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Spese condominiali: ripartizione tra acquirente e venditore

del 09/12/2015

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L’acquisto di un'unità immobiliare inserita in un complesso condominiale può comportare per il compratore, che non sia stato così accorto di ottenere le dovute informazioni, spese impreviste, qualora il venditore non abbia, al momento del rogito, corrisposto tutti gli oneri al Condominio.

L’articolo 63 disp. di att. c.c. stabilisce infatti che: “…Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Ovvero il nuovo acquirente è obbligato in solido con il precedente proprietario per le spese condominiali dovute sia per l’anno in corso sia per l’anno precedente.

Ciò vale, non solo di compravendita tra privati, ma anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia stato acquistato all’asta.

La giurisprudenza di legittimità sostiene che: “L'aggiudicatario all'asta di un immobile che, in quanto obbligato in solido, abbia provveduto al pagamento delle spese condominiali maturate durante l'anno precedente al proprio acquisto ha diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario” (Trib. Modena sent. 22.01.08).

La norma sopracitata si applica anche nelle ipotesi in cui si tratti di compenso richiesto per lavori eseguiti nel Condominio. Più precisamente:

Qualora, prima della vendita di un'unità immobiliare in condominio, l'assemblea deliberi spese straordinarie per il rifacimento della facciata dell'edificio e sussistano anche spese ordinarie arretrate, le obbligazioni verso l'ente di gestione permangono, salvo diverso accordo delle parti, a carico del proprietario al tempo della deliberazione di spesa, non rilevando che le opere siano state, in tutto od in parte, realizzate dopo l'alienazione. Conseguentemente, se l'acquirente - richiesto del pagamento ex art. 63 disp. att. c.c. - adempia l'obbligazione solidale con il precedente proprietario, egli ha poi titolo per ottenere il rimborso nei confronti di questo ultimo. Ciò in quanto la legge, pur prevedendo la responsabilità solidale venditore/acquirente verso il condominio, non implica il trasferimento del debito nel rapporto fra le parti.

L'acquirente non paga in luogo del venditore, sicché, ove, nel proprio interesse, abbia soddisfatto il debito, potrà poi promuovere la surrogazione legale nei confronti del suo dante causa”. (Corte d'Appello Milano 711/2013; Cass. 2979/2012; Cass. 15390/2011).

Ne consegue che, una volta che il nuovo acquirente avrà eseguito il pagamento delle spese o dei contributi condominiali non versati dal precedente proprietario, il compratore (previo accertamento sommario della solvibilità del venditore – si consiglia - per non incorrere in ulteriori costi) potrà richiedere il rimborso di quanto versato all’alienante.

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