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Cosa prevede il contratto di rent to buy per la compravendita di un immobile

del 18/01/2016

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Cosa prevede il contratto di rent to buy per la compravendita di un immobile

Il nostro ordinamento prevede all’articolo 23 del decreto legge 12.09.2014 n. 133 (convertito con legge n. 164/2014) una soluzione preparatoria alla compravendita di un immobile che consente a chi stipula con il proprietario del bene il contratto “rent to buy” di entrare subito nel possesso dello stesso, dapprima in locazione (rent) e poi in proprietà (buy), nel termine stabilito, qualora il conduttore-futuro acquirente eserciti la facoltà di acquistarlo.

La particolarità del contratto consiste nello stabilire a monte il potere del conduttore di rendersi acquirente dell’immobile (che può essere non solo un appartamento, ma anche un autorimessa, una cantina o un negozio, un ufficio o un bene in costruzione) prima della scadenza o del termine fissato con il contratto, attribuendo ai canoni pagati nel corso del rapporto locatizio la funzione di acconto sul prezzo finale di vendita da corrispondere.

Il conduttore, è da precisare, ha la facoltà, ma non l’obbligo di acquistare il bene entro il termine contrattualmente stabilito e comunque entro i 10 anni.

Qualora il conduttore decida di non acquistare la casa il proprietario potrà trattenere tutto o in parte quanto gli è stato pagato.

In caso infatti di risoluzione per inadempimento del conduttore il locatore avrà il diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisterà i canoni a titolo d’indennità se non è stato stabilito diversamente nel contratto.

Qualora invece sia il locatore ad essere inadempiente lo stesso dovrà restituire la parte dei canoni imputati a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Qualora fosse invece il conduttore ad essere inadempiente si dovrà far ricorso al Giudice affinché ordini il rilascio dell’immobile, dando così al venditore di affittare/vendere il bene a terzi.

Secondo la giurisprudenza di merito che si sta formando: “Il contratto di rent to buy, disciplinato dall'art. 23 d.l. n. 133 del12 settembre 2014, come convertito dalla l. n. 164 dell'11 novembre 2014, rappresenta una nuova fattispecie contrattuale, non assimilabile, di conseguenza, alla locazione. Tale contratto, per valere come titolo esecutivo per il rilascio, deve essere stipulato per mezzo di notaio con l'indicazione espressa che l'immobile oggetto dell'atto sia da rilasciarsi libero da persone e cose alla scadenza stabilita” (Trib. Verona sent. 14.12.2014 n. 95).

Il contratto si risolve quindi in caso di mancato pagamento anche non consecutivo di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

Va da precisare che la legge prevede la trascrizione del contratto rent to buy nei registri immobiliari, la cui spesa sarà a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita del bene. Oltre quindi alla certezza che ilprezzo della futura casa non varierà nel tempoil contratto trascritto nei registri immobiliari equivale a una prenotazione di acquisto vincolante per le parti. In pratica durante la durata del contratto l’immobile rimarrà libero da ipotechee non potrà essere venduto a nessun altro. Inoltre, se il proprietario è un imprenditore che fallisce, il futuro acquirente è tutelato dai creditori del venditore: porterà a termine l’operazione con il fallimento, senza perdere quanto versato.

Per quanto concerne l’obbligo del pagamento delle tasse nel periodo del godimento del bene (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile come IMU e TASI sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Se il proprietario è un privato, potrà scegliere sulla quota percepita come affitto tra l’Irpef ordinaria, insieme all’imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) oppure optare per il regime della cedolare secca.

L’imposta di registro, dovuta dall’acquirente, è del 2% nel caso di abitazione da adibire a prima casa e del 9% negli altri casi. Le imposte ipotecarie e catastali sono fisse di 50 euro ciascuna.

Se a vendere è un’impresa, la quota versata per il godimento del bene solitamente è esente dall’IVA, a meno che la società non abbia optato per il regime di imponibilità. 

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