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Patto di futura vendita, locazioni tassate alla fine

del 23/04/2013
di: Benito Fuoco e Nicola Fuoco
Patto di futura vendita, locazioni tassate alla fine
Nelle locazioni con patto di futura vendita, l'accertamento della maggiore imposta di registro si emette nei confronti dell'atto ricognitivo finale; solamente con questo atto, infatti, si verifica l'effetto traslativo della proprietà, risultando inefficaci le clausole, eventualmente stipulate dalle parti, che prevedono il trasferimento di proprietà ex tunc sin dal momento di consegna dell'immobile al conduttore.Con queste conclusioni, la Ctr del Lazio, nella sentenza n. 106/04/2013 dello scorso 6 marzo, ha risolto una lunga controversia che aveva visto decisioni di segno di segno opposto nei primi due gradi di giudizio, censurate con rinvio al secondo grado dalla Commissione tributaria centrale. La questione riguarda l'emissione di un avviso di accertamento del maggior valore, ai fini del registro, nei confronti di una compravendita realizzata a seguito di locazione con patto di futura vendita. In queste fattispecie contrattuali, le parti stipulano una locazione che, giunta al suo termine, si conclude con il trasferimento di proprietà dell'immobile che ne costituisce l'oggetto, dal locatore conduttore (con il prezzo della vendita coperto integralmente dai canoni fino allora regolarmente corrisposti, o, a seconda di come le parti si erano accordate, con il versamento di un ulteriore importo da parte del conduttore). L'equivoco fiscale nasce dal fatto che in questi casi si è soliti prevedere delle clausole che stabiliscono che la proprietà si intenda trasferita ex tunc in capo al conduttore, sin dal momento di consegna dell'immobile e inizio della locazione. Da ciò, l'indecisione sul momento di applicazione e accertamento dell'imposta.

Il chiarimento della commissione parte dalla natura dell'atto finale ricognitivo, che ha valore traslativo e non meramente dichiarativo. «Il trasferimento della proprietà dell'immobile, ancorché nel relativo atto si sia dichiarato che esso avviene con effetto ex tunc, si realizza solo con quest'ultimo atto, il quale sotto tale profilo è soggetto a tassazione». Da questo deriva che, per il calcolo della misura dell'imposta di registro, si avrà come riferimento il valore normale del bene al momento dell'atto ricognitivo, indipendentemente dagli importi pattuiti sin da principio al momento della promessa di futura vendita.

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