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Pillole sulla Riforma nel settore condominiale

del 22/11/2012

Pillole sulla Riforma nel settore condominiale

Alla luce della recentissima approvazione del nuovo assetto normativo, che regolerà la vita condominiale, la c.d. “riforma del condomino”, si possono già fare alcune brevi considerazioni. In primo luogo, per quanto riguarda la figura dell’amministratore, si deve osservare come il legislatore abbia deciso di sostenere la professionalizzazione della sua figura.

Nella riforma spicca la previsione normativa per cui l’amministratore, che durerà in carica due anni al posto di uno, deve adempiere ex lege agli obblighi fiscali, compresa la gestione del conto corrente dedicato ed intestato al condominio, la redazione dello stato patrimoniale, corredato da una relazione accompagnatoria (oltre la conservazione decennale della documentazione, come peraltro è previsto in tema societario, all’accensione di una polizza professionale, etc…).

Tali previsioni costituiscono un filtro all’accesso dell’attività dell’amministratore al fine di privilegiare chi esercita la professione “per mestiere” e destituire, o per lo meno scoraggiare, chi invece la esercita a titolo occasionale. Difatti, non è raro che un soggetto, magari su incarico di altri condomini, soprattutto in realtà molto piccole, con poche unità immobiliari, venga nominato amministratore diciamo quasi per caso…

Il testo della riforma mette in chiaro come la nuova figura dell’amministratore di condominio debba esser espressione di un “buon” cittadino, dovendo lo stesso avere i c.d. requisiti di onorabilità. Il professionista dovrà, cioè, avere delle qualità morali, pena la revoca del mandato: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato; egli dovrà avere anche dei requisiti professionali (fino ad oggi non richiesti), ovverosia un diploma di scuola media di secondo grado e aver sostenuto un corso di formazione ad hoc, oltre a dover frequentare l’aggiornamento professionale. Spunti interessanti offrono, inoltre, le disposizioni che vanno a modificare i quorum deliberativi e costitutivi dell’assemblea, che tante volte veniva convocata “per nulla”, o a cui comparivano sempre i soliti condomini (Quorum costitutivo: abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti; Quorum deliberativo generico per seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.)

La procedura per deliberare, ad esempio, l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio sarà più snella, grazie ad un quorum meno impegnativo (la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi).

Si pensi che con lo stesso quorum potrà essere deliberata l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano, anche a titolo oneroso, un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

D’altro canto, merita certamente attenzione l’attribuzione (prima inesistente) di un vero e proprio potere sanzionatorio dell’amministratore che potrà elevare sanzioni pecuniarie da €.200,00 e, in caso di recidiva, sino a €.800,00.

Queste alcune “pillole” che ho deciso di porre in evidenza nel presente commento.

Va da sé che la nuova riforma tocca altri e numerosi argomenti, come, per esempio, la cancellazione tout court del divieto di tenere degli animali in casa.

La riforma allo stato parrebbe gettare basi più solide della precedente normativa: riuscirà a far governare (e a questo punto ad amministrare) in modo più efficiente le nostre case?

 

 

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