Stima di aziende agricole: definizione
La stima di aziende agricole ha lo scopo di individuare il
loro valore di mercato in modo tale che possa essere determinato un
corrispettivo equo in vista di una loro compravendita. Nella maggior parte dei
casi, in occasione della cessione di un'azienda agraria la consuetudine prevede
che il venditore ceda le scorte (vale a dire gli attrezzi, le macchine, il
bestiame e così via) in maniera separata rispetto al contesto aziendale, o
comunque le porti via. Si parla, in questo caso, di vendita a cancelli aperti.
Nel caso della vendita a cancelli chiusi, invece, la proprietà
venditrice è tenuta a lasciare le scorte aziendali a disposizione degli
acquirenti: scorte aziendali che, di conseguenza, vanno a costituire una parte
integrante della vendita, e che hanno un valore di cui non si può non tener
conto.
Come si effettua la stima di aziende agricole?
Il metodo classico per la determinazione del valore di un'azienda
agricola è rappresentato dal cosiddetto metodo indiretto per
capitalizzazione del reddito. Noto anche come metodo analitico, esso permette
di ricavare il valore di stima tramite la capitalizzazione del
beneficio fondiario, ma non prende in considerazione il valore capitale che è
rappresentato dalle scorte, dal momento che riguarda solo il valore delle
immobilizzazioni, e quindi delle opere di scolo, delle opere di sistemazione,
dei fabbricati, dei terreni, e così via.
1. Quali sono gli step da seguire per la stima di aziende agricole?
La stima prevede lo svolgimento di diverse indagini,
relative all'attività svolta dalla società, alla verifica dei documenti
contabili e sociali, alla verifica storica presso il registro delle imprese,
agli eventi storici dell'azienda e alle informazioni che sono state assunte dai
responsabili aziendali. Viene presa in considerazione, inoltre, la struttura
della società attuale; la stima richiede anche la valutazione
dei bilanci di esercizio, l'individuazione degli elementi attivi e degli
elementi passivi dell'azienda e la verifica dei debiti potenziali, dipendenti
da pendenze fiscali o da cause in corso. In funzione delle indagini che vengono
compiute, si ha la possibilità di monitorare il sistema contabile dell'azienda
agricola e la sua affidabilità. Dopodiché si controlla se i crediti tengono
conto della possibilità di incasso effettiva, se le attività segnalate nella
situazione patrimoniale sono state contabilizzate in maniera corretta (e lo
stesso vale anche per le passività), se le poste attive e le poste passive
calcolate in funzione di ratei e risconti sono state determinate in maniera
corretta, se le poste attive si basano su documenti inventariali validi e se
gli accantonamenti al passivo corrispondono alla situazione reale.
2. Quali sono i metodi di valutazione che possono essere adottati?
La prassi professionale e la dottrina indicano che per la stima di
aziende agricole si può fare riferimento a diversi metodi di
valutazione: quello reddituale, quello patrimoniale, quello finanziario e
quello misto. In linea di massima quello più indicato è il metodo misto patrimoniale
reddituale, che ha il pregio di tenere in considerazione le attese reddituali e
al tempo stesso l'aspetto patrimoniale. Quest'ultimo è rappresentato dal
patrimonio netto contabile rettificato, che corrisponde al valore che deriva
dall'analisi compiuta sulle voci attive e passive: le singole poste con
autonome stime vengono rettificate ai valori di mercato
correnti. Per quel che riguarda le attese reddituali, si richiede la stima di
un valore di avviamento che ha origine dalla capacità reddituale futura
dell'azienda.
