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Classe catastale


Aggiornato al 24/02/2012

CHE COS'È
La classe catastale è un parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Viene indicata con ‘U’ (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (in quanto la redditività è omogenea all’interno del Comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da 1 a X al crescere della redditività; alla classe di minor reddito viene attribuito il n.1, alla classe di maggior reddito il numero più alto.
La classe, nell'ambito di una stessa categoria, distingue il diverso pregio degli immobili dipendente dalle loro caratteristiche (intrinseche, estrinseche e contestuali) determinandone il livello di reddito ordinario derivante.
La classe dipende dalla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera) oltre che dalla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l'unità stessa è situata, nonchè dalle caratteristiche edilizie dell'unità stessa e del fabbricato che la comprende (l'esposizione, il grado di rifinitura, eccetera).
Esempio: due negozi simili della stessa metratura ma collocati in zone diverse della città; il negozio che si trova in centro avrà più valore del negozio periferico, ma per entrambi la categoria catastale sarà la C/1. Ad ogni classe corrisponde una tariffa: maggiore è il numero della classe maggiore sarà la tariffa.
COME SI FA
La classe catastale viene attribuita dall’Agenzia del Territorio previa istanza di accatastamento (denuncia di nuova costruzione) presentata dal proprietario dell’immobile.
CHI
Per la denuncia di accatastamento (nuova costruzione) o la variazione dei dati catastali (immobili già esistenti) bisogna avvalersi dell’opera di un tecnico professionista abilitato e iscritto al relativo Albo di appartenenza (geometra, architetto, ingegnere, perito edile) che inoltra a sua volta una richiesta elettronica (DOCFA) che verrà caricata nella banca dati dell’Agenzia del Territorio (SISTER) previa verifica d’ufficio di un funzionario A.T.

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COMMENTI

maurizio
16/01/2012 14:24:02
non mi pare congruo che una unità immobiliare di tre vani poiché situata al prima piano di un villino,diviso in 2 unità:piano 1° e 2°,abbia attribuita la categoria a7,pur con rifiniture modeste,per il fatto di avere pochi mq di spazio condominiale a disposizione.
Pietro
15/04/2012 13:18:00
Se un fabbricato viene declassato da A4 ad A5 vi sono benefici per il proprietario rispetto al pagamento dell'IMU?
VAGHI GEOM. STEFANO (Cologno Monzese)
16/04/2012 14:56:52
Gent.le Pietro
Il passaggio da A/4 ad A/5 comporta una riduzione di rendita catastale e conseguentemente la base imponibile di valore del fabbricato cui l'IMU si rifà per calcolarne l'imposta.
Saluti.
gigi
21/04/2012 16:49:38
Buonasera, possono in un fabbricato esserci appartamenti A/3 classe 6 ed alcuni A/2 classe 3, e se si tra questi la rendita varia ie millemolto ???? Grazie.

Sig. Gigi
blob.niki@libero.it
VAGHI GEOM. STEFANO (Cologno Monzese)
23/04/2012 18:24:02
Gent.le Gigi
Se nel palazzo esistono unità immobiliari censite nella maniera che mi indica,
certamente il problema non sussiste, in quanto la rendita varia, oltre che dalla categoria e dalla
classe, anche dalla zona censuaria, dove eventualmente prevista.
E' compito del professionista, in base alle caratteristiche dell'unità da
censire, stabilire che tipo di categoria attribuire.
La differenza nella rendita potrà variare di circa il 20%.
Ad esempio, in una zona censuaria 2, categoria A/3, classe 6, vani 2, sup. 79 mq, la
rendita sarà pari, per il comune di Milano, ad € 377,01.
La stessa unità con però categoria A/2 e classe 3, conservando consistenza e
zona censuaria, nello stesso Comune, avrà rendita pari a € 299,55.

Geom. Maurizio Tibaldi
SV Studio Tecnico
Ernesto
05/05/2012 18:00:15
Ho un'unita' immobiliare in una palazzina composta da : 2 identiche al piano terra, una e' la mia, 4 sopra.Tutti con giardinetto.La mia classificata A/7 mentre le altre, compreso quella identica, A/2. Mi e' stata portata ad A/7 dopo l'acquisto, prima era A/2. Cosa posso fare?
VAGHI GEOM. STEFANO (Cologno Monzese)
08/05/2012 19:23:02
Gent.le Ernesto
Se la modifica della categoria, da A/2 ad A/7, è avvenuta per opera di un Tecnico Privato, chieda le motivazioni per le quali questo è avvenuto.
Se invece, la modifica è d'Ufficio, cioè predisposta dall'Agenzia del Territorio, le consiglio di presentare un MODELLO UNICO ISTANZA/AUTOTUTELA; su detto modulo è predisposta una parte inerente denominata “Istanza di autotutela SU DATI CLASSAMENTO”, dove potrà richiedere le motivazioni di tale modifica ed l'eventuale ripristino allo stato originario.
Ritengo opportuno precisare che se l'Agenzia del Territorio ha provveduto ad un cambio della categoria ci saranno valide motivazioni tecniche (tipo di immobile, zona, etc), per cui non è certo che la sua istanza venga accolta.
Geom. Maurizio Tibaldi
SV Studio Tecnico
EMANUELE
09/05/2012 19:20:13
Buonasera,
sono proprietario di un appartamento categoria A3 classe 4, sito in un edificio popolare situaizone in zona periferica di Bari. Francamente mi sembra eccessivo che venga classificato 4. E' possibile richiedere, e come, il declassamento dell'unità immobiliare?
Grazie
VAGHI GEOM. STEFANO (Cologno Monzese)
12/05/2012 17:10:59
Gent.le Emanuele.
Anche per Lei vale la stessa indicazione consigliata ad Ernesto; deve presentare il MODELLO UNICO ISTANZA/AUTOTUTELA presso lo sportello Agenzia del Territorio dove l'immobile è censito (Bari) e richiedere una modifica, motivata, del passaggio ad una classe inferiore. Gli uffici vaglieranno ed eventualmente provvederanno all'evasione fattibile della richiesta, salvo motivazioni tecniche di improcedibilità della stessa che, comunque, verranno comunicate.
Geom. Vaghi Stefano
SV Studio Tecnico
Rosaria (San Giuseppe Vesuviano)
02/06/2012 10:55:39
Salve,
mi è arrivata una comunicazione da parte dell'agenzia del territorio a seguito di una variazione effettuata dal mio tecnico di schede catastali. il tecnico ha effettuato tale variazione, non per lavori, ma perchè le schede precedenti erano errate. La variazione è stata effettuata a maggio 2011 e dalla carta consegnatami risulta che gli appartamenti siano stati terminati nel 2011. il tecnico mi ha detto che era l'unica voce che poteva selezionare. risultato, gli appartamenti che prima erano categoria A/2 classe 3 ora sono stati riclassificati dall'agenzia come A/2 classe 6...come mai? posso fare ricorso? in che modo? grazie
VAGHI GEOM. STEFANO (Cologno Monzese)
04/06/2012 15:54:47
Gentile Sig.ra Rosaria,
per poter rispondere alla sua richiesta, sarebbe innanzitutto opportuno sapere
esattamente in cosa erano errate le schede precedenti (distribuzione interna,
identificazione confinanti, esatta indicazione del nord, etc.). Se si tratta di
una semplice migliore identificazione grafica, e cioè una migliore
rappresentazione dell'unità immobiliare, senza che la stessa abbia subito modifiche nella
consistenza, chieda al suo Tecnico le motivazioni per le quali ha classificato
l'unità in classe 6, se invece la comunicazione di rettifica è arrivata dall'Agenzia del Territorio, provi a presentare il MODELLO UNICO ISTANZA/AUTOTUTELA,
chiedendo che le vengano riattribuiti i dati censuari precedenti alla
variazione catastale.
Come già indicato precedentemente per altre casistiche simili, se l'istanza di rettifica è stata effettuata dall’Agenzia del Territorio, ci sono molte probabilità che la sua richiesta non venga accolta, in quanto, se l'Agenzia stessa procede ad una rettifica, ha valide motivazioni per poterlo fare in quanto, probabilmente, la sua unità era stata classata sottostimata sin dall'inizio dell’accatastamento.
Geom. Maurizio Tibaldi
SV STUDIO TECNICO
Rosella
13/06/2012 09:57:16
Ritengo il sito interessante e aggiornato.
milena
14/06/2012 18:53:32
Sarebbe possibile sapere come vengono contati i vani?
Le stanze hanno un limite di mq nel calcolo? gli sgabuzzini locali di deposito vanno considerati vani? e i bagni e le cucine?
Grazie
BARBARA
18/06/2012 10:11:59
Buongiorno, il mio garage di 36 mq in Brescia, zona censita come centro storico, ha una rendita catastale pari ad Euro 420,19.
La casa ed il garage sono stati acquistati da me il 06-03-2012.
Cosa devo fare per cambiare la rendita del garage, che mi pare evidente che risulti errata?
Grazie
Stefano (Gallarate)
18/06/2012 13:25:37
Buongiorno, abito un condominio realizzato in edilizia convenzionata (diritto di proprietà): trattasi di due edifici identici composti di 24 appartamenti identici, di cui 8 di classificati classe 4, tutti gli altri classe 3.
Esiste una spiegazione di cos'è una classe 3 e cosa una classe 4?
E' vero che chiedendo il declassamente in classe 3 potrei ottenere che vengano portati tutti gli appartamenti in classe 4?
Grazie.
Rossana
13/07/2012 11:21:04
Salve, Le vorrei porre un quesito. Una mia conoscente ha un appartamento in proprietà superficiaria non ancora riscattata. L'immobile è categoria A/2, classe 4, consistenza 6 vani (classamento automatico in atti dal 1990). Grazie all'Imu si è resa conto di avere una rendita catastale molto alta rispetto ad altri immobili identici collocati nella stessa palazzina. Si sospetta un errore di classamento. Domando: è possibile fare "l'istanza di autotutela su dati di classamento" pur non avendo avuto un avviso di accertamento ed essendo passati un bel po di anni dal classamento automatico?
Inoltre la notifica del classamento automatico non dovrebbe emergere dalla visura dell'immobile?
Grazie in anticipo per la risposta
Alfredo
15/07/2012 17:14:28
Mi è arrivata una notifica per mancato pagamento TARSU relativo al locale soffitta che consideravo sottotetto perchè l'altezza nel punto massimo è di circa 150 cm e per un probabile errore è stata accatastata con categoria c/2.
Cosa devo fare per rimediare e far correggere questo evidentissimo errore catastale?
Grazie in anticipo per le eventuali risposte!
Francesco
06/08/2012 00:33:10
Gentile Geometra Vaghi,
vorrei cortesemente sapere, approssimativamente, di quanto può variare, in percentuale, la rendita di un fabbricato declassato da A/2 ad A/3
Grazie.
Francesco
Gianluca (Roma)
08/12/2012 16:37:00
Gentile Geometra Vaghi,
mia nonna pagaval'ici su l'abitazione principale con rendita presunta (Euro 309,87) in quanto non aveva mai ricevuto la definitiva nonostante la regolare dichiarazione di nuova costruzione nel 1990. Quest'anno e stata presentata nuova richiesta in quanto la vecchia è andata smarrita in catasto. Abbiamo ricevuto la rendita con i seguenti dati: NC-costituzione del 06/09/2012,
Proprietari, Titolo-Quote(Oneri). VCL variazione di classamento del 07/09/2012 (Euro 281,99).
Ha pagato acconto IMU in base alla rendita presunto per il Saldo quale rendita deve utilizzare...????
Grazie

SV Studio Tecnico
10/12/2012 10:39:35
Gent.le Gianluca.

