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Compravendite immobiliari, fisco in allerta

del 22/02/2013
di: di Benito Fuoco e Nicola Fuoco
Compravendite immobiliari, fisco in allerta
La Cassazione entra a gamba tesa sulle rettifiche fiscali sulle compravendite immobiliari. Negli avvisi di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro eseguiti secondo il criterio comparativo, ossia facendo riferimento ai trasferimenti similari avvenuti non oltre il triennio precedente, è obbligatorio allegare l'atto di compravendita richiamato, non conosciuto dalla parte; in mancanza di tale adempimento, l'atto impositivo è nullo.

Lo afferma a chiare lettere la Corte di cassazione, nell'ordinanza n. 3262/2013, depositata in cancelleria lo scorso 11 febbraio. La pronuncia produce effetti notevoli, se si considera che è prassi consolidata degli uffici finanziari non allegare agli avvisi di rettifica gli atti richiamati in motivazione utilizzati come riferimento.

L'articolo 51, comma 3, del Testo sul registro (dpr 131/86) prevede la possibilità, per l'Agenzia delle entrate, di rettificare il valore degli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, facendo riferimento ai trasferimenti similari (riguardanti immobili di analoghe caratteristiche o condizioni), anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto. Tale metodologia è ampiamente la più diffusa per le rettifiche immobiliari eseguite ai fini del registro. Gli uffici, in sostanza, motivano i propri atti impositivi richiamando altre compravendite similari avvenute nel triennio ad un prezzo più elevato rispetto a quello dichiarato nell'atto rettificato. Nella grande maggioranza dei casi, la motivazione dell'avviso di rettifica si limita a richiamare la compravendita assunta a riferimento (atto pubblico), indicandone gli estremi e il repertorio, senza allegare alcunché. La Cassazione asserisce che l'avviso di rettifica così motivato, in assenza dell'allegazione dell'atto pubblico richiamato, è nullo.

Secondo l'Avvocatura dello stato, che aveva proposto ricorso per cassazione, per conto dell'ufficio fiscale, contro una sentenza della Ctr di Firenze favorevole al contribuente, sarebbe sufficiente menzionare, in motivazione, il criterio comparativo astratto su cui si fonda la rettifica, fornendo altresì l'indicazione degli estremi dell'atto pubblico assunto come termine di comparazione e la specificazione delle caratteristiche ritenute analoghe. Di diverso parere la Cassazione, che ha rigettato il ricorso osservando che «la menzione del criterio astratto su cui si fonda la verifica e la specificazione degli estremi dell'atto assunto quale termine di comparazione soddisfano l'onere di motivare l'avviso di rettifica, ma non sollevano l'Ufficio dal diverso ed ulteriore onere di allegare, ove la motivazione abbia un contenuto comparativo, l'atto assunto quale termine di comparazione». Con ciò, richiamando il contenuto letterale dell'articolo 52, comma 2 bis, del Testo sul registro, nel quale si stabilisce che, in armonia con quanto disposto nello Statuto del contribuente (legge n. 212/2000), «se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama»; pena la nullità della rettifica.

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