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Case non affittate, Imu cancella Irpef e niente dichiarazione

del 12/03/2013
di: di Francesco Cerisano
Case non affittate, Imu cancella Irpef e niente dichiarazione
L'Imu cancella l'Irpef fondiaria. Con la conseguenza che non è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi il contribuente che possiede solo redditi sostituiti dall'Imu. L'imposta municipale che ha preso il posto della vecchia Ici ingloba, infatti, già in sé la quota di Irpef fondiaria (comprensiva delle relative addizionali regionali e comunali) un tempo dovuta.

I contribuenti potranno quindi tirare un sospiro di sollievo. Perché se l'immobile su cui si è pagato l'Imu a giugno e dicembre 2012 non è locato, nulla sarà ulteriormente dovuto al fisco in termini di Irpef fondiaria.

La regola di carattere generale subisce però alcune eccezioni per le quali l'effetto sostitutivo non si produce. Dagli immobili posseduti dalle società (soggetti passivi Ires) ai redditi agrari, dai canoni di locazione degli immobili se il proprietario non ha scelto il regime di cedolare secca, ai redditi derivanti da immobili non produttivi di reddito fondiario. Lo ha precisato l'Agenzia delle entrate nella circolare n. 5 di ieri. La nota, in vista delle prossime scadenze fiscali, chiarisce il rapporto tra Irpef e Imu, il cui avvio, com'è noto, previsto per il 2014, è stato sperimentalmente anticipato dal governo Monti al 2012.

Fermo restando il principio generale secondo cui l'Imu sostituisce l'Irpef per la componente immobiliare, la circolare chiarisce che i contribuenti dovranno comunque indicare nel modello 730/2013 o Unico persone fisiche 2013, nei quadri dei redditi dei terreni e dei fabbricati, i dati relativi a tutti gli immobili posseduti, compresi quelli su cui si è già pagata la cedolare secca o l'Imu.

Oltre ai casi particolari sopra menzionati, la circolare prende espressamente in considerazione l'ipotesi di un immobile che sia stato dato in locazione solo per una parte del periodo di imposta (2012). In questo caso l'Imu sostituisce l'Irpef e le addizionali dovute sul reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo d'imposta in cui l'immobile non è stato locato. Per il periodo di tempo in cui l'immobile è stato dato in affitto, invece, il relativo reddito fondiario sarà soggetto a Irpef e alle addizionali calcolate con le regole ordinarie.

Anche sugli immobili inagibili sarà dovuta solo l'Imu. La circolare firmata dal direttore dell'Agenzia, Attilio Befera, precisa che, anche se in caso di inagibilità l'Imu è dovuta in misura ridotta (per via dell'abbattimento al 50% della base imponibile) l'immobile non può comunque essere considerato esente dall'Imposta municipale, con la conseguenza che si produrrà ugualmente l'effetto sostitutivo dell'Irpef.

Effetti sulla base imponibile Irpef. La circolare chiarisce che il principio di sostituzione incide anche sul raggiungimento della soglia di 500 euro di reddito fondiario al di sotto della quale, ai sensi dell'art. 11, comma 2-bis del Tuir, l'imposta non è dovuta. «Considerato che i redditi derivanti da immobili non affittati o non locati per i quali è dovuta solo l'Imu non concorrono alla formazione della base imponibile Irpef», l'Agenzia delle entrate avverte che nel verificare il superamento del limite di 500 euro non si dovranno considerare i redditi degli immobili per i quali è dovuta solo l'Imu.

Immobili esenti da Imu. Il rovescio della medaglia del principio secondo cui l'Imu assorbe l'Irpef fondiaria è che gli immobili esenti dall'imposta municipale restano assoggettati alle imposte sui redditi e alle relative addizionali.

Locazione di una parte dell'abitazione principale. Nel caso in cui un proprietario abbia dato in locazione una parte della propria abitazione principale, le Entrate hanno ritenuto applicabile la sola Imu quando l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare in caso di opzione per la cedolare secca). Sono, invece, dovute sia l'Imu che l'Irpef (o la cedolare secca) qualora il canone risulti superiori alla rendita catastale rivalutata del 5%.

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