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Condominio: solidarietà sui debiti

del 15/12/2011

Condominio: solidarietà sui debiti
Tre soggetti, comproprietari pro-quota di due appartamenti in forza di successione ereditaria delle rispettive madri, ricevono un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali non pagate. Uno dei tre comproprietari si oppone deducendo di aver pagato la propria quota di spese e pertanto l'ingiunzione non poteva che riguardare gli altri due, non sussistendo alcuna solidarietà passiva tra i comproprietari: ciascuno era tenuto a pagare la propria parte di spese secondo la rispettiva quota di comproprietà, non potendo il singolo essere tenuto all'adempimento dell'intero debito verso il condominio. L'eccezione era accolta dal Giudice di Pace.
Di diverso avviso la Corte di Cassazione che con la sentenza n. 21907 dello scorso 21.10.2011, richiamata una precedente giurisprudenza (Cassazione 1689/59; Cassazione 335/70; Cassazione 4769/78) ribadisce invece la solidarietà di tutti i comproprietari della singola unità abitativa verso il condominio per il pagamento delle spese deliberate dall'assemblea. E' stata pertanto ritenuta e ribadita l'applicabilità dell'articolo 1294 codice civile in materia di solidarietà passiva nel rapporto obbligatorio, solidarietà che assurge a vero e proprio principio informatore della materia e come tale vincola il Giudice di Pace anche nel caso decida secondo equità ai sensi dell'articolo 113, comma 2, codice procedura civile.
Nei confronti del condominio quindi non può invocarsi un obbligo di pagamento parziale delle dovute spese condominiali in forza della parzialità del proprio diritto (1/1, 1/3, 1/4 o così via) trattandosi di una prestazione unitaria non divisibile, anche nel caso la comproprietà discenda da titoli diversi (per esempio ho comprato metà casa mentre l'altra metà è giunta in via ereditaria all'altro comproprietario). Il titolo d'acquisto quindi non rileva, ciò che conta è la contitolarità del bene condominiale, che obbliga in via unitaria verso il condominio stesso. Pertanto il condominio ben può chiedere ad un solo dei contitolari il pagamento di quanto dovuto, non dovendo necessariamente rivolgersi a tutti i condebitori, restando poi salvo il principio che tra questi ultimi il pagamento dovrà pesare in misura diversa a seconda della diversa titolarità del diritto e quindi il comproprietario che paga ben potrà retroagire verso gli altri per ottenere il rimborso di quanto versato in più rispetto alla propria quota di comproprietà.
La sentenza si pone in cosciente antitesi con quanto espresso dalle Sezioni Unite, sentenza n. 9148/08, che aveva sancito la divisibilità dell'obbligazione verso i terzi creditori; secondo tale sentenza infatti chi vanti un credito verso l'intero condominio deve agire singolarmente pro-quota contro i singoli condomini. Ma il ragionamento giuridico e il principio espresso da Cassazione 21907/11 deve ritenersi idoneo a modificare tale sistema, ritenendosi applicabile la solidarietà passiva anche nel caso di creditori estranei al condominio: la ditta che ha pitturato la facciata condominiale non dovrà rivolgersi ai singoli condomini se non pagata ma ben potrà agire contro uno solo di essi per il tutto, salvo poi il diritto di azione di chi paga verso gli altri condomini per avere il rimborso pro-quota.

Avv. Luca Gaspari
Studio Legale Gaspari Luca
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COMMENTI

paolo battistini

18/10/2017 07:38:23

Dall'articolo non si evince se la sentenza 21907/11 sia presa a sezioni unite, comunque se si tratta di sentenza di una sezione civile, essendo in contrasto con la citata 9148/08, che è sicuramente presa a sezioni unite, non è legittima ne titolata a portare modifiche alla stessa 9148/08 in virtù del potere di indirizzo delle sezioni unite.
nel caso invece anche la 21907/11 sia presa a sezioni unite ritengo sia poco corretto limitare l'intervento al caso di coeredi, ma nell'ottemperare alla sua funzione nomofilattica, la suprema corte, avrebbe dovuto provvedere a modificare tutto l'impianto giurisprudenziale, ripristinando la presunzione di solidarietà tra condomini quo ante 9148/08.
Noto con stupore che non si perde occasione per introdurre elementi di incertezza ed indeterminazione proprio da parte di coloro che dovrebbero invece vigilare affinchè ciò non accada.

GASPARI AVV. LUCA

18/10/2017 07:38:23

la sentenza n°21907 non è a sezione unite e la sua rilevanza consiste proprio nel fatto che si pone in consapevole contrasto con il precedente arresto a sezioni unite
agli interpreti valutare gli ulteriori sviluppi della questione

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