Per il saldo IMU dovete riferirvi alla nuova rendita attribuita di € 281,99 con la costituzione e classamento del 07-09-2012 e a partire da quella data in poi (quindi per i 4 mesi restanti)
Infatti, la definizione della rendita "ufficiale" è quella che vi è stata comunicata con la nuova richiesta di accatastamento recente.
Sicuramente il saldo dell'imposta sarà inferiore a quanto presumibilmente calcolato a Giugno.

Cordiali Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Franca Marina (Bari)
02/01/2013 15:34:17
Gentile geom. Vaghi, ho appena ricevuto un avviso di accertamento catastale per revisione del classamento e della rendita riferito all'appartamento di mia proprietà sito nel borgo antico di Bari; la categoria è A/3 ed è stata modificata la classe portata da 3 a 5 con relativo incremento della rendita catastale (+36,5%).
Le chiedo se tale arbitraria modifica possa essere contestata in virtù del precedente recente accatastamento dell'attuale mio appartamento, avvenuto ad inizio 2004, a seguito di fusione e ristrutturazione di due unità già censite A/3 cl.2 e A/3 cl.3; inoltre la palazzina è priva di ascensore e che il mio appartamento è al secondo piano, con piani di circa 5 mt. di altezza.
La ringrazio e la saluto.

SV Studio Tecnico
03/01/2013 10:26:17
Gent.le Franca

L' Agenzia del Territorio ha considerato la fusione delle due unità già censite come una notevole miglioria dell'unità immobiliare risultante in quanto prima erano due piccole unità, ora con la fusione, e aggiungo ovviamente, ciò acquista maggior pregio.
Bisognerebbe poi verificare il tipo di classe esistente nella microzona relativa ad appartamenti del genere, ed eventualmete, se il borgo antico di Bari sia da considerare zona centrale o meno.
A titolo di esempio, tra il 2008 e il 2009, la stessa rivalutazione della Classe è avvenuta per una microzona particolare del centro storico di Milano (S.Ambrogio e dintorni) caratterizzata da vecchi edifici risalenti all'inizio del '900; gli innumerevoli ricorsi presentati dai proprietari non hanno purtroppo avuto esito positivo in quanto carenti di credenziali dovute dal fatto che gli stessi edifici d'inizio secolo oggi sono diventati immobili di pregio a prescindere dalla fruizione di eventuali caratteristiche come ascensori, giardini esclusivi, cortili ecc...
E' un suo diritto l'inoltro dell'Istanza di Autotutela in tal senso, ma temo che sia una inutile perdita di tempo oltre che economica perchè dovrebbe farsi assistere da un Legale e da un Tecnico per accertare e contestare il contrario di quanto l'Agenzia del Territorio ha effettuato.

Cordiali Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
GIANFRANCO (Napoli)
25/01/2013 08:51:34
Gentile geometra,sto per acquistare un bilocale di 52 mq,con piccolo terrazzino posto al primo piano ,sito ad acerra(na)volevo sapere se e' corretto che sia ancora classificato come A7.Inizialmente era un'unico appartamento,poi e' stato suddiviso in diversi appartamenti,la proprietaria attuale ha fatto domanda di declassamento in A2,ma l'ufficio tecnico lo ha roportato in A7.Ora la mia domanda e la seguente,come puo' un bilocale posto al primo piano senza giardino o altro di proprieta' assere classificato a7?

cordiali saluti

SV Studio Tecnico
25/01/2013 11:12:32
Gent.le Gianfranco

Purtroppo, da quanto leggo, avete già avuto la conferma definitiva dall'Agenzia del Territorio relativamente all'impossibilità di declassare l'immobile.
Ciò deriva dall'accatastamento originario dell'unica unità immobiliare che, successivamente in fase di frazionamento, ha mantenuto i riferimenti originari di Categoria e Classe in quanto, presumo, applicati sulla zona censuaria cui l'immobile ricade senza possibilità alcuna di recedere.
Evidentemente neanche il Tecnico che si è occupato del riaccatastamento post frazionamento è riuscito nell'intento di abbassarne la rendita.
Reputo non ci siano alternative a quanto finora di diritto fatto da voi.

Cordiali Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
lucio (Torrita di Siena)
13/02/2013 14:19:41
chi deve avertire il comune per tarsu che i metri quadri sono variati di una abitazione che e diventata molto più grande di prima il propietario o il geometra che a seguito e proggetato i lavori

SV Studio Tecnico
13/02/2013 18:11:04
Gent.le Lucio

La TARSU (Tassa Rifiuti) è un'imposta diretta sulla detenzione dell'unità immobiliare (Proprietario o Affittuario) ed è onere del Contribuente segnalare tutte le variazioni di metrature, corrispondenti all'applicazione della tassazione, ogni qual volta si verifichi una variazione sostanziale, come nel suo caso, di ampliamento dell'unità immobiliare.

Vista la ristrutturazione seguita dal suo Tecnico, per facilitare il compito di aggiornamento, auspico nell'attiva collaborazione del Professionista che mette a disposizione le planimetrie dove poter ricavare la superficie tassabile.

Cordiali Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Mimmo (Napoli)
25/03/2013 22:37:39
Gent.mo Geometra, da una visura on-line in Agenzia delle Entrate ho potuto notare "sorprendendomi" di essere proprietario per 2/15 di un immobile cat. A/5 classe 1 di 2,5 vani avuti in successione per la fine di mio padre e attualmente ci abita mia madre. Preciso che i miei genitori erano in comunione dei beni.
La mia domanda:
- sono proprietario di che percentuale?
- questa quota percentuale va comunque dichiarata in occasione di autocertificazione del mio reddito?
- che significa "rendita" euro 87,80?
Grazie per l'eventuale risposta

SV Studio Tecnico
26/03/2013 10:02:02
Gent.le Mimmo.

La sua "sorpresa" nel trovarsi proprietario di 2/15 dell'immobile dei genitori trova prova nel fatto che, deceduto il papà, la parte in comunione dei beni del papà è caduta in successione con la mamma e i fratelli; recuperando l'Atto di Successione troverà riscontro di quanto detto.

Nelle quote di proprietà normalmente ci si esprime in frazioni; se vuole la percentuale basta fare (2:15)x100 così da ottenere 13,33%.

La quota di comproprietà di 2/15 DEVE essere denunciata nelle dichiarazioni dei redditi perchè a tutti gli effetti lei ne è proprietario fino ad alienazione del bene.

La rendita di € 87,80 è la base di calcolo per ottenere il valore dell'unità immobiliare da tassare che sarà così ottenuta:
(€ 87,80 + 5% + 60%) x 100 = € 14.750,40

Spero di essere stato chiaro ed esauriente.
Con i migliori Saluti.

Geom. Stefano Vaghi
Marco (Sant'Ilario dello Ionio)
12/04/2013 14:43:07
Buongiorno,

sono proprietario di un locale di antica costruzione di 25 mq., sito nel centro storico di un paesino della Calabria. Tale locale un tempo era adibito a bottega artigiana e pertanto risulta essere accatastato C/1 con una rendita catastale di euro 218,00. Il paradosso è che il locale si trova al piano terra della mia abitazione d 8 vani A/4 che nel complesso ha una rendita di 198,00 euro. Considerando che nelle vicinanze non esistono attività commerciali ma solo abitazioni mal ridotte è possibile effettuare una variazione catastale da C/1 in C/2?
Tengo a precisare che a 10 metri c’è un magazzino (stessa metratura) di un parente accatastato come C/2 ed ha una rendita di euro 32,00.
Preciso che questo locale è da me sempre stato utilizzato come cantina.
Cosa bisogna fare per effettuare tale variazione?

Spero di essere stato sufficientemente chiaro.

In attesa di cortese risposta, ringrazio anticipatamente.

Marco.

SV Studio Tecnico
12/04/2013 17:45:42
Gent.le Marco

Mi sembra di capire che non vi è mai stata fusione delle due unità immobiliari (Abitazione + Negozio) e che le stesse sono sempre state fini a sè stesse mantenendo le singole identità; nel tempo il Negozio ha subito delle variazioni ma non ne avete mai dato segnalazione con pratiche edilizie/catastali e conseguentemente oggi tutto è rimasto immutato.

Se l'intenzione è quella di unire sotto la stessa scheda le due unità immobiliari, bisogna fare una pratica edilizia di fusione e contemporaneamente chiedere il cambio di destinazione d'uso del negozio per farlo diventare un magazzino; così facendo però si perderanno i requisiti (eventualmente se reali) di permanenza di persone e agibilità della U.I. attualmente a negozio così da non poter più successivamente fare il passaggio inverso un domani.

Se invece volete soltanto variare l'attuale negozio a magazzino bisognerà comunque fare una pratica catastale in tal senso rimanendo le due unità immobiliari distinte.
Non conosco la vs. realtà Comunale ma sarebbe utile informarsi presso l'Uffico Tecnico per venire a conoscenza di eventuali comunicazioni da fare per passare da Negozio a Magazzino.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
claudio (Cremona)
18/04/2013 13:17:08
buongiorno.
oggi il comune mi ha comunicato che il mio appartamento non posside più i requisiti per essere accatastato A4.
io ho acquistato l'immobile circa 10 anni fa e da allora non ho mai apportato modifiche ne sono variate lecondizioni al contorno.
è legittima la richiesta del comune?

grazie mille

claudio

SV Studio Tecnico
18/04/2013 17:03:05
Gent.le Claudio

E' molto probabile che sia cambiato qualcosa nella zona Censuaria del Suo Comune e che siano conseguentemente variati i parametri di attribuzione delle rendite.
Analogamente un po' di anni fa è successa la stessa cosa per una cerchia di quartieri del Centro di Milano.
Le consiglio di recarsi presso il Catasto della sua zona e chiedere lì spiegazioni in merito; i Comuni recepiscono a loro volta queste variazioni per poi comunicarle ai Cittadini.

