Vendita in blocco e vendita cumulativa
«In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore, presuppone, ha detto la Cassazione (sent. n. 15897/11, inedita), l'identità dell'immobile locato con quello venduto.
Ne consegue che, nell'ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti a uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti) o di una vendita cumulativa (che li lascia inalterati, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione).
Perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che questa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un “unicum” e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un “quid” differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari». A tale riguardo, ha concluso la Suprema corte, spetta al giudice del merito l'accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell'unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto.
a cura dell'Ufficio legale della Confedilizia
