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Il ruolo del mediatore immobiliare

del 02/04/2012

Il ruolo del mediatore immobiliare
La recente sentenza n. 4830 della Corte di Cassazione del 26 marzo ribadisce con fermezza un principio importante del nostro ordinamento, quale è appunto quello della libertà di forma nelle attività economiche tra le imprese.
E’ noto agli operatori del diritto che nel nostro ordinamento giuridico la forma è un requisito del contratto solo nel caso questa, tuttavia, sia richiesta dalla legge. Esiste, infatti, la forma scritta ad substantiam e la forma scritta ad probationem.
Molto sinteticamente si ricorda come nel primo caso la forma scritta sia necessaria affinchè il contratto possa essere esistente e nel secondo caso come tale forma scritta sia richiesta esclusivamente ai fini di prova del contratto stesso.
Per intenderci, nel caso di forma scritta richiesta ad probationem, il contratto esiste e spiega i suoi effetti ma, qualora venisse contestato, l'unico modo per provarlo e provarne i contenuti è appunto la forma scritta.
Ebbene, la sentenza in oggetto considera il conferimento dell’incarico al mediatore immobiliare come atto per il quale la legge non richiede una particolare forma che ne consacri la sussistenza, forse in un’ottica di alleggerimento dei formalismi in un settore delicato quale quello della compravendita di immobili.
Ciò anche, evidentemente, alla luce del fatto che il Codice Civile non prescrive alcuna formalità particolare per l’instaurazione del rapporto tra il mediatore e ciascuna delle parti. Anche un incarico dato verbalmente, pertanto, deve ritenersi valido ed efficace.
Ovviamente, a mente dell’articolo 1755 codice civile, il diritto alla provvigione matura a favore del mediatore se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La norma, in effetti, non lascia spazio a diverse interpretazioni nel senso che non è configurabile, come giustamente sostenuto dal Supremo Collegio, che il diritto al compenso riconosciuto al mediatore derivi esclusivamente dall’incarico conferito, il quale, come affermato, ben può essere stato conferito verbalmente.
Occorre tuttavia, segnalare come tale diritto consegue non alla conclusione del negozio giuridico finale tra le parti messe in contatto dal mediatore, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti.
La giurisprudenza ha poi specificato che non è necessario l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo, ma è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nella indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione.
Per quanto riguarda la misura della provvigione, occorre precisare che essa è generalmente espressa in percentuale (di solito il 3-4% sul valore economico dell’affare concluso), grava su entrambe le parti messe in relazione e di solito esiste una prassi depositata presso le singole Camere di Commercio locali.
Si deve ricordare, infine, che anche dopo la scadenza dell’incarico di mediazione sussiste un diritto alla provvigione a favore del mediatore se le parti concludono l’affare comunque per effetto del suo intervento, in virtù del principio del nesso di causalità tra l’attività svolta dal mediatore e l’affare concluso tra le parti.

Avv. Raffaello Boni
B&B Professione Mediatore
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