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Quote e divisioni patrimoniali immobili

del 31/07/2017
CHE COS'È?

Quote e divisioni patrimoniali immobili: definizione

Le quote e divisioni patrimoniali di immobili entrano in gioco nel momento in cui le parti che condividono la proprietà di un immobile prendono la decisione di attribuire il titolo esclusivo di una porzione di fabbricato a ognuna di esse. Lo strumento giuridico attraverso cui lo stato di comunione in vigore tra più soggetti cessa prende il nome di atto di divisione: nel momento in cui viene redatto, viene stabilita anche l'attribuzione della proprietà esclusiva di una parte del bene comune a ogni soggetto. L'atto di divisione di un immobile prevede che dalla titolarità comune a più soggetti si passi all'attribuzione di una parte del fabbricato a ciascun soggetto in funzione della quota che gli spetta. 


COME SI FA

Come avvengono le quote e le divisioni patrimoniali di immobili?

In molti casi succede che il fabbricato sia caratterizzato da dimensioni che consentono una divisione in unità immobiliari differenti: se si è in grado di operare una suddivisione che riflette in maniera precisa le quote che spettano ai diversi soggetti, si ha a che fare con una semplice divisione. In tale circostanza, l'atto è assoggettato all'imposta catastale e a quella ipotecaria in misura fissa, mentre per l'imposta di registro è prevista un'aliquota pari all'1%. Non sempre, però, la situazione è così semplice, dal momento che nelle divisioni di immobili può accadere che il fabbricato presenti una conformazione che renda impossibile una precisa suddivisione che rispetti le quote che spettano a ogni soggetto. Un'operazione che può essere compiuta in una situazione di questo tipo è quella che prevede di identificare sulle planimetrie superfici di dimensione uguale, ma non è certo la più consigliata. 


CHI

Geometri, architetti e periti.


FAQ

1. Quali sono gli step da seguire per la stima di aziende agricole?

La stima prevede lo svolgimento di diverse indagini, relative all'attività svolta dalla società, alla verifica dei documenti contabili e sociali, alla verifica storica presso il registro delle imprese, agli eventi storici dell'azienda e alle informazioni che sono state assunte dai responsabili aziendali. Viene presa in considerazione, inoltre, la struttura della società attuale; la stima richiede anche la valutazione dei bilanci di esercizio, l'individuazione degli elementi attivi e degli elementi passivi dell'azienda e la verifica dei debiti potenziali, dipendenti da pendenze fiscali o da cause in corso. In funzione delle indagini che vengono compiute, si ha la possibilità di monitorare il sistema contabile dell'azienda agricola e la sua affidabilità. Dopodiché si controlla se i crediti tengono conto della possibilità di incasso effettiva, se le attività segnalate nella situazione patrimoniale sono state contabilizzate in maniera corretta (e lo stesso vale anche per le passività), se le poste attive e le poste passive calcolate in funzione di ratei e risconti sono state determinate in maniera corretta, se le poste attive si basano su documenti inventariali validi e se gli accantonamenti al passivo corrispondono alla situazione reale.

2. Quali sono i metodi di valutazione che possono essere adottati?

La prassi professionale e la dottrina indicano che per la stima di aziende agricole si può fare riferimento a diversi metodi di valutazione: quello reddituale, quello patrimoniale, quello finanziario e quello misto. In linea di massima quello più indicato è il metodo misto patrimoniale reddituale, che ha il pregio di tenere in considerazione le attese reddituali e al tempo stesso l'aspetto patrimoniale. Quest'ultimo è rappresentato dal patrimonio netto contabile rettificato, che corrisponde al valore che deriva dall'analisi compiuta sulle voci attive e passive: le singole poste con autonome stime vengono rettificate ai valori di mercato correnti. Per quel che riguarda le attese reddituali, si richiede la stima di un valore di avviamento che ha origine dalla capacità reddituale futura dell'azienda. 
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