Cordiali Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Jean-C (Missaglia)
08/05/2013 22:15:28
Può essere che la mia casa sia in Classe 1 (A/7) ma il box situato al piano terra della stessa abitazione _da sempre_ sia stato riclassificato recentemente da Classe 1 a Classe 3 (C/3)?
Come faccio a conoscere la motivazione di tale modifica?

SV Studio Tecnico
09/05/2013 09:39:15
Gent.le Jean.

Non vi è una logica rigorosa che faccia coincidere i classamenti di diverse Categorie Catastali; nella fattispecie stiamo parlando di un A/7 (Abitazioni in villini) e di un box (C/6) che è stato riclassificato in C/3 (Laboratori per arti e mestieri).
E' utile effettuare una visura storica dei due immobili per conoscere le variazioni avvenute recandosi personalmente al Catasto di Lecco o conferendo incarico ad un Tecnico suo fiduciario; se poi il cambio di destinazione d'uso (da box a Laboratorio) è avvenuto (come spero) con una pratica Edilizia, sarebbe utile recuperarla in tal senso così da appurare quanto avvenuto.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
liliana (Bergamo)
11/05/2013 11:15:29
Salve.Voglio comprare due bilocali, modificarli e fare un solo appartamento. Ho due figli da 21 e 23 anni. E possibile? Grazie

SV Studio Tecnico
13/05/2013 22:08:53
Gent.le Liliana.

L'operazione che vuole fare si chiama "fusione di unità immobiliari" e non ci sono ostacoli che ne vietino la possibilità.
Deve innanzitutto inoltrare una Comunicazione di Inizio Attività Edilizia al Comune di appartenenza con una Relazione asseverata da un Professionista Abilitato il quale provvederà anche al nuovo accatastamento dell'unità immobiliare risultante.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
luigi (Bari)
16/05/2013 18:07:01
Abbiamo un locale in uno stabile ad uso deposito di mq 54 al piano 1s(seminterrato) categoria C/2,privo d'impianto elettrico,idraulico e servizi igienici con una rendita catastale pari
a euro 345,82, conseguentemente l'IMU pagata per l'anno 2012
è stata pari ad euro 615 circa.
Considerando i parametri sopra evidenziati e con un accesso al
locale disagiato(bisogna piegarsi per accedervi ),mi preme
chidervi se la rendita che è stata assegnata a questo locale non
sia un po' alta e se si cosa posso fare per farmela modificare?
Questo locale si trova a Bari quartiere Libertà.

SV Studio Tecnico
17/05/2013 10:14:57
Gent.le Luigi

L'accatastamento delle unità immobiliari è frutto di una serie di parametri (metrici) e qualitativi (luogo, contesto, ecc...) oltre che applicativi di tabelle riferite a zone censuarie che l'Agenzia del Territorio periodicamente aggiorna e applica di volta in volta.
L'eventuale ricalcolo della Rendita da parte dal Catasto può essere richiesto mediante la presentazione del MODELLO UNICO ISTANZA/AUTOTUTELA; su detto modulo è predisposta una parte inerente denominata “Istanza di autotutela SU DATI CLASSAMENTO”, dove potrà richiedere le verifiche del caso e l'Agenzia stessa valuterà l'eventuale variazione.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
nazario (Bracciano)
21/05/2013 20:14:17
Un mio amico ha vinto il ricorso al tar per l'abbassamento della rendita erroneamente attribuitagli, ma ha scoperto che la rendita non viene cambiata automaticamente. Cosa deve fare per cambiare la rendita al catasto? quali documenti deve produrre?

SV Studio Tecnico
22/05/2013 12:16:23
Gent.le Nazario

Il ricalcolo della Rendita da parte dal Catasto può essere richiesto mediante la presentazione del MODELLO UNICO ISTANZA/AUTOTUTELA; su detto modulo è predisposta una parte inerente denominata “Istanza di autotutela SULLA RENDITA”, dove potrà richiedere le rettifiche del caso presentanto copia della sentenza del Tribunale.

Con i migliori Saluti
Geom. Stefano Vaghi
Talete (Caserta)
22/05/2013 10:51:39
Preg.mo geom. Stefano VAGHI
Le chiedo se è possibile accatastare un terrazzo di copertura al quale si accede da una scala a chiocciola posta sul pianerottolo della scala condominiale, che non risulta come bene condominiale per poterlo vendere. Preciso che esso è delimitato da regolare parapetto di 80-90 cm circa.Esso non risulta ad oggi accatastato.Saluti

SV Studio Tecnico
23/05/2013 17:22:06
Gent.le Lettore

E' possibile accatastare i terrazzi piani di copertura degli stabili; nella fattispecie la terminologia utilizzata è quella del "Lastrico Solare".
Se il lastrico solare è di proprietà Condominiale, sarà cura del Condominio provvedere all'accatastamento; ciò potrà essere desumibile dagli atti di fabbrica, regolamento condominiale, ecc...
Se invece il lastrico solare è rivendicato da un privato (uso esclusivo di un'unità immobiliare), una volta dimostrato che questo è realmente del singolo, sarà cura del Proprietario che lo rivendica, provvedere all'accatastamento.

Cordiali Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Domenico (Bari)
25/05/2013 09:11:10
L'Agenzia del Territorio ha ritenuto di riclassificare l'appartamento, acquistato a giugno 2012, da A3/3 a A2/2, con conseguente aumento di rendita; ricevuta il 23.05.13 ma in catasto la variazione è del 18.12.12.
Due domande: dove posso trovare le modalità e i dati tabellari per verificare il calcolo effettuato (escluso il DOCFA e per non avere la sensazione dell'imposizione) e devo integrare con ravvedimento operoso l'IMU 2012, calcolata con la precedente rendita?
L'appartamento è nel comune di Molfetta.
Grazie

SV Studio Tecnico
27/05/2013 14:16:22
Gent.le Domenico.

I dati relativi alle zone censuarie sono disponibili presso gli Uffici dell'Agenzia del Territorio.
L'IMU 2012 relativa all'appartamento dovrà essere integrata a partire dalla data di effettuazione delle operazioni Catastali, e cioè dal 18-12-2012 (quindi per i 13 giorni rimanenti alla fine del 2012).

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
GIANFRANCO (Catanzaro)
11/06/2013 15:36:27
In presenza di un accertamento con variazione in pejus del classamento di un magazzino, l'istanza di autotutela eventualmente presentata sospende i termini per un ricorso alla commissione tributaria competente? Se l'Amministrazione non risponde in tempi brevi, com'è da prevedere, si può sempre agire per via giudiziaria?

SV Studio Tecnico
11/06/2013 22:05:55
Gent.le Gianfranco

Spiacente ma il quesito sottoposto esula dalla mia competenza Tecnica e pertanto non sono in grado di risponderle; le consiglio di sottoporre la domanda ad un Legale esperto in materia.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
samuele digesto (Napoli)
15/06/2013 20:02:49
Salve. Volevo un informazione e un consiglio.
Nel 2011 ho acquistato una casa piano terra cat A2 classe 4 con dendita 666,23 euro. In questo mese volevo venderla e trovato l'acquirente avevamo iniziato la trattativa.

Ma il cliente richiede una nuova visura catastale dalla quale risulta che l'immobile è ora in cat C1 classe 4 con rendita 1641,82 euro.
Nelle note è scritto:"VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO
del 18/04/2012-Annotazione: di stadio: classamento e rendita rettificati (d.m. 701/94)".

Il cliente ora risulta non piu interessato in quanto ora da abitazione è passato a negozio.

Cosa posso fare? a chi devo rivolgermi? perche è successo questo? puo' essere un errore?

SV Studio Tecnico
17/06/2013 09:40:25
Gent.le Samuele

Reputo che debba rivolgeri al Catasto di Napoli con la visura e lì chiedere maggiori informazioni.
Il passaggio di destinazione urbanistica da A2 (appartamento) a C/1 (negozio) non può avvenire improvvisamente e senza motivazioni in quanto presuppone una pratica edilizia con relativa variazione (oltre che versamento degli Oneri di Urbanizzazione al Comune di appartenenza).
Se invece il cambio d'uso od una eventuale ristrutturazione dell'immobile sono avvenuti recentemente, si rivolga al Tecnico che le ha seguito tutto l'iter procedurale.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Domenico (Roma)
24/06/2013 11:55:39
Salve,
mi sto interessando all'acquisto di una porzione di villino bifamiliare composto da due appartamenti identici ma su due piani diversi.
La cosa strana è che il piano terra risulta A/2 classe 4 zona cens 6 e il primo piano risulta A/2 classe 3 zona cens 5. Mi chiedo, può la zona censuaria diversi su livelli o è un errore? e la classe da cosa dipende?
Grazie della disponibilità. cordiali saluti

SV Studio Tecnico
24/06/2013 22:39:36
Gent.le Domenico

In effetti qualche anomalia c'è nel quesito posto; infatti trovo davvero strano che nello stesso immobile possano esistere due zone censuarie distinte.
La Classe Catastale dipende da caratteristiche specifiche dell'U.I. come illustrato nel mio articolo pubblicato in questa sezione.
Le consiglio di approfondire la problematica con un Professionsita Tecnico di sua fiducia o recarsi in Catasto a chiedere spiegazioni a riguardo.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
francesco (Acerra)
27/06/2013 13:07:08
Effettuando un cambio d uso da A10 ad A2 ( ad opera della casa costruttrice ) la rendita catastale dell immobile attualmente pari a 1628, 13 varierebbe ? Quale potrebbe essere il suo valore approssimativamente?

SV Studio Tecnico
27/06/2013 22:27:21
Gent.le Francesco

Dato per certo che la Rendita diminuirà, non è possibile però, in assenza di dati, poterne stimare anche approssimativamente la percentuale di diminuzione perchè dipendente da tante variabili a me sconosciute.

Solo per fare un esempio pratico, ho seguito l'anno scorso un cambio d'uso in Milano, bastioni di porta Ticinese, di un Ufficio Cat. A/10 - Classe 5 - Vani 5,5 - Rendita € 3.337,60 che è stato trasformato (senza opere) ad abitazione Cat. A/3 - Classe 5 - Vani 5,5 - Rendita € 880,56.

