di cui all’articolo 33 legge 47/85 e tutti i casi elencati al comma 27 dell’articolo 39 dalla legge 326/03 tra cui si possono citare come esempio gli immobili per i quali non sia possibile effettuare interventi per l'adeguamento antisismico, rispetto alle categorie previste per i comuni secondo quanto indicato dalla Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri 20 marzo 2003, n. 3274, pubblicata nella G.U. n. 105 dell’8 maggio 2003, n. 105.

CHI
Potevano presentare le domande di condono edilizio e ottenerlo i soggetti definiti dall’articolo 31 della legge 47/85 : “Alla richiesta di sanatoria ed agli adempimenti relativi possono altresì provvedere coloro che hanno titolo, ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10, a richiedere la concessione edilizia o l'autorizzazione nonché, salvo rivalsa nei confronti del proprietario, ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima."
Quindi oltre ai proprietari anche gli affittuari, possibili eredi, acquirenti eccetera nonché il professionista direttore dei lavori e l’impresa costruttrice, qualora esistenti, soprattutto ai fini della estinzione dei reati penali connessi alla edificazione in assenza ma anche in difformità dal titolo abilitativo (è però da segnalare che i soggetti diversi dal proprietario, qualora non avvallati e supportati dal proprietario stesso, hanno nella prassi incontrato notevoli difficoltà nel completare l’iter del condono stesso).
Sono escluse dalla possibilità di ottenere il condono le opere eseguite dal proprietario o avente causa condannato con sentenza definitiva, per i delitti (di mafia) di cui agli articoli 416-bis, 648-bis e 648-ter del codice penale o da terzi per suo conto.

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DISCUSSIONI ARCHIVIATE

antonio

21/01/2013 10:38:31

una volta concessa la sanatoria il comune può revocarla ovvero c'è un termine superato il quale il comune non può più procedere alla revoca?

risposta del Professionista

21/01/2013 19:07:05

la revoca di una concessione ( ora P.d.c.) sia essa ordinaria o in sanatoria in generale non è consentita, mentre è prevista la possibilità del Comune che ha rilasciato la concessione di procedere all'annullamento in caso di vizi di legittimità gravi e non rimuovobili.
Spesso anche le Amministrazioni tendono a confondere i due provvedimenti che hanno presupposti, contenuti giuridici ed effetti molto diversi.
l'annullamento deve essere debitamente motivato sotto il profilo dell'interesse pubblico derivante dall'annullamento, in mancanza di interesse pubblico specifico la concessione non potrebbe essere annullata.
il termine per procedere all'annullamneto è di 10 anni dalla data di rilascio della concessione.
( casistica a parte e molto più controversa è l'annullamento di una concessione rilascio su falsi presupposti, per errore , per dolo o colpa del richiedente.)

cesare

27/06/2013 15:08:22

salve con permesso di costruire si sono iniziati i primi lavori nel \1993 però non tutto a disegno infatti nel 1995 è stata presentata una variante che il mio tecnico non ha chiuso nel frattempo i lavori non sono andati avanti per motivi economici sono cosi ripresi nel 2009 naturalmente permessi scaduti m a sempre da parte di un altro tecnico la casa è stata iscritta al catasto finita ora io la sto pagando come seconda casa e il comune è due anni che non riesce o non vuole trovare una soluzione

