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Spese condominali: legittimato passivo il proprietario

del 01/02/2013

Spese condominali: legittimato passivo il proprietario


In tema di ripartizione di spese condominiali, in caso di azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza, è legittimato passivo il solo e vero proprietario della porzione immobiliare e non anche il ""condomino apparente" ovvero colui  che per facta concludenti possa apparire come tale, ciò perchè non opera nei rapporti tra Condominio e Condomine il principio dell' "apparenza del diritto".

Vediamo perchè.

Il principio dell'apparenza del diritto è strettamente connesso alla esigenza di tutelare l'affidamento incolpevole (in buona fede) del terzo che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione esistente solo all'apparenza, alla quale non potrebbe collegarsi alcun effetto giuridico, tutto questo con grave pregiudizio per il terzo al quale  non è addebitabile alcun incauto affidamento.

Caso tipico è quello della c.d. "società di fatto" che non esiste nella realtà ma che può apparire come tale quando due o più soggetti si comportino come soci in modo tale da ingenerare nel terzo l'incolpevole convincimento dell'esistenza di un reale rapporto societario.In questo caso qualora il terzo abbia intrattenuto rapporti con un "apparente socio", il quale  ha agito in nome e per conto della società, potrà, a sua tutela, invocare la responsabilità (illimitata) di tutti coloro che hanno operato in modo idoneo ad apparire legate da un vincolo sociale reale.

Da quanto detto si evince che l'apparenza è uno strumento idoneo a proteggere l'interesse dei terzi tutte le volte in cui sono stati tratti in inganno da una situazione di fatto che abbia reso esistente una realtà giuridica inesistente.

Invece nel rapporto tra Condominio e Condomine si ha un "effettivo rapporto giuridico" , essendo previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. di detto codice,in cui il  Condominio non è terzo ( e dunque non esiste alcuna esigenza di tutelare il suo legittimo affidamento e la sua buona fede) ma è una parte del rapporto sulla quale incombe l'onere di accertarsi della realtà delle cose.

Come sottolinea il Suremo Collegio " il principio dell'apparenza del diritto non è suscettibile di incauti impieghi, specie in relazione a quelle fattispecie che trovano già nella legge una compiuta disciplina, venendo in considerazione solo in presenza dell'esigenza di tutelare il terzo in buona fede in ordine alla corrispondenza fra situazione apparente e quella reale".(cass. civ.sez. un. sent. n. 5035/02) 

 Di conseguenza l'Amministratore non potrà ne dovrà agire in giudizio, per il recupero delle spese condominiali, nei confronti di colui che si sia apparentemente comportato come tale partecipando alle assemblee condominiali perchè il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato quando la situazione che si pretende "apparente" sia in contrasto con una realtà giuridica risultante dalla pubblicità legale.E' espressamente previsto dall'art. 1123 c.c.,I co, che "Le spese......... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno".

Dal dettato della norma si evince chiaramente chi sia l'unico soggetto legittimato passivo ed in secondo luogo appare logica l'impossibilità per l'Amministratore (che si ripete non è terzo ma parte del rapporto) di invocare il " principio dell'apparenza del diritto" in caso di chiamata in causa dell'apparente Condomine anzichè del vero proprietario dell' unità immobiliare.

 

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