Un Tecnico di Sua fiducia può preventivamente fare una proiezione in tal senso inserendo nel programma Ministeriale Docfa i parametri dell'attuale Unità Immobiliare e calcolarne il cambio d'uso ad abitazione.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
elisabetta (Roma)
16/09/2013 13:49:38
Gentile Geometra,
vorrei comprare un piccolo appartamento nel centro città, trovo molti locali C/1 oC/2 già ristrutturati come abitazioni. é possibile abitali? si possono affittare?. essendo ristrutturati si può richiedere un cambio di classe ad uso abitativo?
cordiali saluti

SV Studio Tecnico
16/09/2013 17:33:53
Gent.le Elisabetta

Tutte le unità immobiliare censite alla Categoria C non presuppongono l'abitabilità quindi non possono essere abitate; esse continueranno ad essere compravendute o affittate come tali quindi come negozi (C/1) o magazzini (C/2).

Se previsto dallo strumento urbanistico del Comune di Roma, esse possono essere variate nella destinazione d'uso previa verifica dei requisiti dell'abitabilità (altezza interna, rapporti aeroilluminanti, salubrità degli ambienti) oltre che al conguaglio di eventuali oneri di Urbanizzazione tra diverse categorie d'immobili.

La variazione Catastale conseguente, seguirà a chiusura della pratica Edilizia qualora sussitano i presupposti.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Giuseppina (Foggia)
25/09/2013 13:35:51
Buongiorno,
sto per vendere un appartamento A/3 sito in una palazzina, fatta costruire molti anni fa da mio padre, ora ormai defunto. Dalla visura storica dell'immobile, risulta che mio padre era il proprietario superficiario fino alla data della sua morte, e il costruttore proprietario per l'area. L'impiegato del notaio ha detto di trovarsi per la prima volta in tale situazione e non sa cosa significa. Inoltre possiedo una piccola cantina con accesso dalla scalinata della palazzina, che voglio cedere con l'appartamento, ma non è accatastata. E' alta circa 1,5 metri e grande circa 2 metri quadri. Posso accatastarla ora, e se sì vado incontro ad accertamenti ICI-IMU, visto che non ho mai pagato nulla? Lo devo fare io venditore, che ho ereditato, o può farlo poi l'acquirente successivamente? Grazie mille

SV Studio Tecnico
26/09/2013 09:16:27
Gent.le Sig.ra


Da quello che ho compreso, l'immobile costruito è in diritto di superficie.

Suo padre all'epoca stabilì con il costruttore che sarebbe stato proprietario del fondo, mentre il costruttore dell'immobile.

Il diritto poi si è protratto nel tempo fino ad oggi (voi Eredi) e ciò perdurerà fino al tempo stabilito in convenzione oppure cedendo lo stesso diritto.


Per la cantina non accatastata potete farlo adesso ben consapevoli però che ai fini IMU/ICI i Comuni possono chiedere gli arretarti fino a 5 anni indietro.

La regola dice che è la parte venditrice che deve regolarizzare gli immobili prima della cessione a Terzi, ma se trovate l'accordo con parte acquirente e il beneplacito del Notaio, anche gli acquirenti possono successivamente fare l'accatastamento.

Spero di aver fatto luce sui vostri dubbi; non esitate a scrivermi nuovamente per ulteriori approfondimenti.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
marco (Senorbì)
13/10/2013 21:17:57
Buongiorno Geometra
Sono proprietario di immobile in un piccolo comune, senorbì CA. La casa è su tre livelli, di cui uno è scantinato, ed ha il giardino tutto attorno ai 4 lati.
L’accatastamento è una zc-U, Cat. A07, Cl.1, Cons. 8,5, sup. cat. 235, rendita 856.03.
Ritengo il valore della rendita sproporzionato rispetto ad altre abitazioni simili o rispetto ad altri che abitano in città.
Non so se il geometra che me l’ha accatastata abbia tenuto conto del fatto che dove è situata la casa non vi sia strada percorribile ( è solo terra battuta) e non vi sia nemmeno l’illuminazione pubblica, nonostante mi trovi in zona B (di completamento). Non ho capito in che modo poi siano tipizzate le classi, la mia è cl 1.
Si può fare qualcosa secondo lei? È congruo?
Grazie Marco

SV Studio Tecnico
14/10/2013 13:15:26
Gent.le Marco.

La categoria A/7 (abitazioni in villini) è di per sè già alta come tipologia d'immobile. Il Tecnico che ha provveduto all'accatastamento si deve rifare alle modalità stabilite dall'Agenzia del Territorio per l'accatastamento e/o rettifica di quanto già esistente e quindi non sono dati inventati.
Per rispondere alla sua domanda, le consiglio di presentare un MODELLO UNICO ISTANZA/AUTOTUTELA dove su detto modulo è predisposta una parte inerente denominata “Istanza di autotutela SU DATI CLASSAMENTO”, dove potrà richiedere le rettifiche ed eventuale ripristino ad uno stato che soddisfi le caratteristiche che mi illustra (strada sterrata, illuminazione, ecc).
Ritengo opportuno precisare che se l'Agenzia del Territorio ha accettato il Docfa del Tecnico vuol dire che il lavoro è stato svolto correttamente senza controindicazioni normative, per cui non è certo che la sua istanza venga accolta.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Marco (Senorbì)
14/10/2013 23:56:00
E secondo lei qual'è una classe migliorativa rispetto a quella in cui si trova ora la mia abitazione? Sono in a7 cl. 1.

SV Studio Tecnico
15/10/2013 09:57:04
Gent.le Marco

Più che migliorativa direi peggiorativa, in funzione del fatto che c'è strada sterrata, manca l'illuminazione pubblica ecc...

Lei è già in classe 1 (al decrescere migliora)... non credo ci siano margini di ulteriore decremento dal momento che sono già state prese in considerazione.

La Categoria è A/7...non conosco la sua realtà e se ci sono eventuali presupposti per un'arretramento ad A/3 o A/2.

Ne parli eventualmente con il suo Tecnico che all'epoca ha accatastato l'immobile.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Dino (Pagani)
20/10/2013 21:18:50
Buonasera Geometra
Avrei una domanda un pò articolata e se possibile avere qualche delucidazione:

In un condominio di 8 piani + piano rialzato (26 appartamenti, tutti A/2 classe 3)
i 2 appartamenti al piano rialzato sono stati classificati ugualmente A/2 classe 3.

Solo questi due appartamenti al piano rialzato non posseggono balconi ma solo finestre,
hanno un'altezza interna di cm. 250, utenze solo luce elettrica e acqua
e uno di questi ha finestre nella parte interna chiuse in una chiostrina/cavedio dove passa aria
ma di luce neanche un pò essendo il cavedio (circa 1,5/2 mq) totalmente chiuso ai 4 lati,
questo appartamento era già in precedenza abitato da inquilino, e ora è messo in vendita,
Ora avendo l'abitabilità per altezza superiore a 240 permesso nel ns. comune Pagani (SA),
il secondo appartamento rialzato è regolarmente abitato,

Questo primo appartamento rialzato ha rendita attuale e.464,81 (A/2 cl.3 vani 5 mq. 95)
anno di costruzione 1970
Si chiede se ci sarebbero i requisiti di un diverso classamento catastale per questi requisiti non modificabili:

piano rialzato a circa cm.250 da terra
altezza interna cm.250
mancanza di balconi,
3 finestre aperte in un cavedio chiuso a 4 lati
e solo 2 finestre che vanno all'aperto,

nb: per renderlo abitabile, l'immobile è da ristrutturare
in quanto gli impianti (elettrico e idrico) non sono a norma
e le rifiniture sono e saranno totalmente di tipo economico,

La classificazione corretta non sarebbe dovuta essere diversa rispetto a tutti gli altri appartamenti ?


Per evitare che appartamenti con diversi requisiti anche sostanziali siano stati credo erroneamente
classificati tutti in modo uguale A/2 cl.3
Quale classamento potrebbe essere corretto, ammesso che si possa fare?

Da A/2 cl.3 vani 5 (abitazione civile) rendita attuale e.464,81

ad A/2 cl.2 rendita e. 387,34

ad A/3 cl.1 (abitazione economica) rendita e.400,25

ad A/4 cl.3 (abitazione popolare) rendita e.284,05 (ma forse sarebbe difficilmente proponibile?

oppure

ad A/4 cl.4 (abitazione popolare) rendita e.335,70

Può cortesemente consigliarmi?

Quali altri requisiti particolari ci vorrebbero per il classamento A/4 classe 1 - 2 - 3 - 4 ?



Grazie anticipate per la cortese risposta che potrà gentilmente postare.

SV Studio Tecnico
21/10/2013 11:07:42
Gent.le Sig. Dino.

Dal momento che l'appartamento in questione sarà oggetto di ristrutturazione, consiglio di presentare una Pratica Edilizia a tal fine (CIL - DIA - SCIA come in uso nel vs. Comune) e valutare bene poi, con il Tecnico che incaricherete allo scopo, di proporre una variazione dei dati catastali in funzione delle effettive circostanze che accertino attualmente l'unità immobiliare.
Non mi è dato di sapere come e cosa potrà risultare la classificazione della nuova unità immobiliare perchè è tutto funzione di dati e tabelle censuarie di ogni microzona di appartenenza.
Ribadisco di valutare bene con il Professionista incaricato tutti questi aspetti che mi ha elencato.

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Biagio (Noci)
25/10/2013 13:05:20
Buongiorno geometra,
Ho acquistato nel 2008 un immobile in edilizia convenzionata, villetta a schiera su tre livelli, centrale in un blocco di cinque unità.
Inizialmente accatastata A7, classe 2, consistenza 8 vani, rendita euro 561,65 con annesso box C6, classe 2, consistenza mq 33, rendita 64,76.
L’anno successivo mi arriva l’avviso di accertamento dall’agenzia con la variazione a categoria A2, classe 2, consistenza 8 vani con la rendita che sale a euro 764,36 il box invece rimane lo stesso.
Tale variazione pare sia dovuta al fatto che la superficie esterna all’immobile non sia grande a sufficienza da giustificare la categoria che fa riferimento alle abitazioni in ville o villini.
La mia domanda è che rapporto deve esserci tra superficie scoperta e immobile; e come mai a parità di classe e consistenza, una categoria che notoriamente identifica abitazioni quasi di lusso possa avere una rendita inferiore a quella di abitazioni di tipo civile.
Grazie.

SV Studio Tecnico
25/10/2013 16:31:50
Gent.le Biagio

In riferimento alla notifica dell'Agenzia del Territorio che mi menziona, poteva essere presentato ricorso così come da procedura illustrata nella notifica stessa. Oggi può comunque far valere le sue ragioni con l'ISTANZA DI AUTOTUTELA a mezzo di modulistica da compilare negli uffici del Catasto di appartenenza.

Per rispondere alla domanda, in fase di poligonazione delle superfici (abitabili e accessorie) e in riferimento alle tabelle censuarie delle microzone, il programma DOCFA calcola conseguentemente le Categorie e le Classi di appartenenza; con ogni probabilità, in fase di verifica, l'A.T. non ha reputato congrua la proposta di classamento fatta dal Tecnico all'epoca dell'accatastamento.

