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La riforma del condominio e l'entrata in vigore

del 07/01/2013

La riforma del condominio e l'entrata in vigore


Quando è stata approvata la riforma e quando entra in vigore?


Con la legge n. 220/2012 è stata approvata una radicale riforma della disciplina del condominio, le cui disposizioni entreranno in vigore nel giugno 2013dopo sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale avvenuta il 17.12.2012.


Tra le molte novità, ci sono innanzitutto adeguamenti delle norme ai tempi attuali: viene aggiornata la definizione delle parti comuni (che ad esempio ricomprendono ora anche i parcheggi o i sistemi “per l’accesso ai flussi informativi anche da satellite o via cavo”), è previsto il cosiddetto supercondominio (più edifici con parti comuni); i regolamenti condominiali non potranno più vietare di possedere o detenere animali domestici;  viene disciplinata l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili e per la videosorveglianza; l’avviso di convocazione dell’assemblea sarà anche per posta elettronica certificata o fax, c’è l’obbligo per l’amministratore di attivare un sito internet del condominio se chiesto dell’assemblea.


Cosa cambia nella disciplina della parti comuni?

Viene prevista tra l’altro la facoltà per l’assemblea di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, purchè senza pregiudizio per la stabilità o sicurezza del fabbricato e senza alterarne il decoro architettonico; viene previsto un procedimento per la tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni in caso di attività che incidono negativamente su di esse; viene inserita nel codice civile la facoltà del condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se non ne derivano squilibri o aggravi di costo agli altri condomini.


E per la gestione del condominio?

Una profondissima revisione investe la figura dell’amministratore del condominio, la cui nomina (con indicazione del compenso all’atto di accettazione, a pena di nullità) diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto. L’incarico di amministratore (che può essere anche assunto da soggetti di forma societaria) può essere svolto soltanto da chi possiede tutti i requisiti elencati dalla legge, che includono non soltanto la mancanza di condanne per delitti rilevanti o di protesti, ma anche il possesso di diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequentazione di un corso di formazione iniziale e di attività di formazione periodica; se però l’amministratore è nominato tra i condomini non sono necessari il diploma e la formazione (e questo vale, salva la formazione periodica, anche per chi abbia già svolto attività di amministratore per almeno un anno negli ultimi tre). L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile. Anche la revoca dell’amministratore viene disciplinata con maggiore dettaglio e con l’elencazione delle gravi irregolarità che la giustificano.


Anche le attribuzioni dell’amministratore vengono modificate, introducendo tra l’altro un obbligo di tenuta di alcuni registri: il registro di anagrafe condominiale con i dati dei condomini e delle singole unità immobiliari, con obbligo dei condomini di comunicare all’amministratore la variazione dei dati; il registro dei verbali delle assemblee; il registro di nomina e revoca dell’amministratore; il registro di contabilità. Deve essere istituito un conto corrente dedicato, e redatto un rendiconto condominiale annuale contenente le voci di entrata e di uscita  e i fondi disponibili; dal canto suo, l’assemblea dei condomini deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria.


Cambiano le regole per l’assemblea?

Anche la disciplina delle deliberazioni assembleare viene in parte modificata, con una revisione delle maggioranze necessarie, e con il divieto per il delegato di rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, se i condomini sono più di venti; in caso di supercondominio con più di sessanta partecipanti, ogni condominio nomina il proprio rappresentante; si può nominare un consiglio di condominio di almeno tre condomini negli edifici con almeno dodici unità.

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