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Come vendere un immobile ereditato?

del 26/01/2016

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Con la dichiarazione di successione non si chiude la pratica ereditaria. La dichiarazione di successione, infatti, è un adempimento di natura esclusivamente fiscale e ha solo la finalità di calcolare l’ammontare delle eventuali imposte e permettere, quindi, il loro pagamento. Nulla di più. Si tratta di un atto obbligatorio che deve essere compiuto da uno dei chiamati all’eredità presso l’Agenzia delle Entrate entro un anno dal decesso.

La denuncia di successione ed il conseguente pagamento delle imposte non fa diventare automaticamente eredi. Se si vuole diventare eredi a tutti gli effetti e, quindi, proprietari anche degli eventuali immobili oggetto di successione, è necessario accettare l’eredità. Fin tanto che l’eredità non viene accettata, i cosiddetti “chiamati all’eredità” (non ancora eredi) non possono vendere gli immobili oggetto di successione.
L’accettazione dell’eredità la si può fare in diversi modi: con un atto espresso avanti ad un notaio o al competente cancelliere presso il Tribunale (in tal caso l’atto viene subito trascritto nei registri immobiliari); in maniera tacita, ad esempio prendendo possesso dei beni ereditari (almeno per tre mesi), vendendo uno o più beni mobili oggetto dell’eredità, oppure con la semplice voltura. Se si accetta in maniera tacita (è l’ipotesi più diffusa) non viene trascritto alcunché nei registri immobiliari; quindi, se l’erede decide poi di vendere l’immobile ereditato, il Notaio chiederà che venga fatta la trascrizione dell’accettazione tacita nei registri immobiliari.

Il trasferimento di un bene immobile deve essere pubblicizzato nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi. Tale pubblicità si compie appunto con la trascrizione e, affinché l’acquisto dell’immobile sia valido e opponibile a chiunque, è essenziale che le varie trascrizioni – che evidenziamo i passaggi dell’immobile da un soggetto ad un altro – costituiscano una catena senza interruzioni.

Quindi, quando vendiamo un immobile ereditato (e non vi è stata accettazione espressa) accettiamo tacitamente l’eredità; in tal caso il Notaio trascrive prima l’accettazione tacita dell’eredità e subito dopo la vendita. Vanno, quindi, pubblicizzati entrambi i passaggi: quello dal defunto all’erede (per successione) e quello dall’erede all’acquirente (per atto di compravendita). 

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