Con i Migliori Saluti
Geom. Stefano Vaghi
carlo (Roma)
11/11/2013 20:15:25
Nel mio condominio fu dismesso il locale termico a piano strada, con ingresso indipendente. Viene proposto un accatastamento, ancora non so a quale categoria, per sanare una situazione consolidata, in quanto fu dato in uso ad una scuola di musica, che corrisponde un certo canone e genera un certo via vai di gente. Credo all'interno sia stato creato un servizio.
Viene proposto l'accatastamento ad ufficio o studio d'artista.
Vorrei cautelarmi poichè non ho visto contratto nè delibera assembleare. Cosa ne pensa?
Grazie

SV Studio Tecnico
12/11/2013 16:08:56
Gent.le Carlo

L'ex centrale termica non può avere i requisiti dell'abitabilità salvo modifiche che la rendano conforme al Regolamento d'Igiene del Comune di Appartenenza; pertanto non può essere adibita alla permanenza continuata delle persone e non si può conseguentemente accatastare con le categorie che mi riporta.
Verifichi eventualmente se è stata presentata una richiesta di Autorizzazione per il cambio della destinazione d'uso con i relativi adeguamenti igienico-sanitari.
Solo dopo questo iter autorizzativo del Comune sarà possibile l'eventuale nuovo accatastamento che, ora come adesso, può essere solo ed esclusivamente C/2 (locali di deposito - magazzino).

Con i migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
ANTONELLA (Roma)
27/11/2013 13:42:46
Salve, mi farebbe piacere sapere come vengono contati i vani per la definizione della rendita catastale. La superficie in mq non influisce sulla valutazione? vuol dire che un immobile di 5 vani con superficie di 80 mq ed un immobile di 150 mq sempre di 5 vani avranno la stessa rendita catastale??
Gli spazi di distribuzione (ingresso, corridoio) e i bagni e la cucina sono considerati vani?
In più mi farebbe piacere conoscere i coefficienti relativi al classamento di un immobile. Ho appena ricevuto un accertamento catastale in cui mi viene comunicato che l'immobile è passato dalla classe 3 alla classe 4 con una conseguente variazione della rendita catastale di ben 180 euro....
Grazie mille!

SV Studio Tecnico
27/11/2013 17:09:44
Gent.le Antonella.

Il quesito sollevato, purtroppo, è un argomento spinoso nonchè oggetto di mal interpretazione e applicazione; cercherò di essere breve e il più chiaro possibile.
La regola (risalente al 1939) dice che ogni locale principale servito da almeno una finestra è pari a vani 1 e fino alla superficie di circa 15/20 mq., la cucina, indipendentemente dalla superficie è valutata 1 vano, ripostigli, bagni e accessori diretti, 1/3 vano, mentre tutti gli altri locali complementari 1/4 di vano (cantine e solai).
I coefficienti poi variano da microzona a microzona e per ogni Comune di appartenenza...è praticamente impossibile conoscerli tutti. Sono a conoscenza di rivalutazioni che stà operando l'Agenzia del Territorio proprio su questo argomento a fronte di proposte di classamento (con pratica Docfa) o per richiesta espressa dei Comuni.
La tanto sperata riforma del Catasto dovrebbe (e il condizionale è d'obbligo) risolvere una volta per tutte questi vuoti interpretativi (anche perchè dal 1939 ad oggi le cose sono cambiate parecchio) ma la questione è più politica che tecnica. Spero di aver fatto luce sui suoi dubbi.

Con i Migliori Saluti
Geom. Stefano Vaghi
Valentina (Milano)
19/12/2013 15:29:18
Buongiorno,

le sarei molto grata se potesse aiutarmi a risolvere un dubbio che mi è sorto dovendo pagare la famigerata IMU! Mia nonna possiede un appartamento nel comune di Rapallo (Genova), accatastato come A\3 classe 6 e che consta di 4,5 vani. E' normale che la rendita catastale ammonti a 848,28 euro? A me pare una cifra spropositata ,ma non saprei a chi rivolgermi per capire se sia tutto in regola...

mille grazie,
Valentina

SV Studio Tecnico
20/12/2013 18:02:50
Gent.le Valentina.

Premesso che stiamo parlando del Comune di Rapallo, reputo che la cifra della Rendita sia più che giustificata in rapporto alla microzona catastale, al Comune stesso e alla metratura dell'appartamento, che anche se espressa in vani, credo si aggiri intorno ai 70-80 mq.
Comunque sia, ogni eventuale chiarimento in più lo potrà avere rivolgendosi direttamente al Catasto di Genova o incaricare un professionista della zona per tale verifica; ribadisco sempre a tutti nelle risposte che esiste la modulistica di "Istanza di Autotutela" ove far pervenire osservazioni, chiarimenti e richieste in merito all'Agenzia del Territorio.

Con i migliori Saluti
Geom. Stefano Vaghi
LUIGI (San Colombano al Lambro)
24/01/2014 19:39:06
salve, vorrei sapere cortesemente: abito in un gruppo di case stile villlettine a schiera di edilizia economica classificate in categoria A/3 cl:3 da qualche anno sono state portate in categoria A/7 cl.3 senza alcuna modifica metà case sono rimaste in A/3 (su 16) vorrei sapere se possibile come possono cambiare senza aver fatto nessuna modifica alla casa. la ringrazio anticipatamente Luigi
24/1/2014.

SV Studio Tecnico
27/01/2014 18:31:43
Gent.le Luigi.

L'Agenzia del Territorio effettua delle revisioni degli accatastamenti a cadenza periodica ma non ci è dato di sapere le modalità nè le motivazioni di tali rettifiche....
Vi consiglio di incaricare un Professionista per approfondire l'argomento ed eventualmente adoperarsi per un'istanza di Autotutela a tal fine.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
silvana (Milano)
31/01/2014 18:19:54
Unendo due appartamenti attigui A/3 classe 3 a Milano, uno considerato prima casa, l’altro seconda, formando un unico appartamento di più di 200 mq con 4 bagni, cambierà la categoria o solo la classe ? Grazie Silvana

SV Studio Tecnico
05/02/2014 16:29:08
Gent.le Silvana.

La variazione avverà principalmente sulla Categoria per via della metratura e dei quattro bagni. La classe potrà rimanere la medesima salvo una ristrutturazione che migliora la qualità delle finiture. Comunque sia sarà il Tecnico che si occuperà della fusione degli appartamenti a determinare i due parametri con l'applicazione della relativa normativa al fine di evitare l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate.

Con i Migliori Saluti
Geom. Stefano Vaghi
Paola (Roma)
05/02/2014 12:53:54
Ho un monolocale in Trastevere NON prima abitazione
L'agenzia del territorio ci ha riaccatastato da A4 classe 2 in A2 classe 5
Trattandosi di uno stravecchio e malmesso palazzetto, senza ascensore, secono lei converrebbe fare ricorso per ottenere per lo meno che sia classe 2 o 3 ma non 5!!!
La riforma del catasto riappianerà tutte queste questioni, o in fututo sarò penalizzata per non aver fatto alcun ricorso????
Grazie mille
Paola

SV Studio Tecnico
06/02/2014 11:17:44
Gent.le Paola

L'Agenzia delle Entrate stà battendo a tappeto tutte le situazioni degli stabili nei centri storici ancora accatastati nel '39 e mai modificati ad oggi. Anche qui a Milano, il Centro storico è stato oggetto di revisione con parecchi immobili "ringiovaniti".

Detto questo, credo che almeno il ricorso in una richiesta di abbassamento della Classe sia più che lecito, fermo restando quello che mi riporta, ma è bene che si faccia assistere da un Tecnico di fiducia o da un fiscalista per non perdere tempo e mirare al centro della problematica.

La riforma del Catasto, appena incominciata e con un iter procedurale molto lungo, rivedrà sotto una luce diversa l'attuale forma di accatastamento che si avvicinerà molto alla valutazione immobiliare ai fini della compravendita, dove per esempio non saranno più i vani ma i mq. come unità di misura, ma verranno coinvolti anche tutte quelle voci che oggi fanno parte della normale quotazione immobiliare (posizione, servizi, stato di conservazione, appetibilità commerciale).

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Roberto (Roma)
10/03/2014 18:07:12
Buonasera con raccomandata inviata un mese fa l'agenzia delle entrate modifica il classamento del mio studio professionale, A/10, da classe 2 a classe 7. Adducendo motivazioni legate alla micro zona 7 (XX Settembre). È sufficiente l'autotutela o è necessario il ricorso?

SV Studio Tecnico
11/03/2014 13:15:39
Gent.le Roberto.

Nel Suo caso l'autotutela non sortirebbe effetti, vista l'attribuzione della nuova classe direttamente dall'Ente Catasto.
Il Ricorso è l'unica strada da intraprendere ma dev'essere motivato probatoriamente almeno con una Relazione Tecnica di un Professionista e da un valido supporto Legale per far valere la reale situazione di Classe 2 e non Classe 7.
L'esperienza vissuta in casi analoghi al suo nel Centro di Milano non ha purtroppo portato a risultati positivi; valutate bene e ponderate le azioni da intraprendere in quanto l'impatto oneroso del Ricorso è piuttosto alto.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Bruno (Torino)
04/04/2014 17:00:31
Vivo in una zona che nell’arco del tempo il comune di Torino ha ampliato e considerato “centrale” (ovvero ZONA CENSUARIA 1) ma dove, anche a causa di un costante ed accentuato degrado la situazione è spesso insostenibile anche in termini di sicurezza e servizi rifiuti.
Come cittadini, abbiamo cercato di sensibilizzare le autorità ma purtroppo senza successo e pertanto la mia domanda è la seguente: non è possibile chiedere un declassamento della CLASSE CATASTALE dal valore 2 (attuale) al classe 1 ?.
La classe catastale come anche da Lei riportato sul sito dovrebbe essere attribuita in base “alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera e nel caso siamo anche nella vicinanze della metropolitana-leggera di superficie) ma anche della qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) …”

Mi è stato però detto che qualsiasi richiesta anche di declassamento potrebbe essere esaminata dalla commissione edilizia a condizione che sia comunque presentato una relazione tecnica da un professionista.
Il rischio è quello che spendo soldi per la relazione tecnica e poi il comune non riconosce il delcassamento.
Il singolo cittadino non può far richiesta in modo autonomo anche se dettagliata o compilando un modello?
Non si sono mai verificate situazioni simili in predenza?
La ringrazio per la disponibilità

SV Studio Tecnico
07/04/2014 11:10:43
Gent.le Bruno.

