Perizia bancaria fabbricati: definizione
La perizia bancaria per fabbricati è lo strumento tramite
il quale una banca può sapere se la garanzia reale rappresentata dall'immobile
nell'ambito di un finanziamento sia adeguata per tutelare il rimborso del mutuo
nel caso in cui questo non dovesse essere adempiuto. La banca, quindi, nomina
un perito, che dopo avere visionato il fabbricato ne stabilisce il valore. Lo
scopo della perizia è anche quello di verificare che l'immobile sia conforme
alle norme sia dal punto di vista dell'urbanistica che dal punto di vista
dell'edilizia.
Quali sono i documenti necessari affinché la perizia venga eseguita
in maniera corretta?
Sono necessari l'atto di provenienza e la documentazione catastale.
Attraverso l'atto di provenienza si ha la possibilità di verificare le
eventuali modifiche o trasformazioni subite nel corso del tempo dal fabbricato,
ma anche tutte le informazioni utili per accertare la legittimità dell'edificio
sul piano edilizio e su quello urbanistico. Inoltre, questo atto permette di
valutare che lo stato dei luoghi che è descritto nella titolarità coincida con
quello che è stato rilevato al momento del sopralluogo, e che l'identificazione
catastale riportata nella titolarità corrisponda a quella attuale. Attraverso
un accertamento catastale, è sempre necessario controllare la registrazione
dell'atto di provenienza presso gli uffici catastali. Per quel che riguarda la
documentazione catastale, è fondamentale perché una corretta identificazione
catastale non solo assicura l'iscrizione ipotecaria corretta, ma permette anche
la commerciabilità del bene.
La perizia bancaria per fabbricati deve essere eseguita da un tecnico
esperto del settore e poi validata da un professionista - un geometra,
un architetto o un ingegnere - regolarmente iscritto all'ordine di riferimento.
1. Qual è il documento che permette di accertare l'identificazione catastale del fabbricato?
La parte più importante della documentazione catastale è
rappresentata senza dubbio dalla planimetria catastale, grazie alla quale si
possono verificare tutte le condizioni già segnalate per l'atto di provenienza.
Affinché possa essere portata a termine la stima del valore del fabbricato,
inoltre, serve la visura catastale storica, in virtù della quale il perito può
evidenziare le modifiche alle superficie - ammesso che ce ne siano - che sono
state apportate in passato, e al tempo stesso valutare se il fabbricato sia
stato accatastato in modo corretto.
2. In cosa consiste la documentazione attestante la legittimità urbanistica edilizia?
Per constatare la legittimità urbanistica edilizia bisogna
verificare che il fabbricato sia stato realizzato a partire da una
autorizzazione edilizia regolare; in assenza di questo requisito, è necessario
che la sua costruzione si sia conclusa prima del 1° settembre del 1967 o che
l'immobile sia stato oggetto di una domanda (accolta) di concessione edilizia
in sanatoria.
3. Quali sono gli aspetti più importanti della perizia?
Come si può facilmente immaginare, l'elemento più significativo di una
perizia bancaria per fabbricati va individuato nel valore, che
permette di segnalare fino a quale punto gli edifici sono in grado di
rappresentare una garanzia efficace per il mutuo. Il valore commerciale
consiste nel prezzo al quale si pensa di poter vendere l'immobile in condizioni
normali, ma non è il solo tipo di valore a cui si può fare riferimento: c'è da
prendere in considerazione, infatti, anche il valore cauzionale, che si calcola
moltiplicando il valore commerciale per un coefficiente di forzato realizzo
della vendita, che in genere si aggira tra il 90 e il 95%. Infine, può essere
richiesto il valore di ricostruzione a nuovo, che consiste nel costo di
costruzione dell'edificio.
