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Rent-to-buy: la tassazione

del 26/02/2015

Rent-to-buy: la tassazione

Dietro l’accattivante formula inglese “rent to buy” – letteralmente, “affittare per acquistare” – non si nasconde altro che una nuova possibilità di acquistare casa in comode rate, cioè corrispondere al proprietario le stesse quote che si pagherebbero per un affitto, con il versamento di un eventuale anticipo iniziale o saldo a fine contratto.

Secondo il contratto, dopo un periodo preventivato fra le parti, si procede all'acquisto vero e proprio dell'abitazione. Una forma ibrida di acquisto, insomma. E se già per le abitazioni comprate “tradizionalmente”, in Italia, non si capisce mai quali tasse, quante e quando bisogna pagarle, figuriamoci per una formula del genere. È la stessa Agenzia delle Entrate a pronunciarsi con un chiarimento ufficiale. Di seguito, ne vediamo i punti fondamentali in dettaglio.

Niente IVA

Anche per gli affitti finalizzati alla vendita, l'IVA non si applica. L’unico caso in cui essa può essere applicata, a discrezione del venditore, è quando a vendere sia un'impresa di costruzione.

Discorso leggermente differente per gli edifici non ad uso abitativo: in questo caso, a prescindere che il locatario sia un'impresa di costruzione, si può sempre optare per l'applicazione dell'IVA.

Le tasse: una jungla di trattamenti

La premessa è che, secondo l'Agenzia delle Entrate, il trattamento fiscale da applicare agli acquisti rent-to-buy è funzionale al tipo di quota di pagamento.

Per intenderci: le rate, che corrispondono effettivamente ad un canone di locazione, rispettano le norme fiscali che regolano questo tipo di rapporto; eventuali anticipi, saldi e quote varie, previste per l'effettivo acquisto dell'immobile, sono sottoposte alla tassazione prevista nei casi di vendita.

E la cedolare secca: si può applicare?

Nessun problema. Anche per l'affitto con riscatto è possibile usufruire della famosa "cedolare secca", naturalmente nei casi di applicazione già previsti in passato. Tale opzione, ricordiamolo, è esercitabile solo dai soggetti IRPEF e non, ad esempio, dai titolari di attività imprenditoriali. Nel caso di un soggetto Irpef, l'imposta di registro da corrispondere sarà pari al 2%, percentuale indipendente dalla tipologia di immobile.

E se il venditore non è un soggetto privato, cosa succede?

Nel caso in cui il venditore/locatore non sia un soggetto privato ma un'impresa, è possibile applicare l'IVA secondo i parametri elencati di seguito. Per le prime case si può applicare l'IVA del 4%, ad esclusione delle abitazioni riconoscibili come di lusso secondo la classificazione catastale.

Per le altre, ad esclusione delle abitazioni suddette, si applica l'imposta del 10%, nel caso non si tratti di una prima casa.

Sono di fatto escluse dall'IVA ridotta tutte le abitazioni o gli edifici accatastati come A/1, A/8 ed A/9, codici catastali corrispondenti a edifici di lusso.

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