La Sua minuziosa disamina del problema evidenzia una problematica molto più seria che è appunto quella di parametrare le reali situazioni degli immobili, considerando appunto contesto, stato di conservazione e servizi usufruiti, con un vecchissimo sistema di accatastamento risalente al 1939. Tutti i Governi finora succeduti non hanno mai preso in seria considerazione quella di una Riforma vera e propria del Catasto ed assistiamo quindi alle assurdità che mi riporta. L'unica Sua reale possibilità è quella di recarsi presso lo Sportello Agenzia del Territorio e compilare l'Istanza di Autotutela elencando ed indicando tutto quanto sia possibile per accogliere la richiesta di declassamento. L'esperienza mi dice che, purtroppo, questa unica possibilità messa a disposizione del cittadino, non porta a risultati attesi.
Siamo tutti in attesa (Cittadini e Tecnici) di avere un equo sistema di accatastamento tanto atteso che rispecchi le situazioni reali di mercato immobiliare con il criterio di tassazione fiscale.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Anna Maria (Como)
27/04/2014 19:47:08
Buonasera,
mi saprebbe dire con quale criterio viene assegnata una rendita catastalee e se è possibile modificarla se l'errore è dovuto all'origine?
Le spiego.
Ho acquistato un'appartamento in condominio costruito da una Cooperativa molto nota in Lombardia, solo che ho riscontrato delle incongruenze, ma l'Amministratore, che peraltro vive nello stesso condominio, mi ha detto che così è, e quindi non si puà fare nulla.
L'appartamento è accatastato A2, è un condominio normale senza servizi di lusso, costruito nel 2007 riscaldamento aut. a gas, di tre locali servizi e balcone.
La Classe è 4 e la rendita assegnata è pari ad Euro 1.164,61=. E' veramente un'esagerazione!!!
Perchè devo sottostare e pagare salatamente delle tasse che non ritengo assolutamente congrue per l'appartamento? Non vivo in una supervilla con piscina e campi da tennis||| E non è possibile mettere in dubbio che qualcuno possa aver sbagliato e quindi rimediare con gli strumenti possibili, ma quali? Io non lo so, ma sono una persona curiosa e senpre con sete di sapere.
Mi potrebbe aiutare Lei, per cortesia?
Conosco persone con case di lusso che non hanno queste rendite.
La ringrazio anticipatamente!!!
Anna Maria

SV Studio Tecnico
28/04/2014 11:19:56
Gent.le Anna Maria

Tutto nasce dall'accatastamento fatto all'epoca della costruzione dell'immobile. Il Tecnico che ha redatto tutta la documentazione ha ritenuto, con deontologia professionale, di censire le unità immobiliari con parametri soggettivi ed oggettivi riscontrati oltre ad aver rispettato le microzone censuarie in vigore sul territorio. Pertanto solo una riconsiderazione di tutto ciò potrà, eventualmente, portarvi ad una revisione delle Rendite.
Insieme al Suo Amministratore, e su delibera assembleare, date incarico ad un Professionista per fare questa rivisitazione ma vi avviso che sarà un percorso difficile e soprattutto economicamente dispendioso perché difficilmente l'Erario tornerà indietro sui propri passi se non dietro una motivazione valida e consolidata di argomentazioni tecniche che il vs. Tecnico dovrà sostenere per riconsiderare l'accatastamento attualmente in vigore.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
francesco (Camaiore)
21/05/2014 22:06:39
Salve,
sono proprietario di una seconda abitazione in una frazione di campagna nel Comune di Pontremoli ( 7 km di distanza dal capoluogo).
Si tratta di vecchia abitazione , un tempo adibita a gradile e nel tempo divenuta, con ristrutturazioni in economia, abitazione dei miei suoceri.
L’abitazione è dotata di bagno interno, impianto di riscaldamento, infissi e pavimenti di qualità scadente.
Nel corso della pratica di successione di mio suocero , nel 2002, l’Agenzia del territorio ha classificato l’immobile come categoria A/4 classe 7, cui non è stata fatta opposizione.
Ritengo che la categoria possa essere adeguata, la classe no, sia per l’ubicazione di scarso valore commerciale sia per lo stato complessivo dell’immobile.
E’ possibile chiedere ora la revisione della categoria attribuita all’immobile?
Grazie.
Francesco Fantoni

SV Studio Tecnico
22/05/2014 11:38:15
Gent.le Francesco.

L'Agenzia del Territorio mette a disposizione dell'utenza la modulistica preposta denominata "Istanza di Autotutela" dove può evidenziare le richieste legate appunto alle motivazioni che mi illustra.
Le consiglio comunque il supporto di un Professionista Tecnico che vi guidi sulla compilazione ed eventualmente supportarvi con Relazioni e/o giustificativi che motivino validamente la revisione della Classe.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
paolo (Genova)
24/05/2014 17:58:06
Buon giorno
sono proprietario di un appartamento a Genova avente i seguenti "Dati di Classamento":
Cat.A/1, Classe 4 (vani10) Rendita 3.976,72 euro.
L'appartamento è la mia prima (ed unica) casa ed è localizzato in una zona di Genova che pur essendo piuttosto centrale non ha assolutamente quelle caratteristiche di "lusso" che possano giustificare una tale categoria, un tale classamento e soprattutto una tale Rendita.
Per chi conosce, trattasi della zona della Fiera di Genova caratterizzata da caseggiati enormi (sembrano dei casermoni) aventi fino a 11 piani, zona popolatissima dove c'è molto cemento e poco verde.
Nel mio caseggiato tra l'altro solo circa un quinto sono appartamenti di Cat.A/1, tutti gli altri rientrano nella A/2.
Solo per dare qualche numero (che spiega la mia "inquietudine") segnalo che l'anno scorso ho pagato di IMU prima casa circa 4.000 euro (con l'aliquota del 5,8 x 1000) mentre quest'anno con l'accorpamento della TASI nell'IMU (per le abitazioni di Cat.A/1) dovrò pagare circa 7.000 euro (l'aliquota da applicare sarà del 10,6 x 1000).
Credevo di aver toccato il fondo (o meglio il massimo) l'anno scorso pagando circa 4.500euro tra IMU e TARES mentre quest'anno ne pagherò più di 7.000 (ossia 2.500 euro in più!!).
Credo che queste cifre siano sufficienti a descrivere la mia insostenibile situazione.
Si pensi che quando l'ho comprata e quindi mi ero fatto tutti i miei calcoli per capire se sarei stato in grado di mantenerla, sto parlando di solo 3 anni fa - nel 2011 avevo pagato di IMU 2500 euro circa (e pensare che mi sembrava già tanto!!). Nel giro di 3 anni siamo saliti a più di 7000.
Detto questo (ed evitando commenti sui politici che hanno determinato questa situazione) e visto che molto difficilmente troverò mai una persona che si compri un appartamento come il mio che è gravato da un balzello di 7.000euro all'anno (e chissà il prossimo quanto dovrò pagare), non avendo assolutamente caratteristiche di "lusso" e ancor meno essendo ubicato in una zona di "pregio", credo che l'unica mia possibilità sia cercare di farlo scendere di Categoria (da A/1 ad A/2) e quindi ottenere una drastica diminuzione della Rendita catastale dividendolo in due unità abitative. Ciò determinerebbe una vera e propria "mutilazione" dell'appartamento perchè dovrei dividere la sala in due e creare un bagno in una zona dove non ho scarichi.
L'appartamento è di circa 200mq quindi potrebbero uscirne uno da circa 85 ed uno da circa 110 circa (il resto verrebbe perso per creare un doppio ingresso). Prenderei la residenza in quello più grande mentre il secondo mi resterebbe come seconda casa (sulla quale pagherei comunque un'IMU seconda casa molto ma molto più bassa di quella pago oggi). Gentilmente potete darmi qualche informazione a riguardo della divisione di un appartamento e/o se (da esperti) in quanto scritto intravvedete qualche controindicazione che a me sfugge.
Ringrazio in anticipo per la Vostra cortese risposta.
Distinti saluti.
Paolo Giurgola

SV Studio Tecnico
26/05/2014 15:47:33
Gent.le Paolo.

Lei è stato molto esauriente nell'esposizione del problema e praticamente si è già dato la risposta da solo.

Per poter fare scendere la Rendita bisogna rendere credibile la questione al Catasto con una specifica Relazione illustrativa di quello che mi riporta, quindi deve incaricare un Professionista sul posto che abbia molta esperienza e conoscenza degli ambienti Erariali....dico questo perchè AE sarà restia a concederla.

In seconda battuta è vera la soluzione che prospetta di "frazionare" l'unità immobiliare....solo così potrà almeno abbassare la pressione fiscale insostenibile.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
francesco (Trento)
26/05/2014 09:11:55
ho ereditato nel 1981 un locale dai miei genitori nel comune di terlizzi (ba) da loro acquistato 1971 (cat. C/2 cl.8 mq.28). Costruirono un soppalco di circa 12mq. mai comunicata la variazione. Avendo un altezza di mt 2 da piano soppalco alla volta è fornito di servizi igenici che io ho ricavato sotto il soppalco con una altezza di circa m. 2,20. potrei cambiare la destinazione d'uso per abitarlo nei periodi che mi reco al mio paese? il locale ha la pota d'accesso di 2,50 h.3 ed una finestrella che da sul soppalco cm h40 lun.60.Il soppalco è aperto e si vede il locale sottostante c'e solo un parapetto di protezione alto circa 1 mt.. Come comportarmi per regolarizzare e cambiano i millesimi trovandosi in condominio? grazie francesco.

SV Studio Tecnico
26/05/2014 15:23:27
Gent.le Francesco.

L'insieme dei casi che mi riporta è complesso, e ragionando con la Normativa di Regione Lombardia, non ci sono ahimè i presupposti per la regolarizzazione dei lavori eseguiti in quanto:
1) Un locale può essere soppalcato al massimo per 1/3 della sua superficie (mq. 28:3=9,33 mq.).
2) Il bagno (minimo 3,5 mq.) deve avere una ventilazione naturale con finestra verso l'esterno oppure un sistema di ventilazione forzata in apposito condotto di estrazione.
3) Il locale che cita attualmente è un magazzino (C/2) e deve avere i requisiti dell'abitabilità per essere considerato tale, quindi rapporti areoilluminanti, salubrità di muri e pavimento (se piano terra deve avere sotto un vespaio areato) altezza interna minima mt. 2,70, contenimento energetico.
4) A Milano, la Superficie complessiva di mq. 28 dell'unità immobiliare non rientra nei minimi previsti per il "monoalloggio"

Come vede la materia è complessa. Le consiglio di incaricare un Professionista Tecnico sul posto e verificare i Regolamenti Edilizi Locali per accertarne la fattibilità.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
ghenadie (Rio nell'Elba)
11/06/2014 20:26:23
salve,mi po dire di preciso cosa significa ...abitazione A3 claseU,con classe energetica globale 1630,90 kwh/m quadro anno.grazie

SV Studio Tecnico
14/06/2014 16:28:53
Gent.le Utente

La domanda si divide in due risposte:

1) A3 Classe U è la specifica catastale. A3 = abitazione di tipo economico. Classe U = unica, quindi senza differenziazioni di valore all'interno della stessa Categoria

2) 1630,90 kwh/mqa è la Classe energetica. Si riferisce al consumo medio annuo di riscaldamento invernale espresso a metroquadrato di abitazione riscaldata, equivalente alla Classe G.

