L’acquisto o la costruzione della prima casa è oggetto di diverse agevolazioni in ambito fiscale. Ma cosa accade quando chi ha usufruito delle agevolazioni decide di vendere l’immobile?
Stop alle agevolazioni entro cinque anni
In linea di massima, le norme in vigore prevedono che per usufruire delle agevolazioni fiscali, la prima casa debba essere mantenuta di proprietà per un periodo non inferiore ai cinque anni dalla data di acquisto. Nel caso in cui si effettui la vendita in un periodo precedente, chi ha usufruito di agevolazioni fiscali è tenuto a pagare per intero le tasse previste, integrando quindi quanto già versato, fino al raggiungimento della misura ordinaria, a cui si aggiunge una tassa ulteriore pari al 30% del dovuto. Tuttavia, come precisato dalla stessa Agenzia delle Entrate e ribadito in alcune sentenze, esistono delle eccezioni al caso.
Agevolazioni valide in caso di un nuovo acquisto
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n°13/2017, ha circoscritto i casi di applicazione della norma precedente, precisando i casi nei quali il proprietario non decade dai benefici ottenuti per la prima casa.
In particolare è possibile non decadere dai benefici fiscali già sfruttati, acquistando un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, entro dodici mesi dalla vendita della casa precedente. La nuova abitazione deve appartenere alle categorie catastali non classificabili come di lusso, cioè deve essere inclusa in categorie diverse da A1, A8 e A9.
Tuttavia esiste un’ulteriore possibilità per non decadere dalle agevolazioni, che consiste nella costruzione di un nuovo immobile su un terreno di cui si è proprietari. Non è però necessario che il terreno sia in possesso già al momento della vendita del primo immobile; è però necessario che esso venga acquistato entro un anno dalla vendita. Tuttavia il solo possesso del terreno sul quale costruire la nuova abitazione principale non è di per sé sufficiente per non decadere dai benefici sulla prima casa. Infatti il proprietario deve dimostrare, sempre entro dodici mesi, la presenza di un edificio adatto all’uso come prima casa.
In realtà, come precisato nella risoluzione citata, non è obbligatorio che al termine dei dodici mesi l’edificio sia del tutto terminato. Per non decadere dall’agevolazione è sufficiente che sia presente un edificio al rustico, cioè con i muri perimetrali presenti e con la copertura ultimata. I restanti lavori possono quindi essere terminati anche in un periodo successivo, fermo restando l’obbligo di adibire a prima casa l’edificio in questione, una volta terminati i lavori di costruzione.
