Stima di aree edificabili: definizione
La stima di aree edificabili comprende l'insieme di
operazioni che consentono di valutare un terreno dal punto di vista monetario:
un'area viene considerata edificabile nel momento in cui si presta alla
costruzione di un fabbricato industriale, di un fabbricato urbano o di un
fabbricato civile. Le aree edificabili si distinguono in aree a uso pubblico e
aree a uso privato: le prime sono destinate alla realizzazione di opere
pubbliche, sia su terreni di proprietà privata - che, dunque, vengono
espropriati -, sia su terreni del demanio; le seconde, invece, sono destinate
alle esigenze della vita produttiva e della vita civile. A loro volta, le aree
edificabili a uso privato si dividono in terreni fabbricabili e terreni
agricoli: sui terreni fabbricabili possono essere costruiti fabbricati
industriali, fabbricati civili o fabbricati urbani a prescindere dall'uso che
ne viene fatto al momento, mentre i terreni agricoli includono terreni che
ospitano costruzioni rurali, terreni coltivati e terreni non coltivati per
decisione del proprietario.
Che cos'è la qualifica del suolo?
Per effettuare la stima di aree edificabili si procede alla qualifica
del suolo, che prescinde dalla volontà del proprietario e dalla natura
del suolo, ma dipende dall'esistenza di una domanda per l'uso edificatorio,
dalla non destinazione a uso pubblico, dalla non riserva all'attività agricola
e dalla mancanza di vincoli che potrebbero violare l'uso edificatorio.
1. Quali sono i metodi di stima attuabili?
In molti casi, gli scopi pratici della stima di aree edificabili chiamano in
causa il valore di mercato: tale presupposto, tuttavia,
prevede una condizione indispensabile, vale a dire quella che vi sia un mercato
concorrenziale e attivo. D'altro canto, i terreni diventeranno fabbricati, e
dunque subentra il valore di trasformazione. Ancora, il valore agricolo è
quello dei terreni situati nelle aree esterne ai centri abitati, in cui è quasi
nulla la domanda di aree edificabili; non possono essere trascurati, infine, il
valore di capitalizzazione dei redditi e il valore complementare (necessario nel
momento in cui un reliquato fa sì che il valore di un'area confinante aumenti
per merito suo).
2. Come avviene la stima con il valore di mercato?
Il valore di mercato rappresenta l'aspetto più rispondente alla stima delle
aree edificabili: poiché le aree fabbricabili non producono alcun tipo di
reddito, o comunque lo producono solo se vengono coltivate (e si tratta,
comunque, di un reddito che non incide sul valore di mercato), la stima deriva
da un procedimento sintetico che si basa su un parametro, la cubatura
edificabile, che è data dal prodotto tra l'indice di edificabilità del
lotto e la sua superficie. Al valore ordinario vanno aggiunti i comodi e
detratti gli scomodi; inoltre, bisogna apportare le aggiunte del caso, come le
opere di pregio architettonico, senza dimenticare le detrazioni, come le
ipoteche per i mutui.
3. Cos'è la stima con il valore di trasformazione?
Come detto, il valore di trasformazione è uno degli aspetti
economici a cui si può fare riferimento per la stima di aree edificabili: esso
è il risultato della differenza tra il valore di mercato del bene trasformato
più probabile e il costo di trasformazione prevedibile. Se non esiste un
mercato delle aree edificabili che possa essere distinto con chiarezza dal
mercato dei terreni agricoli, questa stima può tenere conto del valore
agricolo, come valore minimo che può essere attribuito all'area.