Cordiali Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Gerardo Contaldo (Roccadaspide)
16/06/2014 14:37:52
Salve, vorrei un suo parere riguardo al seguente quesito:

Vivo in un edificio di 3 piani con cantine nel sottotetto di categoria catastale C2. Dopo l'acquisto di un appartamento ed una cantinao (fine anni 90) furono assegnate le classi e quindi le rendite catastali, alchè furono assegnate A2 classe 6 per gli appartamenti ed C2 classe 6 per i sottotetti. Alcuni di noi fecero ricorso e riuscimmo ad ottenere una classe 4 sia per Le A2 che per le C2. La mia domanda: è possibile far declassare attualmente anche gli altri locali che all'epoca non fecero ricorso?? Grazie

SV Studio Tecnico
17/06/2014 13:47:56
Gent.le Gerardo

Ritengo che esista la possibilità reale di poter far declassare anche le altre unità immobiliari forti del fatto che già all'epoca l'Agenzia del Territorio aveva provveduto a riguardo.
Consiglio comunque di affidarvi ad un Professionista Tecnico che possa seguire l'iter ma soprattutto faccia presente oggi che tale riduzione era già stata operata al tempo.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
ENES (Novellara)
17/06/2014 15:47:13
Buongiorno

ieri abbiamo pagato la rata IMU e ci siamo accorti che il valore catastale ( 577.000) e molto più alto del valore reale della casa che sui 250 mila, come possimao fare per farlo rivalutare dal catasto?
CASA foglio 44 part 561 sub 1 CAT A/2
GARAGE FOGLIO 44 PART 561 SUB2 CAT C/6
GRAZIE MILLE

SV Studio Tecnico
18/06/2014 14:17:09
Gent.le Enes.

Dovete andare in Catasto a Reggio Emilia, far presente il problema, così che vi faranno compilare il modulo di autotutela dove chiederete di revisionare la Rendita. Se il Catasto lo riterrà opportuno apporterà, o meno, le variazioni possibili sull'immobile.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
francesco (Casalecchio di Reno)
29/06/2014 19:05:52
Buongiorno,
nel luglio 2013 ho provveduto a fondere 2 appartamenti contigui in un’unica unità immobiliare. I 2 appartamenti era no classificati come A/2 classe 1 ed avevano rendita catastale di 800 e 900 euro circa.
Nella documentazione presentata dal mio tecnico a suo tempo ai fini della fusione, si classificava il nuovo appartamento sempre come A/2 classe1, e la rendita era 1600 euro circa (il che mi sembrava corretto visto che normalmente a parità di mq totali, un appartamento singolo vale meno di due separati).
La settimana scorsa (a 11 mesi dalla fusione) ricevo dall’agenzia del territorio un avviso di accertamento in cui mi si comunica che la classe cambia dalla 1 alla 3 e con lei cambia anche la rendita catastale a 2200 euro circa (+40%!). Nella lettera, non c’è spiegazione di tale cambiamento se non una sfilza di norme e decreti.
Quello che non capisco è perché debbano valutare il nuovo appartamento come di maggior valore rispetto alla somma dei precedenti; faccio inoltre presente che nel mio stesso palazzo ci sono appartamenti di più ampia metratura del mio che sono da sempre in classe 1. Può essere questa una buona motivazione per far ricredere l’agenzia del territorio? Che possibilità ci sono che ciò avvenga in caso di autotutela?
Ho anche trovato diverse sentenze su internet relative alla nullità di tali provvedimenti in caso di mancata o scarsa motivazione. Cosa ne pensa?
Grazie in anticipo per la sua cortese risposta

SV Studio Tecnico
30/06/2014 13:29:21
Gent.le Francesco.

A mio parere, trovo opportuno che Lei contatti il Tecnico che le ha redatto tutta la documentazione di fusione e andiate in Catasto a chiedere migliori spiegazioni a riguardo con la notifica che le è arrivata.
Il Catasto però, motivato dalle microzone censuarie eventualmente revisionate ed aggiornate nel frattempo, può operare variazioni al classamento proposto dal Tecnico per poter essere collaudato alla data odierna.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
gualtiero grossi (Parma)
30/06/2014 16:40:27
puo l'agenzia del territorio cambiare classe ad un appartamento senza notificarlo per lettera !!!!

SV Studio Tecnico
01/07/2014 10:17:19
Gent.le Gualtiero

L'Agenzia del Territorio (ora tutto sotto Agenzia Entrate) notifica al proprietario tramite apposita comunicazione le variazioni e/o modifiche che adotta in merito all'unità immobiliare; non mi risultano altre modalità.

Per maggiori informazioni a riguardo può sempre rivolgersi allo sportello Catastale Provinciale di appartenenza.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
gualtiero grossi (Parma)
01/07/2014 12:10:13
Buongiorno,
ho acquistato nel 2002 un appartamento con dati catastali cat A2 classe 04 (scritto nel rogito) mi sono trovato a distanza di tanti anni che la classe e cambiata a 05 e relativo aumento del valore catastale ,nella visura richiesta c'e' una notifica mod. .. - p. …. ….../2002 , non mi e' stato mai notificato niente per lettera ,posso fare qualcosa in merito e sono dalla parte della ragione per annullare il cambiamento di classe.
Grazie

SV Studio Tecnico
02/07/2014 12:57:25
Gent.le Gualtiero

Come ho già avuto modo di risponderle nel precedente quesito, l'Agenzia del Territorio notifica al proprietario le variazioni apportate sulle unità immobiliari e adotta i criteri di censimento in riferimento alle microzone di appartenenza che vengono aggiornate in funzione di parametri di riferimento rilevati sempre dallo stesso Ente.

Risulta oltremodo Sua facoltà approfondire tali motivazioni compilando la modulistica di autotutela reperibile presso gli Uffici Provinciali di appartenenza cui invito a rivolgersi.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Alberto (San Miniato)
13/07/2014 11:23:52
Sono proprietario di un appartamento al 1° piano facente parte di una "villetta" a 2 piani (2 unità immobiliari) costruita nel 1964.
Da sempre la Categoria catastale attribuita è stata A/1, Classe 1, mentre nella stessa zona, addirittura le 2 "villette" a destra ed a sinistra della mia, costruite più o meno nello stesso periodo, sono considerate A/2. A 2 ricorsi presentati per la riclassificazione è stata data risposta negativa.
Mi sono rivolto al Garante del Contribuente e, dopo circa 7-8 mesi ho avuto la "lieta notizia" dell' attibuzione della Categoria A/7. Facendo una visura catastale, però, ho avuto la sgradita sorpresa di constatare che la consistenza era variata (da 9,5 a 10 vani) e che la Classe da 1 è passata a 4 in assenza di modificazioni di alcun genere.
Poiché la classe catastale è un parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari, com' è possibile variarla tout court solo allo scopo di far aumentare la rendita catastale di oltre il 10% ? e poi come può aumentare la consistenza ? Mi potete suggerire qualche altra strategia oltre a quella di rivolgermi nuovamente al Garante del Contribuente ?
Grazie e cordialissimi saluti

SV Studio Tecnico
14/07/2014 19:27:20
Gent.le Alberto.

Le consiglio un accesso agli atti mediante l'istanza di autotutela per chiarire le motivazioni del cambio di Classe e di Consistenza.

Per Sua informazione, la consistenza varia a seconda di diversa distribuzione spazi interni o di fusione e frazionamento avvenuti sull'unità immobiliare; verifichi che nel tempo ciò sia o meno avvenuto a partire dai primi dati che mi indica.

Se tutto ciò infine dovesse portare per l'ennesima volta ad un muro di gomma, a quel punto sarà opportuno rivolgersi nuovamente al Garante del contribuente.

Consiglio sempre in queste circostanze di farsi supportare da un Tecnico e Legale di fiducia.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi

pamela (Cagliari)
24/07/2014 22:06:16
Salve.Sono proprietaria di un appartamento in corso di costruzione e accatastato come tale che è situato all interno di un immobile che comprende a sua volta un ulteriore appartamento e un locale uso uffici sempre in corso di costruzione. È stata presentata la domanda di rinnovo della concessione edilizia per l intero stabile, ma verrà ultimato solo l appartamento di mia proprietà (causa liquidità)
Ora la Banca mi chiede per ottenere il totale dell importo da me richiesto, l accatastamento come prima casa con foglio mappale, planimetria ecc. Posso procedere al solo accatastamento del mio appartamento o devo aspettare la conclusione dei lavori di tutto lo stabile?
Grazie

SV Studio Tecnico
25/07/2014 17:03:45
Gent.le Pamela.

Essendo tutto lo stabile in ristrutturazione, in via di principio il ragionamento regge in quanto portando a termine il suo appartamento, quest'ultimo è accatastabile e quindi si può procedere con l'attribuzione dovuta.

Ma per poter accatastare una unità immobiliare, il Tecnico deve dichiarare la fine lavori, e se lei ha bisogno del mutuo per poter terminare i lavori, il Tecnico non può chiudere la pratica.

Fate presente la questione e trovate una soluzione.
Oppure aspettate che sia chiuso tutto il cantiere e poi procedete all'accatastamento di tutte e tre le unità immobiliari.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Mario (Assago)
02/08/2014 11:37:45
Buongiorno, sono diventato propietario a novembre 2013 di un appartamento di nuova costruzione con classamento proposto dal costruttore A/3 classe 1. Ho preso la residenza a marzo 2014, mi spetta quindi il pagamento dell'IMU come seconda casa per i mesi di novembre-dicembre 2013 e gennaio-febbraio 2014; nei primi giorni di luglio mi è arrivata una raccomandata dall'agenzia delle entrate che mi comunicava la modifica del classamento: A/2 classe 2 avvenuta ad aprile 2014. Io ho pagato entro la scadenza di giugno l'IMU gennaio-febbraio 2014 con la categoria A/3 C1 (mi sono recato in un CAF), mentre per novembre-dicembre 2013 il costrutore in accordo col comune ha pagato l'IMU a nome mio (e degli altri condomini) a fine luglio. Ora il costruttore mi chiede un rimborso che è circa quattro volte superiore alla cifra da me pagata a giugno. Sembrerebbe che il comune abbia utilizzato la nuova categoria catastale per il calcolo dell'IMU per i due mesi del 2013, è regolare? La variazione di classamento è stata fatta direttamente dall'agenzia del territorio in seguito alla presentazione della dichiarazione di nuova costruzione, in questo caso la modifica del classamento ha valore retroattivo?
Grazie.

SV Studio Tecnico
28/08/2014 18:10:43
Gent.le Mario.

La variazione catastale effettuata d'ufficio dall'Agenzia del Territorio ha valore dal momento della sua attuazione notificata al proprietario come mi riporta (sulla visura dell'appartamento è leggibile il protocollo di determinazione della nuova tipologia catastale).

Quindi se la variazione è stata notificata ad Aprile, da quel mese verranno effettuati tutti i nuovi conteggi relativi.

Tutto ciò che è stato conteggiato prima di Aprile con la vecchia rendita non può oggi essere adeguato retroattivamente.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
lorenzo (Palestrina)
12/09/2014 14:52:06
Abito in una palazzina condominiale composta di n.6 appartamenti e verificando sul sito del catasto la mia rendita catastale mi so accorto che solo il mio appartamento è in cat. A/2 mentre tutti gli altri sono in A/4. Allora ho fatto istanza di revisione della rendita catastale motivando con la causale suesposta ma mi è stata rigettata. Come posso fare?

SV Studio Tecnico
15/09/2014 18:18:33
Gent.le Lorenzo.

Il rigetto dell'istanza sarà stato certamente accompagnato da una motivazione.
Le consiglio di rivolgersi ad un Professionista Tecnico competente in materia catastale per cercare una eventuale soluzione al problema.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
edoardo (Varese)
14/09/2014 09:31:41
Buongiorno,
Vorrei porre un quesito abbastanza tecnico e forse senza una risposta univoca.

In caso di fusione di due appartamenti, disposti uno al piano terra e l'altro primo piano di una casa indipendente (di costruzione di metà anni '70), ma con giardino in zona comune con un'altra unità adiacente (andrebbe suddiviso per poter risultare da visura), l'eventuale decisione di cambiare classe o categoria catastale è stabilita mediante criteri precisi da parte dell'adt del comune (varese) e verificabili ex ante oppure l'incaricato adt ha un "margine di azione rilevante"?

In particolare si tratta di due appartamenti entrambi censiti a2 classe 3 e di uguale superficie (104mq) e consistenza (6,5 vani, a mio avviso riducibili a 11 in totale).

Intendo richiedere all'adt le tabelle dei minimi e massimi dei vani e i criteri che utilizzano per stabilire variazioni di categoria e classe.


A vostro avviso è possibile ricevere informazioni precise in merito oppure il docfa predisposto dal tecnico è di norma già definitivo?

È prospettabile un cambio di categoria oltre che di classe a vostro avviso?
Grazie

SV Studio Tecnico
15/09/2014 13:50:24
Gent.le Edoardo

Presumo che Lei si faccia assistere da un Professionista Tecnico nell'operare tale fusione.
In quella sede, il Professionista è in grado, tramite programma ministeriale Docfa, di simulare i risultati ottenuti per le operazioni da effettuare che verranno successivamente depositati in versione ufficiale.
Ci tengo ad evidenziare che i dati ufficiali dovranno rispettare le microzone e i parametri censuari del Comune di appartenenza previo eventuale rigetto se non conforme.
Pertanto sarà il vs. Tecnico che vi illustrerà i risultati in anteprima al momento del deposito all'ADT.
l'ADT, successivamente al deposito, ha un anno di tempo per collaudare la nuova proposta di classamento con esito che verrà a Voi notificato tramite Raccomandata AR, a conferma od eventuale variazione di quanto depositato.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Stefania (Roma)
25/09/2014 17:33:59
Buongiorno,
tempo fa ho visto sul sito dell'agenzia del territorio che il mio appartamento sito in Roma era stato portato da cat. A4 classe 2 a cat A2 classe 2. La notifica di tale variazione a me non è mai arrivata, ma la commercialista a suo tempo mi consigliò di pagare l'IMU su questa nuova rendita catastale per evitare un'eventuale futura richiesta di arretrati.
Avrei potuto continuare a pagare sulla base della vecchia rendita catastale? E adesso, è possibile tornare indietro?
Grazie

SV Studio Tecnico
26/09/2014 14:48:31
Gent.le Stefania.

La notifica dell'Agenzia delle Entrate è la comunicazione ufficiale che l'Ente ha operato le modifiche che si attivano da quella data; pertanto, per quanto mi riporta e non avendo mai ricevuto tale notifica, lei è non è informata sulla situazione e quindi è legittimata a proseguire come ha sempre fatto.
C'è da dire però che se ha già pagato l'IMU con la nuova rendita ha di fatto creato il precedente e pertanto non può tornare indietro pena l'accertamento da parte del Comune.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
giuseppe (Cosenza)
16/10/2014 01:03:58
Salve.
In data 12 sett 2014 l’Ag. Entrate mi comunica la variazione di classe, da 1 a 2 (cat A/2), per l’immobile da me acquistato il 4 giugno scorso.
Ciò ovviamente comporta una variazione della rendita da 721 a 856 euro.
Domani 16 ottobre è in scadenza il primo acconto Tasi.
Vorrei sapere, se possibile:
1) Cosa posso fare per richiedere le motivazioni della variazione ed eventuale ricorso
2) Se devo pagare l’acconto Tasi per il mese di giugno, in questa fase e pagare il saldo poi a dicembre
3) Se per il pagamento devo riferirmi alla vecchia rendita o alla nuova che potrei contestare?
4) Posso pagare ora la quota relativa al mese di giugno riferendomi alla nuova rendita, e dopo un eventuale ricorso accolto, pagare il saldo con la vecchia rendita?
Spero di essere stato chiaro e ricevere una risposta rapida vista la scadenza immediata.
Grazie
Giuseppe

SV Studio Tecnico
16/10/2014 09:43:27
Gent.le Giuseppe.

Rispondo per punti elenco come Lei domanda:
1) Si rechi in Catasto, possibilmente con un Tecnico di fiducia, e presenti istanza di Autotutela.
2) Può pagare a Dicembre in un'unica soluzione
3) e 4) Il calcolo deve essere effettuato fino all' 11 Settembre con la vecchia rendita e dal 12 Settembre con la nuova.

Solo dopo un'eventuale accoglimento del ricorso potrà eventualmente chiedere i rimborsi del caso.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Claudio (Bussero)
17/10/2014 18:32:48
Buongiorno,
con avviso di accertamento del 26/5/2011 l'Agenzia delle Entrate ha classificato un immobile di mia proprietà sita in Bussero (Codice B292) Categoria A/3, Classe 4, Consistenza 4,5 vani, Rendita 302,13 €. Dati derivanti da costituzione 48513.1/1986.
Tardivamente mi sono accorto che il professionista nel redigere la piantina catastale, sbagliando la misura di un lato dell'immobile, ha aumentato di circa 13 mq la superficie.
Ho chiesto a due tecnici, in succesione, di rettificare la piantina immaginando che la consistenza e la rendita catastale si sarebbero di conseguenza ridotte.
Sorprendentemente pur diminuento i mq sono aumentate sia la consistenza che la rendita.
- Il primo tecnico (2011) proponeva i seguenti Dati di Classamento: Z. C. U, Cat. A/3, piano 2, Classe 3, Cons. 5,5 , Sup. cat. 91 mq Rendita 312,46 €
- il secondo tecnico (2013) i seguenti:
Z. C. U, Cat. A/ 3, Classe 4, Cons. 5, Sup. cat. 96 Rendita 335,70 €.

Ho concluso che la classificazione catastale degli immobili è un'opinione e mi sono tenuto la prima classificazione, anche se basata su una superficie errata.

Lei ha una spiegazione per simili discrepanze? Mi conviene far fare una classificazione corretta?

Grazie.

SV Studio Tecnico
20/10/2014 13:46:57
Gent.le Claudio

Debbo purtroppo convenire con Lei sulla Sua affermazione opinionistica relativa all'accertamento/accatastamento immobiliare.
Malgrado noi Tecnici siamo tenuti a costanti aggiornamenti professionali a riguardo, purtroppo alla fine anche noi restiamo sconcertati di fronte a casi come il Suo raccontato.

L'unico consiglio che posso darle è quello di fare Istanza di Autotutela con l'ausilio di un Tecnico che le ha fatto le variazioni, così da capire una volta per tutte la questione.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
Lina (Monza)
23/10/2014 15:00:10
Buongiorno,
nel 2011 abbiamo unito 2 appartamenti contigui in un’unica unità immobiliare. I 2 appartamenti erano classificati come A/3 classe 3 ed avevano rendita catastale di 300 e 400 euro circa.
Nella documentazione presentata per la fusione, il nuovo appartamento veniva classificato sempre come A/3 classe3, e la rendita era 700 euro circa .
Ora ricevo un avviso di accertamento catastale in cui si comunica che l’appartamento viene classificato A/2 classe 2 e la rendita catastale passa a 1100 euro circa; la variazione è definita d’ufficio.
Come posso procedere? Il condominio in cui sono siti i due appartamenti, poi uniti, è sempre lo stesso !!! Ci sono speranze di cambio di classificazione dell’appartamento con il riesame di autotutela?

Grazie in anticipo.

SV Studio Tecnico
24/10/2014 09:38:11
Gent.le Lina

Le consiglio di presentare una Istanza di Autotutela supportata con l'ausilio del Tecnico che le ha effettuato la fusione.
Devo dire però che se nell'elenco delle unità immobiliari dello stabile è già presente una simile situazione alla Sua, il Catasto adotta Categoria e Classe già utilizzati per il censimento dell'unità immobiliare "prototipo" e quindi tutte le analoghe situazioni ci si adeguano.

Con i Migliori Saluti.
Geom. Stefano Vaghi
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Estratto mappa catastale
Aggiornato al 05/06/2013


DOCFA - Documenti Catasto Fabbricati
Aggiornato al 18/04/2011


Voltura catastale
Aggiornato al 24/09/2012


Ispezioni e visure ipotecarie
Aggiornato al 10/01/2012


Scheda catastale
Aggiornato al 08/05/2013


Consistenza catastale
Aggiornato al 11/06/2012


Visura catastale
Aggiornato al 11/09/2013


Istanze rettifica anomalie catastali
Aggiornato al 15/06/2012


Visura storica catastale
Aggiornato al 11/06/2012


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Categoria catastale
Aggiornato al 08/09/2011



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