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Perché le cooperative edilizie falliscono?

del 12/01/2016

Fenomeno diffuso è la costituzione di cooperative edilizie di abitazione aventi lo scopo di assicurare ai soci l’acquisto di un’abitazione in proprietà.

Per raggiungere tale obiettivo, la cooperativa deve realizzare un progetto edilizio in tutte le sue fasi: acquisire un’area fabbricabile, presentare ed ottenere l’approvazione di un progetto edilizio, appaltare i lavori ad una impresa di costruzioni. All’atto costitutivo o successivamente i soci aderiscono alla cooperativa con lo scopo di ottenere l’assegnazione di un alloggio.

La cooperativa procede così alla realizzazione dell’immobile da costruire col contributo dei soci al finanziamento del bene di cui diverranno, poi, assegnatari in proprietà. Qualora il bene non venga portato a termine ci si pone il problema della fallibilità della cooperativa.

Gli assegnatari, dopo essersi avvalsi inutilmente dei rimedi ordinari per il recupero delle somme versate, possono chiedere al Tribunale del luogo il fallimento della cooperativa solo se la stessa, nonostante il fine mutualistico contenuto nell’oggetto sociale, abbia svolto un’attività commerciale di vendita degli alloggi da costruire anche a terzi non soci: le cooperative sono normalmente sottoposte alla procedura della liquidazione coatta amministrativa, ma quando svolgono un’attività commerciale possono essere soggette anche al fallimento.

La Suprema Corte afferma infatti: “L'accertamento circa la finalità di lucro dell'attività svolta da una cooperativa non è vincolato né dall'oggetto sociale risultante formalmente dall'atto costitutivo della cooperativa, né dal fatto che essa risulti iscritta nel registro prefettizio delle cooperative. Infatti, come avviene per ogni altra impresa, la natura dell'attività svolta deriva soltanto dal tipo dell'attività stessa, e di conseguenza dall'esistenza dello scopo di lucro come fine principale. Inoltre lo svolgimento di un'attività commerciale e la possibilità di una dichiarazione di fallimento (cfr. art. 2540 comma 2 c.c.), non sono incompatibili con i fini di mutualità. Ma se una cooperativa edilizia cede, in tutto o in parte, a non soci gli alloggi costruiti, viene a mancare proprio il requisito della mutualità per cui essa decade dai benefici fiscali”. (Tra le tante vedasi: Cass. civ. sent. n. 7061/1994; Cass. Civ. Sez. Un. sent. n. 8363/1990; Cass. sent. n. 24.03.2014 n. 6835).

Non sempre è agevole la distinzione tra cooperative senza scopo di lucro e cooperative che svolgono attività commerciale poiché lo scopo mutualistico che caratterizza le società cooperative è pienamente compatibile con l'esercizio da parte delle stesse di attività commerciale; di conseguenza la natura commerciale dell'attività della cooperativa deriva esclusivamente dalla circostanza che risulti accertata in concreto, e non sulla mera base dell’oggetto sociale dichiarato nello statuto, la coesistenza dello scopo di lucro con lo scopo mutualistico, a prescindere dalla prevalenza del primo sul secondo e dall'ipotesi che l'attività commerciate sia stata svolta in un momento anteriore a quello in cui si deve valutare la sua fallibilità.

Da tutto ciò ne consegue che una cooperativa edilizia che provveda unicamente alla costruzione di un edificio da assegnare ai soci è diversa da una cooperativa edilizia che esercita un’attività edificatoria per la vendita degli immobili a terzi; la prima non svolge attività commerciale e non è soggetta a fallimento, la seconda invece sì.

Si ricorda, infine, che l’onere della prova dei fatti impeditivi, modificativi ed estintivi dei requisiti della non fallibilità incombe sul fallendo. Per le cooperative soggette ad entrambe le procedure – fallimento e amministrazione coatta amministrativa – il concorso tra le due è regolato dall'art. 196 della Legge Fallimentare (richiamato anche dall'art. 2), che pone sostanzialmente il principio della prevenzione, nel senso che prevale chi arriva prima; ossia la dichiarazione di fallimento preclude la liquidazione e viceversa.

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