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Stima di terreni agricoli

del 05/09/2016
CHE COS'È?

Stima di terreni agricoli: definizione

La stima di terreni agricoli si basa su un processo di valutazione che ha lo scopo di fornire all'elaborato stimale le caratteristiche di trasparenza e qualità richieste. L'obiettivo è quello di mettere a disposizione una relazione peritale in cui siano presenti dei paragrafi descrittivi secondo uno schema che, dopo la premessa e la descrizione della parte generale, comprenda l'indicazione dello scopo della stima, della metodologia dottrinale che è stata utilizzata, delle caratteristiche del suolo e delle indagini effettuate, prima della conclusione. L'articolazione va accompagnata dalla cosiddetta motivazione del giudizio di stima; inoltre, è importante che la relazione estimale faccia riferimento a una nomenclatura che sia riconosciuta univocamente. 


COME SI FA

Quali sono gli elementi che compongono una stima di terreni agricoli?

Nella relazione di stima, il professionista deve articolare la perizia partendo da una premessa che contenga una parte generale e permetta di identificare l'immobile, proseguendo con le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dello stesso a proposito dell'ordinamento colturale e allegando tutti gli atti documentali e tecnici del caso. Una volta specificate la consistenza e le metodologie adottate, occorre segnalare gli indicatori del mercato immobiliare e fare riferimento alle indagini di mercato e alle modalità con le quali è avvenuto il sopralluogo. Dopodiché si procede alla definizione del procedimento di valutazione, nell'ambito del quale è opportuno segnalare se è stato fatto ricorso a una stima diretta per punti di merito, ai criteri classici di stima, a una stima indiretta per capitalizzazione dei redditi, a una stima diretta per comparazione o per confronto diretto, a una stima indiretta per incidenza percentuale del valore dell'area o ai cosiddetti procedimenti di stima evoluti. Infine, dopo la riconciliazione dei valori, la stima termina con le conclusioni.


CHI

Il tecnico estimatore.


FAQ

1. Quali sono i fattori estrinseci che concorrono a determinare il valore di un terreno agricolo?

Come si è detto, il valore di un terreno agricolo dipende dai suoi caratteri intrinseci e dai suoi caratteri estrinseci. Questi ultimi hanno a che fare con fattori ambientali generali che riguardano l'area in cui si trova il terreno: si tratta, per esempio, dei caratteri climatici, come la ventosità, la piovosità, la frequenza di gelate o la possibilità di grandinate. Tra gli altri fattori estrinseci è opportuno tenere in considerazione i caratteri igienici, come la salubrità dell'aria, e i caratteri agrari, che chiamano in causa la grandezza dei fondi agricoli, i sistemi di conduzione utilizzati, gli ordinamenti colturali praticati, e così via. Altrettanto importanti sono i caratteri politici, vale a dire gli interventi e le azioni dello Stato in campo sociale e in campo economico: se è vero che essi possono essere, almeno nelle loro linee generali, unitari, in realtà a livello locale non sono da escludere delle differenziazioni anche consistenti, magari dal punto di vista delle incentivazioni, delle agevolazioni, delle bonifiche, eccetera. Ancora, nel novero dei fattori estrinseci che influenzano il valore - e quindi la stima - di un terreno agricolo c'è da considerare i caratteri topografici: il fatto che un terreno si trovi in una zona montana invece che in una zona di pianura, per esempio, può influire non solo sotto il profilo del clima, ma anche per quanto concerne le opere di sistemazione e i trasporti. Infine, meritano di essere presi in considerazione i caratteri idrologici, come la presenza di falde freatiche, di invasi, di canali e di corsi d'acqua in generale. 
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