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Quali contratti di locazione può stipulare il conduttore?

del 26/05/2016

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Quali contratti di locazione può stipulare il conduttore?

La disciplina delle locazioni trova regolamentazione sia nel codice civile sia in diverse leggi specifiche (locazione ad uso abitativo: L. n. 431/1998 e L. n. 392/1978).

Tra le varie tipologie di contratti che possono essere stipulati tra le parti, la legge prevede sia il contratto ordinario sia quello a canone libero (4+4), con il quale i contraenti possono definire liberamente l’entità del canone, ma non la durata minima di quattro anni. È previsto, inoltre il rinnovo automatico di altri quattro anni in caso di mancata disdetta, la quale può essere comunicata nei soli casi espressamente previsti come ad esempio la necessità di utilizzazione dell’immobile per sé o per i familiari o la vendita dell’immobile. Le parti potranno stabilire anche una durata maggiore. Il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale.

Quanto alla forma del contratto, preme rilevare che: “In tema di locazione, la forma scritta del contratto - quand'anche non necessaria "ad substantiam" (come nel caso delle locazioni commerciali e di quelle ad uso abitativo concluse prima dell'1 gennaio 1999)- costituisce presupposto di accoglibilità della domanda di convalida di licenza o di sfratto (art. 657 e ss. c.p.c.), giacché, in difetto, al giudice è preclusa la verifica dell'importo del canone dovuto, della dedotta inadempienza e quindi della gravità della mora rilevante agli effetti della risoluzione ai sensi degli art. 1453 e 1455 c.c.” (Tribunale di Modena, sent. 11.05.2011).

Per soddisfare determinate esigenze, il locatore e l’inquilino possono comunque stipulare contratti di durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi definiti contratti transitori. Alla scadenza del termine concordato, la locazione si ritiene conclusa senza necessità di alcuna comunicazione. Detto contratto dovrà specificare, con apposita clausola, l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino, e dovrà essere comprovata da apposita documentazione da allegare al contratto. Ovvero, secondo la Cassazione (sent. n. 4075/2014): “Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza”.

Altra tipologia è il contratto a canone concordato (durata 3+2).

Il canone di affitto per questo tipo di contratto è quindi più basso rispetto a quelli normalmente riscontrabili nel mercato delle locazioni in quanto non è liberamente scelto dal proprietario ma stabilito in appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.  Alla scadenza dei primi tre anni il contratto è prorogato di diritto per ulteriori anni due, trascorsi i quali, il contratto potrà essere rinnovato a nuove condizioni, o sarà tacitamente rinnovato, senza iniziativa delle parti, per altri due anni alle medesime condizioni. Per questo tipo di contratto sono previste delle agevolazioni fiscali e le spese di registrazione sono inferiori a quelle previste per il contratto ordinario.

Ultima tipologia è il contratto transitorio per studenti. Il contratto di locazione o contratto di affitto per esigenze abitative di studenti universitari è un particolare tipo di contratto di locazione a uso transitorio con cui un soggetto mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede un immobile destinato ad abitazione e situato nel Comune sede dell'Università (o in un Comune limitrofo), dietro pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali. La legge prevede la durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi di tale tipologia di contratto.

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