Le imposte indirette sui trasferimenti di immobili

Il nostro sistema tributario prevede che i trasferimenti a titolo oneroso possono essere soggetti alternativamente all’imposta di registro ovvero all’IVA. Mentre l’imposta di registro, disciplinata dal DPR 26 aprile 1986, n. 131,  è correlata alla formalità della registrazione dell’atto di cessione dell’ immobile (per atto pubblico o scrittura privata autenticata), l’imposta sul valore aggiunto, DPR 633/72, ha come presupposto la manifestazione economica dell’operazione di cessione, in quanto posta in essere nell’esercizio di impresa e a titolo oneroso.  Sono dovute per l’esecuzione delle formalità di trascrizione e voltura degli immobili presso i pubblici registri immobiliari e catastali anche le imposte ipotecarie e catastali (D. Lgs 347/1990). Pertanto in caso di acquisto di beni immobili abitativi e delle relative pertinenze,  l'acquirente privato viene tassato nei seguenti modi: se il  venditore è un’impresa costruttrice, in caso di prima casa IVA 4%, imposte ipotecaria e catastali fisse di euro 168,00.= l'una;  in caso di seconda casa IVA 10% (21% per immobili di lusso) imposte ipotecarie e catastali fisse di euro 168,00.=. Se il venditore, poi, è impresa costruttrice che vende un immobile ultimato da più di 5 anni non si applica IVA ma  l'imposta di registro; se il venditore è un privato o impresa che non li ha costruiti o ristrutturati: in caso di prima casa imposta di registro  del 3%, imposte ipotecarie e catastali fisse di euro 168,00 ciascuna; in caso di seconda casa imposta  di registro 7%, imposta ipotecaria 2%, imposta catastale 1%. Queste aliquote di imposta di registro saranno in vigore fino al 31 dicembre 2013.  A partire dal 1 gennaio 2014 invece un sistema più semplificato prevederà due sole aliquote eliminando le attuali in vigore. Il comma 2 dell'art. 10 del Dlgs n. 23 del 14/03/2011, detto anche “decreto sul federalismo municipale”,  dispone l' applicazione delle seguenti aliquote: aliquota del 9% che si applica agli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e agli atti traslativi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi; aliquota del 2% che si applicherà al trasferimento di beni immobili ad uso abitativo qualora ricorrano le condizioni per l'applicazione dell'agevolazione “prima casa”. Fanno eccezione le categorie catastali A1 - abitazione di tipo signorile , A8 – abitazioni in ville  ed  A9 castelli palazzi di eminenti pregi artistici e storici  .  A partire dal prossimo anno, l'aliquota applicabile in presenza di agevolazione prima casa viene ridotta di  un punto percentuale, mentre l'aliquota residuale del 9% sarà in alcuni casi maggiore (acquisto di immobili diversi dalla prima casa, attualmente l'aliquota è il 7%, o trasferimento di terreni a giovani agricoltori (IAP), aliquota attuale 6%), ed in altri casi notevolmente ridotta (acquisto di terreni agricoli a favore di soggetti diversi dall'imprenditore agricolo, aliquota attuale 15%).  Lo stesso decreto stabilisce che l'imposta di registro da versare non potrà essere inferiore a 1.000,00.= euro. Con la medesima ricorrenza tutti gli atti direttamente conseguenti al trasferimento da effettuare presso il catasto saranno  esenti da bollo, imposta ipotecaria e imposta catastale, nonché tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.  Saranno, inoltre, abrogate tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali.