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Immobili in leasing: il detentore gode dei medesimi diritti del proprietario

Immobili in leasing: il detentore gode dei medesimi diritti del proprietario
Massima.
In vigenza di un contratto di locazione immobiliare, il terzo acquirente della “cosa locata” (ex articoli 1599 e seguenti del Codice Civile) non deve essere inteso solamente nella riduttiva accezione di colui che, per un qualche atto tra vivi, sia divenuto proprietario dell’immobile locato, bensì nel senso che è tale (cioè terzo acquirente) chiunque sia stato immesso nel possesso e nel godimento dell’immobile in parola da parte dell’originario locatore/proprietario in base ad un qualsivoglia titolo non contrario a norme di ordine pubblico, quindi anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia detenuto in base a un contratto di leasing. E’ questo l’innovativo principio di diritto contenuto in una recentissima sentenza della Cassazione, la n. 5253/12 della I° Sezione Civile, depositata il 2 aprile scorso.

Il caso.
La sentenza prende le mosse da una società immobiliare il cui immobile, detenuto in forza di un contratto di leasing, è oggetto di un autonomo rapporto locatizio instaurato in precedenza dall’originario proprietario dell’immobile che, vigente la locazione, aveva ceduto il bene in parola ad un Istituto di credito, il quale, a sua volta, lo aveva concesso in leasing alla summenzionata società immobiliare. In seguito il vecchio proprietario era stato dichiarato fallito e la società immobiliare, subentrata - con la stipula del leasing - al preesistente contratto di locazione come nuova locatrice, si era insinuata al passivo del fallimento al fine di far valere il proprio credito chirografario consistente nel deposito cauzionale versato a suo tempo dai conduttori dell’immobile.
Il Tribunale, tuttavia, rigettava l’istanza: secondo consolidata prassi e giurisprudenza, infatti, la cessione legale del contratto di locazione, in altre parole il trasferimento del medesimo in capo al terzo acquirente della cosa locata - esito ultimo a cui perviene la regolamentazione introdotta dagli articoli 1599 e seguenti codice civile in deroga al principio di carattere generale contenuto nell’articolo 1372 codice civile secondo cui, per regola, il contratto non produce effetti rispetto ai terzi - si verifica certamente nelle ipotesi in cui, con contratti a titolo oneroso o gratuito, venga alienata la proprietà del bene dato in locazione. E’ il caso, ad esempio, della compravendita, permuta, donazione, oppure di un acquisto a titolo particolare effettuato mortis causa, come quello originato da un legato. Ancora, sono stati comunque considerati rientranti nella disciplina in commento i conferimenti di diritti reali limitati su beni di cui il locatore conservi la proprietà: si veda l’ipotesi di costituzione del diritto di usufrutto, in cui l’usufruttuario subentra nel contratto di locazione, indipendentemente dalla natura dell’atto dispositivo.
Tuttavia, nel caso di specie, che attiene alla locazione di un immobile detenuto sulla base di un contratto di leasing, il Tribunale adito aveva argomentato che il subentro automatico nel contratto di locazione in corso, senza cioè la necessità del preventivo consenso del conduttore, non può trovare applicazione, essendo questa ipotesi prevista, ex articolo 1602 codice civile, per il solo acquirente dell’immobile. In altri termini, nel caso di cessione in leasing di un immobile locato non troverebbe attuazione il disposto di cui agli articoli 1599 codice civile e seguenti, ma, unicamente, le regole generali in tema di cessione del contratto (articolo 1406 codice civile), secondo le quali, se il conduttore ceduto non vi consente, l’utilizzatore non subentra nella posizione di locatore (sul punto si veda anche Tribunale di Bologna, 2 maggio 2007) e questo indipendentemente dagli eventuali accordi intercorsi con il concedente, talché l’utilizzatore potrà solo, se del caso, gestire il rapporto in nome e per conto di quest’ultimo (in maniera conforme Tribunale di Milano, 29 ottobre 1992), configurandosi il contratto di leasing - nell’ipotesi qui commentata - come una sorta di mandato con rappresentanza. Pertanto, l’utilizzatore sarebbe condizionato, nel far valere i diritti propri del locatore, dal fatto che la cessione del contratto fosse configurabile, in concreto, come tale e, quindi, accettata dal conduttore. Nel caso in esame, tuttavia, pur essendo stato provato in via documentale l’iniziale trasferimento della proprietà dell’immobile ad una società di leasing - quale intermediario - e la successiva stipula del contratto di leasing con la società ricorrente, non era stata, comunque, dimostrata l’accettazione dei conduttori.
La Suprema Corte, al contrario, annullando il rigetto del Tribunale all’opposizione proposta dall’azienda ricorrente, ne ammette l’insinuazione allo stato passivo e ripercorrendo l’orientamento espresso in una sua precedente pronuncia (la n. 1747 del 2011) ha individuato nella natura traslativa del contratto di leasing la questione di diritto nel subentro - ex articoli 1599 e 1602 codice civile - nel contratto di locazione in corso, da parte dell’utilizzatore del leasing medesimo. Infatti, secondo gli Ermellini, occorre distinguere tra il leasing traslativo (o finanziario), a cui è applicabile, per analogia, la disciplina della vendita con riserva della proprietà, ed il leasing di godimento (cosiddetto leasing operativo). Entrambe le tipologie “sono caratterizzate dal conseguimento della disponibilità del bene e quindi, del godimento dello stesso”; tuttavia, nel caso di specie, “ricorre la figura del leasing traslativo, in quanto il contratto ha ad oggetto beni immobili, capaci di conservare alla scadenza un valore residuo superiore all’importo convenuto per l’opzione, a fronte di canoni che scontano anche una quota di prezzo in previsione dell’acquisto, da cui l’applicazione analogica delle norme della vendita con patto di riservato dominio”.
Da queste affermazioni non può che discendere la considerazione secondo cui la società subentrata come locatrice ha diritto alle somme dei depositi cauzionali, dal momento che ricopre la veste di nuova titolare del contratto.

Davide Andreazza
Dottore Commercialista e Revisore Contabile

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