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Stima di aree edificabili

del 11/05/2016
CHE COS'È?

Stima di aree edificabili: definizione

La stima di aree edificabili comprende l'insieme di operazioni che consentono di valutare un terreno dal punto di vista monetario: un'area viene considerata edificabile nel momento in cui si presta alla costruzione di un fabbricato industriale, di un fabbricato urbano o di un fabbricato civile. Le aree edificabili si distinguono in aree a uso pubblico e aree a uso privato: le prime sono destinate alla realizzazione di opere pubbliche, sia su terreni di proprietà privata - che, dunque, vengono espropriati -, sia su terreni del demanio; le seconde, invece, sono destinate alle esigenze della vita produttiva e della vita civile. A loro volta, le aree edificabili a uso privato si dividono in terreni fabbricabili e terreni agricoli: sui terreni fabbricabili possono essere costruiti fabbricati industriali, fabbricati civili o fabbricati urbani a prescindere dall'uso che ne viene fatto al momento, mentre i terreni agricoli includono terreni che ospitano costruzioni rurali, terreni coltivati e terreni non coltivati per decisione del proprietario.


COME SI FA

Che cos'è la qualifica del suolo?

Per effettuare la stima di aree edificabili si procede alla qualifica del suolo, che prescinde dalla volontà del proprietario e dalla natura del suolo, ma dipende dall'esistenza di una domanda per l'uso edificatorio, dalla non destinazione a uso pubblico, dalla non riserva all'attività agricola e dalla mancanza di vincoli che potrebbero violare l'uso edificatorio. 


CHI

Un geometra o un esperto di estimo.


FAQ

1. Quali sono i metodi di stima attuabili?

In molti casi, gli scopi pratici della stima di aree edificabili chiamano in causa il valore di mercato: tale presupposto, tuttavia, prevede una condizione indispensabile, vale a dire quella che vi sia un mercato concorrenziale e attivo. D'altro canto, i terreni diventeranno fabbricati, e dunque subentra il valore di trasformazione. Ancora, il valore agricolo è quello dei terreni situati nelle aree esterne ai centri abitati, in cui è quasi nulla la domanda di aree edificabili; non possono essere trascurati, infine, il valore di capitalizzazione dei redditi e il valore complementare (necessario nel momento in cui un reliquato fa sì che il valore di un'area confinante aumenti per merito suo).

2. Come avviene la stima con il valore di mercato?

Il valore di mercato rappresenta l'aspetto più rispondente alla stima delle aree edificabili: poiché le aree fabbricabili non producono alcun tipo di reddito, o comunque lo producono solo se vengono coltivate (e si tratta, comunque, di un reddito che non incide sul valore di mercato), la stima deriva da un procedimento sintetico che si basa su un parametro, la cubatura edificabile, che è data dal prodotto tra l'indice di edificabilità del lotto e la sua superficie. Al valore ordinario vanno aggiunti i comodi e detratti gli scomodi; inoltre, bisogna apportare le aggiunte del caso, come le opere di pregio architettonico, senza dimenticare le detrazioni, come le ipoteche per i mutui.

3. Cos'è la stima con il valore di trasformazione?

Come detto, il valore di trasformazione è uno degli aspetti economici a cui si può fare riferimento per la stima di aree edificabili: esso è il risultato della differenza tra il valore di mercato del bene trasformato più probabile e il costo di trasformazione prevedibile. Se non esiste un mercato delle aree edificabili che possa essere distinto con chiarezza dal mercato dei terreni agricoli, questa stima può tenere conto del valore agricolo, come valore minimo che può essere attribuito all'area.
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