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Anagrafe Condominiale

del 22/01/2014

Introdotta dalla legge 220/12, l’anagrafe condominiale consiste in un registro ove confluiscono importanti informazioni circa le unità immobiliari costituenti il condominio e l’identità dei rispettivi proprietari.

Nel registro vengono riportati i dati anagrafici dei proprietari (ovverosia nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza e codice fiscale) ma anche i dati catastali dell’immobile e le condizioni di sicurezza dello stesso, nonché l’eventuale presenza di diritti reali o personali di godimento.

Si tratta di dati essenziali per assicurare una gestione non solo trasparente ma anche efficace atteso che l’identificazione dei soggetti proprietari consente di poter regolamentare i rapporti obbligazionari (e non ) in essere all’interno della compagine condominiale.

Si pensi, ad esempio, all’inoltro delle convocazioni assembleari, ovvero ancora alla messa in mora formulata dalll’amministratore per il recupero delle quote dovute, ovvero ancora una diffida inviata da altro condomino per ottenere il ristoro di danni causati da altra unità immobiliare facente parte del condominio ovvero la cessazione di una condotta turbativa.

L’individuazione del proprietario/destinatario è essenziale per la proficuità delle predette azioni, giacchè in materia condominiale la natura dell’obbligazione (propter rem) non consente l’operatività del principio dell’apparenza, escludendo la legittimazione passiva della persona o del soggetto che, pur apparendo condomino, (c.d. condomino “apparente”) non lo sia sostanzialmente.

L’importanza della tenuta di questo registro è, quindi, palese ed il legislatore ha ben pensato di annoverarlo fra quelle documentazioni per le quali l’amministratore deve consentire e garantire la consultazione da parte del condomino che ne faccia richiesta.

La tenuta e cura del predetto registro è precipuo compito dell’amministratore, che dovrà provvedere anche ad aggiornarlo qualora risultino modifiche dei dati ivi inseriti. È un obbligo dal quale non può esimersi senza esporsi al pericolo di una revoca anticipata del mandato, costituendo tale omissione grave irregolarità (articolo 1129 C.c).

Ecco, quindi, che provvederà ad inviare un precipuo modulo a ciascun proprietario chiedendo allo stesso la compilazione delle voci richieste.

Sul punto va chiarito che non è contemplato alcun obbligo in capo al condomino circa l’allegazione di documentazione, eventualmente richiesta dall’amministratore, attestante il titolo di proprietà e l’identità del proprietario, potendosi limitare il condomino a fornire una semplice dichiarazione indicando i soli dati richiesti.

Qualora il condomino non provvederà a conferire i dati richiesti, l’amministratore potrà (e dovrà) ottenere diversamente i dati effettuando degli accessi presso gli uffici competenti (anagrafici e agenzia del territorio) al fine di risalire all’ identità del proprietario.

Tutti i costi sostenuti per l’acquisizione verranno imputati direttamente al condomino, mentre eventuali compensi richiesti dall’amministratore per l’espletamento di tale attività saranno dovuti solo se precedentemente convenuti.

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