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La tutela dell'acquirente nella vendita degli immobili da costruire

del 12/09/2011

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La tutela dell'acquirente nella vendita degli immobili da costruire

Il decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 è volto a tutelare il promissario acquirente di un immobile da costruire o comunque chi abbia assunto obbligazioni nei confronti di un costruttore o di una cooperativa edilizia per il trasferimento della proprietà o di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.
La disciplina dettata dalla normativa in esame trova applicazione quando uno dei contraenti è un consumatore e l’altro un imprenditore–costruttore, con esclusione, quindi, dell’ipotesi in cui le parti operino sullo stesso piano (ad esempio: imprenditore–imprenditore).
Per immobile da costruire deve intendersi quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
Sono esclusi dall’applicazione della normativa:

  1. l’acquirente di edifici per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto prima dell’entrata in vigore della legge 21.7.2005;
  2. l’acquirente di edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o altro provvedimento abilitativo e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal venditore, ma non ancora presentato ai competenti uffici comunali.

Rileva, inoltre, il profilo della onerosità dell’acquisto o meglio della necessità che l’acquirente sia tenuto, a fronte del trasferimento con effetti non immediati, ad una prestazione in denaro o in natura.
Il costruttore, ai sensi dell’articolo 2 decreto legislativo 122/2005, al più tardi all’atto della stipula del contratto preliminare, è obbligato a rilasciare, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una fideiussione.
La fideiussione dovrà essere rilasciata da una banca, da una impresa assicurativa o dagli intermediari abilitati iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 decreto legislativo del 1 settembre 1993 n. 385.
La garanzia fideiussoria è chiamata a coprire non solo le somme che il costruttore abbia già riscosso al momento della stipula del contratto, ma anche le somme che, in base al contratto, il costruttore debba riscuotere dopo la stipula dello stesso ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Presupposto per l’escussione della fideiussione è l’insorgenza in capo al costruttore di una situazione di crisi che si verifica nei casi in cui il costruttore sia sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, o a fallimento o ad amministrazione straordinaria o a concordato preventivo o a liquidazione coatta amministrativa.
L’articolo 4 del decreto legislativo 122/2005, poi, sancisce a carico del costruttore l’obbligo di consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una garanzia per il risarcimento al quale sia tenuto a seguito di danni materiali e diretti all’immobile, compreso i danni a terzi, ai sensi dell’articolo 1669 codice civile, derivanti:

  • da rovina totale o parziale;
  • da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto di costruzione.

La garanzia in questione consiste in una polizza assicurativa indennitaria a beneficio dell’acquirente con durata decennale e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.
Essa è dovuta a prescindere da una situazione di crisi in cui potrebbe incorrere il costruttore essendo destinata ad operare in presenza di vizi e difformità dell’edificio, manifestatisi successivamente alla stipula del rogito notarile di compravendita.
All’articolo 6 del decreto legislativo n. 122/2005 si prevede, poi, l’obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore, con previsione di specifiche allegazioni, per esempio caratteristiche del bene, estremi del permesso di costruire, eventuali convenzioni urbanistiche, eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli eccetera.
Un’ ulteriore novità introdotta dalla normativa in questione la si trova, infine, all’articolo 10 ove si stabilisce che non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’articolo 67 regio decreto 267/1942 e successive modificazioni gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire a condizione che:

  • si tratti di immobili ad uso abitativo
  • si tratti di immobili per i quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro 12 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado;
  • si tratti di atti posti in essere al giusto prezzo (ovvero al valore di mercato) da valutarsi alla data della stipula del preliminare.

Avv. Fabio Benatti
Studio Legale Avvocato Fabio Benatti

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