Quote e divisioni patrimoniali immobili: definizione
Le quote e divisioni patrimoniali di immobili entrano
in gioco nel momento in cui le parti che condividono la proprietà di un
immobile prendono la decisione di attribuire il titolo esclusivo di una
porzione di fabbricato a ognuna di esse. Lo strumento giuridico attraverso cui
lo stato di comunione in vigore tra più soggetti cessa prende il nome di atto
di divisione: nel momento in cui viene redatto, viene stabilita anche
l'attribuzione della proprietà esclusiva di una parte del bene comune a ogni
soggetto. L'atto di divisione di un immobile prevede che dalla
titolarità comune a più soggetti si passi all'attribuzione di una parte del
fabbricato a ciascun soggetto in funzione della quota che gli spetta.
Come avvengono le quote e le divisioni patrimoniali di
immobili?
In molti casi succede che il fabbricato sia
caratterizzato da dimensioni che consentono una divisione in unità
immobiliari differenti: se si è in grado di operare una suddivisione
che riflette in maniera precisa le quote che spettano ai diversi soggetti, si
ha a che fare con una semplice divisione. In tale circostanza,
l'atto è assoggettato all'imposta catastale e a quella ipotecaria in misura
fissa, mentre per l'imposta di registro è prevista un'aliquota pari all'1%. Non
sempre, però, la situazione è così semplice, dal momento che nelle divisioni
di immobili può accadere che il fabbricato presenti una conformazione
che renda impossibile una precisa suddivisione che rispetti le
quote che spettano a ogni soggetto. Un'operazione che può essere compiuta in
una situazione di questo tipo è quella che prevede di identificare sulle
planimetrie superfici di dimensione uguale, ma non è certo la più consigliata.
1. Quali sono gli step da seguire per la stima di aziende agricole?
La stima prevede lo svolgimento di diverse indagini,
relative all'attività svolta dalla società, alla verifica dei documenti
contabili e sociali, alla verifica storica presso il registro delle imprese,
agli eventi storici dell'azienda e alle informazioni che sono state assunte dai
responsabili aziendali. Viene presa in considerazione, inoltre, la struttura
della società attuale; la stima richiede anche la valutazione
dei bilanci di esercizio, l'individuazione degli elementi attivi e degli
elementi passivi dell'azienda e la verifica dei debiti potenziali, dipendenti
da pendenze fiscali o da cause in corso. In funzione delle indagini che vengono
compiute, si ha la possibilità di monitorare il sistema contabile dell'azienda
agricola e la sua affidabilità. Dopodiché si controlla se i crediti tengono
conto della possibilità di incasso effettiva, se le attività segnalate nella
situazione patrimoniale sono state contabilizzate in maniera corretta (e lo
stesso vale anche per le passività), se le poste attive e le poste passive
calcolate in funzione di ratei e risconti sono state determinate in maniera
corretta, se le poste attive si basano su documenti inventariali validi e se
gli accantonamenti al passivo corrispondono alla situazione reale.
2. Quali sono i metodi di valutazione che possono essere adottati?
La prassi professionale e la dottrina indicano che per la stima di
aziende agricole si può fare riferimento a diversi metodi di
valutazione: quello reddituale, quello patrimoniale, quello finanziario e
quello misto. In linea di massima quello più indicato è il metodo misto patrimoniale
reddituale, che ha il pregio di tenere in considerazione le attese reddituali e
al tempo stesso l'aspetto patrimoniale. Quest'ultimo è rappresentato dal
patrimonio netto contabile rettificato, che corrisponde al valore che deriva
dall'analisi compiuta sulle voci attive e passive: le singole poste con
autonome stime vengono rettificate ai valori di mercato
correnti. Per quel che riguarda le attese reddituali, si richiede la stima di
un valore di avviamento che ha origine dalla capacità reddituale futura
dell'azienda.
