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Stima di fabbricati civili, rurali e industriali

del 26/05/2016
CHE COS'È?

Stima di fabbricati civili, rurali e industriali: definizione

La stima dei fabbricati civili, rurali e industriali si basa su diversi criteri: oltre al costo di costruzione, entrano in gioco la stima per comparazione con i prezzi di mercato, il valore di trasformazione e la stima per capitalizzazione. Per quel che riguarda la stima in base al costo di costruzione, si basa sul cosiddetto computo metrico estimativo, la cui compilazione presuppone un'analisi tecnica dei diversi processi di costruzione di cui c'è bisogno ai fini della realizzazione dell'opera. All'interno del computo devono essere presenti la quantità di manodopera e i prezzi relativi (cioè i salari), gli stipendi dell'amministrazione, gli oneri commerciali, gli oneri fiscali, gli oneri finanziari, gli utili dell'impresa, le quote di ammortamento degli impianti utilizzati, la quantità e i prezzi delle materie prime e i costi di produzione, dalla manutenzione all'energia.


COME SI FA

Quali sono le categorie tecniche di spesa del computo metrico estimativo?

Il computo metrico estimativo include diverse categorie tecniche di spesa, tra le quali gli impianti, gli scavi, i rivestimenti delle pareti, il movimento terra, i pavimenti, le demolizioni, le opere in ferro, le strutture murarie, le opere di pittura, le opere in cemento armato, gli infissi, i solai, le coperture e gli intonaci.

Cosa sono il coefficiente di vetustà e il coefficiente di obsolescenza?

Il coefficiente di vetustà e il coefficiente di obsolescenza sono due parametri che intervengono nella valutazione di un fabbricato non nuovo: in questi casi, infatti, è necessario fare riferimento a un deprezzamento che incide sul costo di costruzione. In particolare, il coefficiente di vetustà deriva dal rapporto tra la durata complessiva del fabbricato e la sua età, e tiene conto anche del suo stato di manutenzione; il coefficiente di obsolescenza, invece, ha a che fare con la minore razionalità del fabbricato riguardo alla funzione svolta.


CHI

Un geometra o un esperto di estimo.


FAQ

1. Che cos'è la stima per comparazione con i prezzi di mercato?

La stima dei fabbricati civili, rurali e industriali può avvenire anche per comparazione con i prezzi di mercato: per prima cosa si procede all'individuazione del segmento di mercato, così da poter ricercare i beni comparabili, e successivamente si identificano le caratteristiche rilevanti dei fabbricati; quindi, si sceglie il parametro di comparazione. Per quel che riguarda l'individuazione del segmento di mercato, i criteri di cui è opportuno tenere conto sono la destinazione del fabbricato (che può essere a uso industriale, o un'abitazione, e così via), la sua ubicazione (considerando la distanza dalle infrastrutture, dai mercati, eccetera) e la sua tipologia costruttiva. Le caratteristiche rilevanti dei fabbricati a uso residenziale si distinguono in produttive (inesigibilità, sfitti, regime di esenzione fiscale), tecnologie (età, grado di finimento, stato di manutenzione, innovazione), posizionali intrinseche (luminosità, orientamento e panoramicità) e posizionali estrinseche (servizi, amenità, salubrità, accessibilità al posto di lavoro e accessibilità al centro). 

2. Che cos'è la determinazione del saggio di capitalizzazione?

Un fattore importante nella stima dei fabbricati è rappresentato dal saggio di capitalizzazione, il quale viene scelto a seconda dell'interesse ritraibile da investimenti alternativi che vantano analogie con i fabbricati per durata di impiego e sicurezza: è il caso, per esempio, dei titoli obbligazionari. Il saggio di capitalizzazione ha un campo di variazione compreso tra il 2%, nel caso delle costruzioni di lusso, e il 6%, nel caso delle costruzioni a fini produttivi.
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