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Affitti irregolari: come calcolare il canone

del 22/03/2016

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Affitti irregolari: come calcolare il canone

L’articolo 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.

Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l’articolo 3, commi 8 e 9, del Decreto Legislativo n. 23 del 14.03.2011 una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.

In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

È previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato previste dal comma 346 dell’articolo 1 della legge n. 344 del 2005 e quelle previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, “si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.

Nel caso in cui, quindi, il conduttore intenda denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato si applicano le disposizioni relative alla nullità del contratto.

Dopo che la Corte Costituzionale, con un duplice intervento (sentenza n. 50/2014 e n. 169/2015), aveva escluso che il conduttore potesse continuare sino alla fine del 2015 a versare il canone nella misura minima quantificata dal D.Lgs n. 23/2011, pari al triplo della rendita catastale dell’immobile locato (più l’aggiornamento Istat) è intervenuta nuovamente la Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015 n. 208) sui canoni pagati dagli inquilini che avevano eseguito la cosiddetta autoregistrazione del contratto di locazione.

Ovvero l’articolo 13 della Legge n. 431/1998, così come riformato dalla Legge di Stabilità n. 218/2015, si pone a protezione ancora una volta della posizione dell’inquilino affermando che il canone annuo è effettivamente è quello previsto dal D.Lgs n. 23/2011 (articolo 3, commi 8 e 9). Il che significa che l’inquilino non è tenuto a riconoscere alcuna maggior somma al locatore rispetto a quanto versato nella misura pari a tre volte la rendita catastale dell’immobile, aggiornata secondo gli indici Istat.

Con la Legge di Stabilità 2016, è infatti previsto che tutti coloro che hanno versato un corrispettivo ridotto per effetto del Decreto Legislativo n. 23/2011 hanno diritto ad ottenere la “riduzione del canone annuo al triplo della rendita catastale” ovvero accertata l’esistenza di una locazione irregolare, il canone dovuto sarà quello stabilito negli appositi contratti tipo dalle organizzazioni di categoria e le somme eventualmente eccedenti saranno da restituirsi al conduttore.

La legge di stabilità 2016 ripropone esattamente i mini canoni pari al triplo della rendita catastale, ai contratti di locazione irregolari a norma dell’art. 3 co. 8 del D.lgs. n. 23/2011. Certamente, poi, ad oggi, non esiste alcun provvedimento legislativo che riconosca ai locatori il diritto di richiedere gli arretrati sulla base della sentenza della Consulta. Pertanto gli inquilini dovranno pagare solo la quota di affitto stabilita dall’Agenzia delle Entrate.

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