Stima di fabbricati civili, rurali e industriali: definizione
La stima dei fabbricati civili, rurali e industriali si basa su diversi criteri: oltre al costo di costruzione, entrano in gioco la stima per comparazione con i prezzi di mercato, il valore di trasformazione e la stima per capitalizzazione. Per quel che riguarda la stima in base al costo di costruzione, si basa sul cosiddetto computo metrico estimativo, la cui compilazione presuppone un'analisi tecnica dei diversi processi di costruzione di cui c'è bisogno ai fini della realizzazione dell'opera. All'interno del computo devono essere presenti la quantità di manodopera e i prezzi relativi (cioè i salari), gli stipendi dell'amministrazione, gli oneri commerciali, gli oneri fiscali, gli oneri finanziari, gli utili dell'impresa, le quote di ammortamento degli impianti utilizzati, la quantità e i prezzi delle materie prime e i costi di produzione, dalla manutenzione all'energia.
Quali sono le categorie tecniche di spesa del computo metrico estimativo?
Il computo metrico estimativo include diverse categorie tecniche di spesa, tra le quali gli impianti, gli scavi, i rivestimenti delle pareti, il movimento terra, i pavimenti, le demolizioni, le opere in ferro, le strutture murarie, le opere di pittura, le opere in cemento armato, gli infissi, i solai, le coperture e gli intonaci.
Cosa sono il coefficiente di vetustà e il coefficiente di obsolescenza?
Il coefficiente di vetustà e il coefficiente di obsolescenza sono due parametri che intervengono nella valutazione di un fabbricato non nuovo: in questi casi, infatti, è necessario fare riferimento a un deprezzamento che incide sul costo di costruzione. In particolare, il coefficiente di vetustà deriva dal rapporto tra la durata complessiva del fabbricato e la sua età, e tiene conto anche del suo stato di manutenzione; il coefficiente di obsolescenza, invece, ha a che fare con la minore razionalità del fabbricato riguardo alla funzione svolta.
Un geometra o un esperto di estimo.
