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Immobili pignorati, come evitare che sia venduti all’asta

del 11/03/2016

Immobili pignorati, come evitare che sia venduti all’asta

Come è possibile evitare che l’immobile, oggetto di pignoramento immobiliare, venga venduto all’asta, nonostante sia stata già avanzata un’offerta di acquisto?

Secondo una recentissima sentenza della Corte di Cassazione: “Non sussiste turbata libertà degli incanti nell’ipotesi in cui, nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, le ripetute offerte di aumento di un sesto, ex art. 548 c.p.c. [oggi: un quinto] sul prezzo dell’immobile aggiudicato non vengono seguite dal versamento della somma nel termine, non configurando tale comportamento turbativa dello svolgimento della gara al fine di abbassare il prezzo dell’asta” (Cass. Civ. sent. n. 8020/2016).

Il caso esaminato nella sentenza in questione si riferisce alla vendita con incanto dell’immobile pignorato. Vi è da dire che la vendita con incanto è l’eccezione prevista dalla nostra normativa a favore di quella senza incanto. Il giudice permette la prima solo quando “ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene”.

La differenza tra vendita con incanto e senza incanto è la seguente:

- Vendita con incanto: avviene con il rilancio a voce da parte dei partecipanti, aumentando l’ultima offerta di un importo non inferiore al rilancio minimo stabilito nel bando dell’asta; l’immobile è provvisoriamente aggiudicato all’ultimo che ha rilanciato, se non ci sono altri rilanci entro tre minuti. Entro dieci giorni dall’incanto chiunque, tranne il debitore, può far pervenire in cancelleria nuove offerte che devono superare di 1/5 il prezzo raggiunto nell’incanto.

La giurisprudenza ritiene che a partecipare possa essere il coniuge anche in comunione di beni, il figlio, un socio d’affari o un parente del soggetto pignorato.

Se arriva una nuova proposta, il giudice deve fissare una nuova asta nella quale il prezzo base sarà quello di aggiudicazione aumentato di 1/5. Il precedente aggiudicatario perde, a ogni modo, l’aggiudicazione. Se ci sono più offerte, il giudice convoca gli offerenti per una gara e assegnerà l'immobile a chi offre di più.

Se invece l’asta andasse “deserta”, il prezzo base diminuisce di circa il 20%.

-Vendita senza incanto: l’immobile viene aggiudicato in via definitiva senza possibilità d’intervento da parte di altri potenziali acquirenti. I partecipanti, tranne il debitore, dovranno presentare le offerte d'acquisto in busta chiusa.

Sulla busta non dovrà essere apposta alcuna indicazione da parte dell'offerente, l'offerta è segreta ed irrevocabile. Il bene verrà aggiudicato definitivamente a chi avrà effettuato l’offerta più elevata. L’offerente, una volta ottenuta l’aggiudicazione, è tenuto al versamento del saldo prezzo e degli oneri di vendita nel termine stabilito. In caso di inadempimento, l'aggiudicazione sarà revocata e l'aggiudicatario perderà quanto versato.

Nel caso esaminato nella sopra citata sentenza della Suprema Corte, il marito ha subito il pignoramento della propria abitazione. Durante la vendita con incanto un offerente presentava un’offerta aggiudicandosi provvisoriamente l’immobile. Nei dieci giorni dall’aggiudicazione la moglie dell’esecutato presentava, a sua volta, un’offerta con l’aumento di 1/5, nonostante avesse la consapevolezza che non avrebbe mai versato l’intero prezzo. In questo modo, però, nonostante abbia perso la cauzione, l’immobile rimaneva ancora in proprietà del debitore.

La Cassazione precisa che in casi come questo non scatta il reato di turbativa d’asta nei confronti del proprietario dell’immobile espropriato se sua moglie interviene con un offerta aumentata di 1/5. Ci troviamo semplicemente di fronte all’uso legittimo del meccanismo previsto dal codice di procedura civile in materia di esecuzioni immobiliari, meccanismo che può essere lecitamente attivato anche dai parenti del proprietario.

Nel caso di specie, per ben due volte la moglie del debitore aveva presentato istanze di aumento del quinto, successive all’aggiudicazione del bene da parte di altri, senza poi versare l’intero prezzo, al fine di far prolungare la gara e di riottenere l’immobile messo all’asta.

Secondo i giudici della Cassazione, la perdita della caparra è già sufficiente a sanzionare tale condotta. Non scatta quindi alcun reato o altro illecito civile.

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