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Condominio, è possibile vendere con deroga

del 03/03/2015

Condominio, è possibile vendere con deroga

E’ l’“arena politica” in cui la maggior parte dei nostri concittadini si è già cimentata: la normativa che regola la vita nei condomini.

Dibattutissima, a partire dalle riunioni condominiali fino ai tribunali: molte le sentenze su questo tema, infatti, ad esempio sul diritto all'uso e sui vari bisogni condominiali (ne avevamo parlato in questo post). Ora la lente della Giustizia italiana è puntata sulla vendita con deroga.

La vicenda

Prima di tutto: si parla di “vendita con deroga” quando in un atto di vendita sono specificate condizioni speciali che non consentono, ad esempio, l'uso o l'accesso a tutte le parti pertinenti alla proprietà.

In dettaglio, la sentenza di cui vi parliamo è scaturita dal caso specifico riguardante un condomino che aveva affittato un locale ad uso commerciale situato in uno stabile condominiale. Lo spazio commerciale era dotato di una scala interna per accedere all'ufficio, così da non usufruire delle scale utilizzate dai condomini per l'accesso ai loro appartamenti ai piani superiori.

Nelle settimane seguenti alla locazione, entrambi gli spazi sono stati acquistati: nel contratto di vendita era stato specificato, fate attenzione, che il nuovo proprietario non potesse utilizzare la scala principale di accesso, utilizzata dagli altri inquilini, e neanche la porta di ingresso principale.

La sentenza

L'acquirente dello spazio commerciale, ritenendo ingiusta la clausola di vendita, si è rivolto alla giustizia per capire se il mancato accesso alle altre parti del condominio fosse lecito o no.

Il tribunale gli ha dato ragione: in particolare, ha ritenuto illegittima la costruzione di uno sbarramento sul corridoio di accesso tra lo spazio commerciale e la porta di accesso principale.

Ma non finisce qui: i condomini hanno impugnato la sentenza, giunta così fino alla Corte di Cassazione. Gli ermellini, con sentenza n° 1680/2015, hanno comunque dato ragione all'acquirente, cui sarà obbligatoriamente permesso l’accesso a tutti gli spazi di pertinenza del condominio, compresi il portone di accesso e la scala principale.

La sentenza, pur facendo riferimento a un caso specifico, mette chiarezza su un caso finora oscuro e, pertanto, potrebbe essere applicata su larga scala, compresi i cosiddetti "condomini parziali".

La sentenza, allora, dovrebbe essere il punto di riferimento di tutti coloro che intendono acquistare uno spazio anche commerciale situato in un condominio così come da coloro che intendono vendere un appartamento o uno spazio condominiale.

Infine, si ricordi che gli spazi comuni non possono essere destinati a un uso diverso rispetto a quello per il quale sono stati pensati originariamente. Ne consegue, ad esempio, che un cortile destinato ai residenti per le attività di svago (i giochi per i bambini, ad esempio) non può assolutamente diventare un parcheggio per le attività commerciali, anche se ubicate negli spazi del condominio.

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