risposta del Professionista

28/06/2013 11:27:24

Egr. sig. purtroppo le informazioni da Lei fornite, non sono sufficienti per un quadro completo del problema da Lei sollevato. Con quanto da Lei riportato le posso solo dire che le opere eseguite in assenza o difformità da concessioni edilizie fino al 2003 potevano essere " condonate sulla base delle normative della legge 724/04. ma la richiesta di condono doveva essere inoltrata al Comune nel 2004 - 2005,cosa che mi pare di capire non avete fatto.
Prtanto le opere eseguite in difformità anche se eseguite nel perido oggetto di condono o eseguite fuori dal periodo di condono, per essere regolarizzate devono essere oggetto di Permesso di costrure in sanatoria secondo quanto previsto da D.P.R. 380/01.
per ottenere tale " sanatoria ordinaria" bisogna richiederla con apposita istanza e dimostrare che le opere da sanare hanno il requisito della "doppia conformità" ovvero che tali opere sono conformi alle norme urbanistiche e di Regolamento Edilizio sia al momento della loro esecuzione che al momento di presentazione della domanda di sanatoria. In tale caso la sanatoria è dovuta con il pagamento di una sanzione amministrativa pari al doppio del contributo altrimenti dovuto per le stesse opere.
Se le opere abusive non hanno tale requisito di doppia conformità, non possono accedere alla snatoria ordinaria e devono essere demolite.
Qualora le opere stesse non possano essere demolite senza pregiudizio della parte di edificio regolare "conforme" possono essere mantenute anche se non sanate con il pagamento di una sanzione pari al doppio del valore delle stesse.
Quanto sopra è valido in assenza di vincoli urbanistici, particolari quali quelli ambientali.
Per valutazioni più approfondite necessiterebbe una visione completa dei progetti e delle norme Comunali.
Spero di essere stato utile
Arch. Chiaretto

michele

07/11/2013 16:52:07

Salve,
sono Michele ed ho un dubbio che spero riusciate gentilmente a risolvermi.

Mio padre nel lontano 1985
possedeva un terreno per 1/5 in comune pro-indiviso.

Nel 1994 costruisce un fabbricato ed apre una domanda di condono per opere edilizie abusive.

Nel 2000 mio padre muore senza chiudere la domanda di condono.
Con successione legittima,essendo figlio unico ed essendo mia madre defunta, eredito l'1/5 e acquisto gli altri
4/5 diventando uno proprietario del terreno su cui l'immobile oggetto di condono insiste.

La domanda è questa: l'immobile è di mia proprietà o no??

grazie anticipatamente per la risposta.

risposta del Professionista

08/11/2013 11:10:25

dalle informazioni da Lei fornite, si ricava che il padre ha presentato richiesta di condono per un edificio costruito dallo stesso, su un terreno che però era di sua proprietà solo per la quota di 1/5. Il condono poteva in effetti essere riciesto anche da un soggetto che non possedeva il requisito della piena proprietà, anche un affittuario avrebbe avuto titolo e presentare la domanda di condono.
La presentazione di condono edilizio e anche l'eventuale suo, completamneto con l'integrale pagamnento dell'oblazione, oneri ecc... con il conseguimento della sanatoria non altera il regime di proprietà che resta legato al terreno su cui sorge il fabbricato, pertanto a mio avviso se lei ha ereditato la quota di proprietà del padre è proprietario di 1/5 dell'edificio. Se la costruzione è stata integralmente eseguita dal padre per entrarne dovrà farsi riconoscre le spese sostenute , dagli altri proprietari e comunque acqistare con atto notarile i 4/5 mancanti.
Uno studio notarile potrà essere più preciso sull'aspetto della compravendita delle quote di proprietà e sul valore da asseganre alla eventuale transazione.

marco

14/04/2015 14:28:19

Salve .mio padre aveva presentato una domanda di sanatoria nel 1986,
per regolarizzare un piano sopraelevato costruito sin dal 19 77 pagando l oblazione. mancava di pagare la bucalossi .dopo trent anni il Comune ci manda una raccomandata in cui si richiede il pagamento degli oneri di costruzione, urbanizzazione e danno ambientale.E' giusta tale richiesta?
Ringraziandola per la sua risposta porgo distinti saluti.

risposta del Professionista

17/04/2015 11:40:50

dalle informazione da Lei fornite, deduco che l'immobile sia in area sottoposta a vincolo ambientale, ed in questo caso l'azione del Comune anche con 30 anni di ritardo non si prescrive e non è invocabile il silenzio assenso.Pertanto salva una più approfondita, verifica di come sia stato effettuato il calcolo degli oneri e delle sanzioni la procedura sembra corretta ed è l'unica che consente di ottenere la regolarizzazione del manufatto, a condizione che il Comune abbia acquisito il parere favorevole da parte della soprintendenza competente per il tipo di vincolo, tale parere vincolante, dovrebbe essere notificato o precedentemente o contestualmente alla notifica del " Danno ambientale"
cordiali saluti.

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