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Detrazioni fiscali su interventi edilizi ed esclusioni varie

del 22/03/2012

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Detrazioni fiscali su interventi edilizi ed esclusioni varie
Nell’anno 2012 sono in vigore due diverse agevolazioni, tra loro alternative, legate agli interventi di manutenzione e riqualificazione eseguiti negli edifici. La detrazione 36%, oggi a regime e quindi senza scadenza (articolo 16-bis, decreto del Presidente della Repubblica n. 917/1986), è prevista per gli immobili abitativi e può essere fruita dalle persone fisiche; la detrazione 55%, applicabile fino al 31/12/2012 a persone fisiche e imprese, concerne gli interventi effettuati sugli immobili con la finalità di ottenere un risparmio energetico. In entrambi i casi è riconosciuta una detrazione calcolata in percentuale sul costo totale dei lavori effettuati, suddivisa in rate annuali, che va a ridurre l’imposta dovuta nell’anno fino all’azzeramento della stessa (l’eventuale eccedenza non è riportabile negli anni successivi, non trattandosi di credito d’imposta ma di semplice detrazione).
In tema di esclusioni, va innanzitutto osservato che ciascuna detrazione prevede specifici requisiti soggettivi e oggettivi da rispettare che evidentemente, se non rispettati, escludono il beneficiario dal godimento della detrazione. Ad esempio per le persone fisiche, essendo applicabile il principio di cassa (la spesa rientra nell’anno in cui viene effettuato il pagamento), è obbligatorio pagare ciascuna fattura tramite bonifico bancario qualificato, che contiene cioè i dati identificativi del prestatore/cedente e della fattura da questi emessa.
Esistono casi in cui non è ben chiaro se sia o meno possibile includere determinati interventi nell’ambito delle detrazioni 36% o 55%. Ad esempio, per la detrazione 36%, sono da considerarsi escluse tutte le opere di manutenzione ordinaria delle singole unità immobiliari nonché quelle relative ad ampliamenti dei volumi, considerati nuove costruzioni e non manutenzioni.
In merito alle manutenzioni ordinarie, ciascun Comune ha di fatto una propria definizione della fattispecie, potendo generare confusione nei contribuenti e facendo intuire un possibile differente trattamento a seconda del Comune di appartenenza. È bene chiarire invece che la detrazione 36% non rimanda alle diverse definizioni dei Comuni ma fa riferimento alle definizioni del Testo Unico dell’Edilizia (decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2011), in modo tale da garantire il medesimo trattamento per gli stessi interventi, ovunque effettuati.
Può succedere infatti che un Comune classifichi come manutenzione ordinaria il rifacimento di un bagno che include la sostituzione delle tubature. Il Testo Unico dell’Edilizia indica al contrario tali interventi come lavori straordinari perché coinvolgono anche le tubature, consentendo al committente di detrarre le spese sostenute al 36%.
In tema di ampliamenti, è chiaro che nessun incremento volumetrico consente di detrarre al 36% i relativi costi pagati. La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 4 del 04/01/2011 esclude esplicitamente anche gli incrementi connessi al cosiddetto piano casa, classificando questi lavori come nuove costruzioni. Esistono però ampliamenti che non sono considerati tali ai fini della detrazione, come quelli relativi alla costruzioni di locali accessori che ospitano le caldaie o il deposito dei rifiuti.
Un altro caso importante di esclusione dal beneficio della detrazione è quello relativo al condomino moroso. Può infatti accadere che il proprietario di un appartamento non abbia ancora pagato la quota di competenza per i lavori eseguiti dal condominio, per i quali è possibile beneficiare di una delle detrazioni ammesse. L’amministratore di condominio, prendendo atto del mancato pagamento, non dovrà consegnare al condomino moroso alcun documento che giustifichi l’intervento edilizio eseguito in quanto ad esso non spetterà nessuna detrazione, non avendo sostenuto di fatto nessun costo.

Dott. Mauro Michelini
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