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Valutazione immobiliare

del 18/04/2016
CHE COS'È?

Valutazione immobiliare: definizione

La valutazione immobiliare non è altro che la determinazione del valore di mercato di un bene immobile: a compierla è il cosiddetto valutatore immobiliare, che poi riporta i risultati della propria attività nella cosiddetta perizia di stima. Una valutazione immobiliare corretta rappresenta una evidente forma di tutela a vantaggio dei consumatori, ma anche per gli istituti di credito, per esempio nelle cartolarizzazioni o in altre operazioni finanziarie di questo genere.


COME SI FA

In cosa consiste la valutazione immobiliare?

Un valutatore qualificato e abilitato si occupa della valutazione immobiliare con lo scopo di determinare un elemento patrimoniale del bene immobile preso in considerazione. Di solito tale elemento patrimoniale è il valore di mercato, ma può anche essere diverso, in base al tipo di immobile con cui si ha a che fare o all'obiettivo dell'attività di valutazione. Per esempio, la valutazione può essere connessa a una due diligence relativa ad ambiti differenti. 


CHI

La valutazione immobiliare può essere effettuata da un agente immobiliare, da una società di valutazione immobiliare, da uno studio associato di professionisti, da un perito esperto presso la Camera di Commercio, da un agronomo, da un perito industriale, da un geometra, da un architetto o da un ingegnere. L'incaricato della valutazione deve avere un'esperienza di non meno di tre anni nel settore; inoltre, deve vantare competenze nell'ambito della fiscalità immobiliare, nell'ambito dei sistemi catastali, nell'ambito delle certificazioni ambientali e nell'ambito dei mercati immobiliari, oltre che sui principi di economica ed estimo. Tra le competenze richieste ci sono anche quelle in scienza e tecnica delle costruzioni, in statistica, in matematica finanziaria e in diritto urbanistico. Il riferimento normativo in materiale è la norma Uni 11558/2014, relativa ai requisiti di conoscenza, abilità e competenza dei valutatori immobiliari, che si prefigge l'obiettivo di garantire una corretta determinazione del valore dei beni immobili. 


FAQ

1. Che cos'è la perizia di stima?

La perizia di stima è un elaborato costituito da testo, immagini e grafici che serve a descrivere in modo esaustivo un bene da stimare e a valutare la sua natura commerciale ed economica. All'interno di questa perizia vengono indicate tutte le caratteristiche del bene, sia quelle intrinseche che quelle estrinseche: dai valori termici alla struttura portante, dall'ubicazione ai materiali, dal carico di resistenza agli estremi di identificazione catastale, dagli estremi della concessione edilizia ai certificati di agibilità, dall'età di realizzazione ai certificati di abitabilità, dalla presenza di servizi pubblici in zona alla qualità delle rifiniture. 

2. Quali sono gli standard di valutazione presi in considerazione?

Per quel che riguarda lo scenario del nostro Paese, i criteri a cui le valutazioni immobiliari devono rispondere non sono specificati da nessuna norma generale. Si può fare riferimento, in ogni caso, al Codice delle Valutazioni Immobiliari, disponibile anche in una versione inglese, denominata Italian Property Valuation Standard, all'interno del quale sono riportate le best practice internazionali. Secondo lo schema del Codice delle Valutazioni Immobiliari, è importante segmentare il mercato immobiliare e definire i valori di stima come il valore di uso, il mortgage lending value, il fair value e il valore di mercato. Fondamentale, inoltre, è la descrizione di tutte le procedure che vengono adottate per la rilevazione dei dati immobiliari. Sono importanti anche le Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie fornite dall'Abi, cioè l'Associazione Bancaria Italiana, che si riferiscono in modo specifico alle banche. 
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