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Cedolare secca sugli affitti

del 31/05/2011

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Cedolare secca sugli affitti

E’ stata introdotta, nel 2011, la cedolare secca sugli affitti: si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni; tale regime è facoltativo (ed alternativo) a quello ordinario.

La cedolare secca sostituisce:

  • l’Irpef e le relative addizionali;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta di bollo;
  • l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
  • l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Soggetti interessati
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà (o del diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate). L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa (o di arti e professioni) ed, inoltre, non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali. In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari, che non esercitano l’opzione, sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Modalità di esercizio dell’opzione
L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Sono interessate, quindi, soltanto:

  • le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati);
  • le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali (o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni).

Aliquota di riferimento
L’ importo della nuova imposta cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni situate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative. Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Modalità di esercizio dell’opzione
Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello ad hoc predisposto. L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga, o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive). Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento ed obbliga al versamento della stessa imposta (resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive).

Vantaggi dell’esercizio dell’opzione
Il reddito assoggettato a cedolare:

  • resta escluso dal reddito complessivo;
  • su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;
  • deve comunque essere compreso nell’ammontare reddituale totale ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, collegati al possesso di requisiti reddituali.

Rag. Romana Romoli
Studio Romoli Romana

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