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Mutuo: rinegoziazione, sostituzione e surroga

del 24/10/2012

Mutuo: rinegoziazione, sostituzione e surroga

In caso di rinegoziazione del mutuo è concessa facoltà al mutuante - la banca - di modificare alcune clausole contrattuali, quali la durata, il tasso, lo spread, lasciando inalterati il mutuatario e l'importo. Trattandosi di una facoltà non vi è obbligo per nessuna delle parti.

Molto è rimesso alle possibilità di negoziazione con l’Istituto Bancario qualora si voglia percorrere questa strada, in quanto, durata a parte, le altre variabili possono essere modificate, secondo idonea disposizione di legge, anche con scrittura privata non autenticata e quindi senza costi suppletivi per il notaio.

La sostituzione è una vera e propria estinzione del finanziamento in essere, con contestuale erogazione di un altro ex novo, incidendo anche sull’importo del debito. L’operazione comporta quindi una nuova accensione di debito, prestando attenzione all’insieme dei costi da affrontare per la sostituzione, nonché l’opportunità o meno di cambiare istituto.

La surroga è invece un operazione bancaria con cui, attraverso la portabilità dell'ipoteca, si sposta il mutuo presso una banca differente dalla propria che offra migliori condizioni. La particolarità della surroga é che non viene estinta l'ipoteca, poiché si permette alla nuova banca di subentrare ai diritti della vecchia, annullando i costi notarili. E’ un’operazione gratuita in quanto il legislatore ha posto a carico della banca subentrante le spese e gli oneri notarili derivanti dal passaggio, eccezion fatta per la trascrizione della tassa ipotecaria.

Fondamentale la valutazione delle esigenze del mutuatario, la scelta della modalità migliore di intervento, la ricerca e la scelta dell’Istituto presso il quale effettuare l’operazione prescelta.

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