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IVA nelle operazioni immobiliari

del 17/10/2012
CHE COS'È?

IVA nelle operazioni immobiliari: definizione

L’Iva nelle operazioni immobiliari è un particolare sistema di applicazione dell’imposta nell’ambito delle compravendite e delle locazioni immobiliari, oggetto, negli ultimi anni, di numerosi interventi legislativi, volti, da un lato, a prevenire comportamenti fraudolenti ed abusi da parte dei contribuenti e dall’altro, a sostenere comunque un settore, come quello dell’edilizia, particolarmente colpito dalla generale crisi economica.

L’ultima modifica al regime Iva per le cessioni e le locazioni di fabbricati abitativi e strumentali è stata apportata con l’art. 9 del D.L. n. 83 del 22 giugno 2012 (cd. Decreto “Sviluppo 2012”), convertito in Legge n. 134 del 7 agosto 2012 ed entrato in vigore il 26 giugno 2012.

A seguito dell’intervento de quo, accanto ad un principio di esenzione generalizzata, l’art. 10, punti 8, 8-bis e 8-ter, del DPR 633/1972, stabilisce il ritorno nel regime di imponibilità Iva delle compravendite e delle locazioni immobiliari, seppure subordinatamente all’esercizio di un’opzione, da esercitare nel relativo atto, da parte delle imprese che pongono in essere le operazioni.

Si tratta di una razionalizzazione della materia di ampia portata, in quanto, in molti casi, anche se non per tutti, potrà essere evitato il regime dell’esenzione Iva che finora ha generato conseguenze onerose per i contribuenti in termini di detrazione dell’imposta sugli acquisti, a causa dell’applicazione dei meccanismi del pro-rata generale di detrazione e di rettifica della detrazione dell’Iva sugli acquisti assolta in anni precedenti.


COME SI FA

L’Iva nelle operazioni immobiliari prevede, a seguito delle ultime modifiche, le seguenti casistiche:

1) Cessione di fabbricato strumentale (categorie catastali B, C, D, E ed A/10):

a) da parte di impresa costruttrice o che vi ha eseguito interventi di recupero, entro 5 anni dalla fine dei lavori: imponibile Iva;

b) da parte di impresa costruttrice o che vi ha eseguito interventi di recupero, oltre 5 anni dalla fine dei lavori: esente Iva, ovvero imponibile Iva su opzione mediante il meccanismo del reverse charge;

c) da parte di altri soggetti passivi d’imposta: esente Iva, ovvero imponibile Iva su opzione mediante il meccanismo del reverse charge.

2) Cessione di fabbricato abitativo (categorie catastali da A/1 a A/11 esclusa la A/10):

a) da parte di impresa costruttrice o che vi ha eseguito interventi di recupero, entro 5 anni dalla fine dei lavori: imponibile Iva;

b) da parte di impresa costruttrice o che vi ha eseguito interventi di recupero, oltre 5 anni dalla fine dei lavori: esente Iva, ovvero imponibile Iva su opzione mediante il meccanismo del reverse charge;

c) da parte di altri soggetti passivi d’imposta: esente Iva.

3) Locazione di fabbricato strumentale (categorie catastali B, C, D, E ed A/10):

a) da parte di tutti i soggetti passivi d’imposta: esente Iva, ovvero imponibile Iva su opzione;

4) Locazione di fabbricato abitativo (categorie catastali da A/1 a A/11 esclusa la A/10):

a) da parte di impresa costruttrice o che vi ha eseguito interventi di recupero: esente Iva, ovvero imponibile Iva su opzione con aliquota al 10%;

b) da parte di altri soggetti passivi d’imposta: esente Iva.

L’esenzione Iva permane dunque obbligatoria solo in pochi casi inderogabili (casi 2/c e 4/b).

Laddove l’applicazione dell’Iva è obbligatoria per legge (casi 1/a e 2/a), ovvero nel caso delle locazioni imponibili Iva per opzione (casi 3/a e 4/a), la fattura deve essere emessa dal fornitore (debitore di imposta) con Iva esposta.

In tutti i casi, invece, di compravendita di fabbricati in cui l’imponibilità Iva avviene per opzione (casi 1/b, 1/c, 2/b), la fatturazione deve avvenire con il meccanismo del reverse charge, secondo il quale è lo stesso acquirente (debitore di imposta) ad applicare l’Iva sull’operazione mediante autofatturazione, salvo il caso in cui quest’ultimo non sia un privato.


CHI

L'Iva nelle operazioni immobiliari riguarda unicamente le operazioni poste in essere da soggetti passivi di imposta, essendo sempre esenti quelle poste in essere da soggetti privati.

In particolar modo le novità introdotte dal Decreto “Sviluppo 2012” si rivolgono alle imprese costruttrici, per le quali la C.M. n. 182 del 11 luglio 1996 ha fornito un’esaustiva definizione:

- impresa di costruzioni: è l’impresa che anche occasionalmente svolge attività di costruzione di immobili destinati alla rivendita, anche mediante appalto dei lavori, in tutto o in parte, ad imprese terze;

- impresa che esegue interventi di recupero: è l’impresa che esegue interventi di recupero di cui all’art. 3, co. 1, lett. c), d) ed f) del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/01), anche tramite appalto;

- impresa che ha fatto costruire l’immobile ma normalmente svolge altra attività;

- società cooperative edilizie che costruiscono, direttamente o tramite imprese terze, fabbricati che vengono successivamente assegnati ai soci.


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