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Comprare casa sulla carta: quali garanzie chiedere?

del 16/11/2015

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Quando si acquista un immobile da costruire, secondo il D.Lgs. 20.05.2005 n. 122, il costruttore deve rilasciare all’acquirenteuna polizza fideiussoria a garanzia delle somme riscosse o da riscuoterea pena dinullitàdel contratto per mancato rilascio della polizza.

Il rilascio di garanzie deve avvenire da parte di soggetti abilitati e iscritti in un apposito registro reperibile sul sito della Banca D’Italia. Ovvero: l’emissione di garanzie finanziarie nei confronti delle imprese e dei privati è consentita solamente alle banche, alle compagnie di assicurazione e alle cosiddette “vecchie finanziarie 107” iscritte nell’Elenco speciale di cui all’art. 107 del TUB o alle “nuove finanziarie 106”.

Il rilascio e la consegna della polizza all’acquirente serve a garantirgli la restituzione delle somme versate, o ancora da versare, al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi dell’impresa come il fallimento, la liquidazione coatta amministrativa, il concordato preventivo, l’amministrazione straordinaria o l’esecuzione immobiliare.

Fideiussioni rilasciate da soggetti diversi da quelli elencati sono a rischio di mancata escussione e l’acquirente, non potendo ricorrere a fondi di garanzia, ha a disposizione solo il ricorso all’autorità giudiziaria.

È necessario ricordare che chi propone, a titolo di mediazione o simili, garanzie emesse da soggetti non abilitati o non iscritti nell’apposito registro speciale è perseguibile penalmente. Si pensi, per esempio, all’ipotesi in cui un broker, in violazione degli obblighi e doveri professionali richiesti ex art. 1176 c.c., proponga al costruttore la sottoscrizione di una garanzia emessa da un soggetto non avente i requisiti richiesti.

Ci si pone il problema di quali siano i rimedi prestati dal nostro ordinamento.

Ferma la prova del caso fortuito, nell’esercizio della sua attività il broker di assicurazione è chiamato ad agire non solo con diligenza ma anche con la necessaria e “adeguata” perizia, consistente nell’insieme d’indispensabili nozioni e di capacità tecnico–professionali che è lecito attendersi da una figura professionale di tal tipo: la Suprema Corte ha espresso sul punto il principio alla stregua del quale “Non v’è dubbio che la complessiva attività del broker è connotata pure da profili di intellettualità, richiedendosi in chi la esercitaspecifiche e approfondite conoscenze di economia, tecnica e diritto delle assicurazioni” (Cass. Civ. Sez. III, sent. 06.05.2003 n. 6874).

Il broker deve in ogni caso assolvere al suoprimario dovere di informazionenei confronti del cliente. Egli è obbligato, avuto riguardo all’entità e natura del rischio, a offrire diverse soluzioni che rispondano alle esigenze del suo mandante in base alla situazione contingente del mercato assicurativo.

La Cassazione afferma, infatti, che “In tema di mediatori di assicurazione, alla luce della complessiva disciplina di cui alla L. 28 novembre 1984 n. 792, art. 1, 4 lett. f), e g), 5 lett. e), ed f), 8), il broker assicurativo svolge - accanto all'attività imprenditoriale di mediatore di assicurazione e riassicurazione - un'attività di collaborazione intellettuale con l'assicurando nella fase che precede la messa in contatto con l'assicuratore, durante la quale non è equidistante dalle parti, ma agisce per iniziativa dell'assicurando e come consulente dello stesso, analizzando i modelli contrattuali sul mercato, rapportandoli alle esigenze del cliente, allo scopo di riuscire a ottenere una copertura assicurativa il più possibile aderente a tali esigenze e, in generale, mirando a collocarne i rischi nella maniera e alle condizioni più convenienti per lui”. (Cass. Civ. sent. 27.05.2010 n. 12973).

In conclusione, è fatto obbligo al broker di sottoporre sempre al proprio cliente le proposte assicurative reperite sul mercato: sulla scorta dei principi generali, munito di debita procura a negoziare con l’assicuratore, egli impegna il cliente ma risponde nei confronti di quest’ultimo allorché si discosti nel suo operato dalle istruzioni a suo tempo ricevute o dalle norme che avrebbe dovuto conoscere e applicare a tutela dell’interesse dell’assicurando.

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