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Valore di mercato immobili

del 25/02/2016
CHE COS'È?

Valore di mercato immobili: definizione

Il valore di mercato di un immobile può essere definito come l'importo stimato a cui verrebbe venduto un immobile alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, in assenza di fattori esterni che li condizionino e in seguito a una attività di marketing adeguata portata a termine da tutte e due le parti. Per una stima del valore di mercato è necessario moltiplicare la superficie commerciale per i coefficienti di merito e moltiplicare di nuovo il prodotto ottenuto per la quotazione al metro quadro. Come si può intuire, per determinare il valore di mercato degli immobili, sia che debbano essere affittati sia che debbano essere venduti, c'è bisogno di conoscenze specifiche e delle competenze di operatori qualificati. 


COME SI FA

Quali sono i più importanti coefficienti di merito?

Un primo coefficiente di merito è lo stato locativo: per una abitazione libera, tale coefficiente è del 100%, mentre per una abitazione che viene affittata per brevi periodi stagionalmente è pari al -5%. Un altro coefficiente di merito è il piano: per una unità abitativa al seminterrato viene applicato un coefficiente di merito del -25%, mentre per una al terzo piano è previsto un coefficiente di merito dello 0% se c'è l'ascensore e del -20% se non c'è. Per un attico, invece, coefficiente del 20% in presenza di un ascensore e del -20% in sua assenza. Ancora, sono considerati coefficienti di merito la luminosità (un appartamento molto luminoso, con soleggiatura diretta presente per tutto l'arco della giornata, offre un coefficiente di merito del 10%) e lo stato di conservazione: un immobile in buono stato presuppone un coefficiente di merito dello 0%, che diventa del 10% se è di nuova costruzione o se è stato finemente ristrutturato. Infine, rientra tra i coefficienti il riscaldamento (un immobile con riscaldamento autonomo ha un coefficiente di merito pari al 5%, mentre per un immobile con riscaldamento centralizzato con contabilizzatore è pari al 2%) e l'esposizione a vista. 


CHI

A curare la rilevazione delle informazioni economiche e tecniche riguardanti i valori immobiliari e la loro elaborazione è l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, che si occupa anche dei tassi di rendita e del mercato degli affitti, oltre che della valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia delle Entrate. La banca dati di questo osservatorio rappresenta una fonte di informazioni molto importante per ciò che concerne il mercato immobiliare del nostro Paese, e di conseguenza costituisce uno strumento alquanto utile per gli operatori del mercato, ma anche per la pubblica amministrazione, per gli istituti di ricerca - sia privati che pubblici -, per gli studiosi del settore immobiliare, per i ricercatori e, ovviamente, per i singoli cittadini. 


FAQ

1. A cosa servono le quotazioni immobiliari OMI?

Lo scopo delle quotazioni immobiliari OMI, che vengono pubblicate ogni sei mesi, è quello di individuare per ciascuna zona OMI (ambito territoriale omogeneo) un intervallo di valori di mercato per unità di superficie con riferimento a immobili situati nella stessa zona omogenea, non tenendo conto degli immobili particolarmente degradati né di quelli di maggior pregio. Le quotazioni OMI, in pratica, nell'ambito dei processi estimativi mettono a disposizione indicazioni di valore di larga massima, e quindi non possono sostituire le stime puntuali. In altri termini, l'immobile può essere descritto in modo esaustivo unicamente con la stima di un tecnico professionista, che provvede anche ad attribuirgli un valore e a motivarlo.
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