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Tabelle millesimali: le precisazioni della cassazione

del 04/10/2010

Tabelle millesimali: le precisazioni della cassazione

La tabella millesimale viene menzionata dal legislatore nell’art. 68 disp. att. cod. civ., ai sensi del quale “I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
La legge, tuttavia, nulla dispone circa le modalità di approvazione e/o di revisione delle tabelle millesimali.
Al riguardo si è affermato, pertanto, l’orientamento giurisprudenziale secondo cui è necessario il consenso di tutti i condomini o, in mancanza, il provvedimento del Giudice su istanza degli interessati ed in contraddittorio con tutti i condomini.
Tale principio è stato principalmente giustificato attribuendo all’atto di approvazione delle tabelle millesimali, natura di “negozio di accertamento” del diritto di proprietà.
Con la sentenza del 9 agosto 2010 n. 18477, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute nuovamente in materia ribaltando tale orientamento e fissando il principio secondo cui “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c.
La Suprema Corte afferma, in particolare, l’erroneità del presupposto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituisca un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e specifica che la stessa non è la fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino (che invece deriva dalla legge) ma si pone solo come “parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica”.
I condomini, pertanto, approvando la tabella che ha determinato il valore del piano o di una sua porzione secondo i criteri stabiliti dalla legge, riconoscono solo l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato. Ne discende che il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute conformemente alla legge non può qualificarsi attività negoziale.
Inoltre, se ex art. 68 disp. att. c.c., le tabelle millesimali sono allegate al regolamento di condominio, se esse accertano non il diritto di proprietà ma il valore delle unità immobiliari ai fini della gestione condominiale, e se il regolamento di condominio, ex art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, logica vuole che anche le tabelle possano e debbano essere approvate con la stessa maggioranza.
Ne consegue che la determinazione assembleare in tema di tabelle millesimali, incidendo sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino, potrà essere corretta mediante lo strumento della revisione di cui all’art. 69 disp. att. cod. civ.
Prima della sentenza oggi in commento, è stato enormemente difficile per i condomini tutelare il proprio diritto al riconoscimento di un’equa distribuzione delle spese condominiali.
Difatti, a fronte del condomino che trasformava o ampliava la propria unità immobiliare, non corrispondeva l’adeguamento delle tabelle millesimali per via dell’impossibilità di raggiungere il consenso unanime, a meno di dover ricorrere al Giudice con i disagi conseguenti alle lungaggini ed ai costi processuali.
Alla luce di questa recentissima sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, è ben possibile ora che l’assemblea approvi e/o modifichi le tabelle millesimali semplicemente con il raggiungimento della maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.

Avv. Massimiliano Bonvicini
Ordine degli Avvocati di Verona
Studio Legale Bonvicini

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