Amministrazioni immobiliari: definizione
Le amministrazioni immobiliari sono affidate a persone
fisiche o società. Gli amministratori devono essere
qualificati: dopo aver ottenuto il diploma di scuola superiore, sono tenuti a
frequentare un corso di formazione e, con il passare del tempo, dei corsi di
aggiornamento annuali.
Quali sono i passi da seguire per diventare amministratore immobiliare?
Il quadro normativo di riferimento va individuato nel Codice Civile,
che regola i doveri, le competenze e le facoltà degli amministratori, il cui
ruolo è quello di gestori ufficiali dei beni comuni. Possono svolgere
l'incarico di amministratori unicamente coloro che rispettano requisiti
specifici in termini di onorabilità, e che - in particolare - usufruiscono del godimento
dei diritti civili. Il certificato di godimento viene rilasciato dalla
cancelleria del tribunale, e permette di dimostrare che si è capaci di disporre
dei propri diritti, e quindi di agire. Nel dettaglio, il certificato attesta
che nei confronti del soggetto che lo ha richiesto non sono stati emessi, nel
corso dei cinque anni precedenti, provvedimenti di fallimento, di
inabilitazione o di interdizione.
Gli amministratori immobiliari, che devono rispettare requisiti
ben precisi: tra questi, non aver mai subito protesti e non essere mai stati
detenuti.
1. Quali competenze tecniche devono avere gli amministratori?
Le competenze devono riguardare tutti gli impianti e i beni presenti in un
immobile: per esempio gli impianti di contabilizzazione del calore, gli
impianti di teleriscaldamento, gli impianti di raffrescamento, gli impianti di
sicurezza anti-incendio, gli impianti delle pompe sommerse e gli impianti di
centrale termica condominiale, destinati alla produzione dell'acqua calda
sanitaria e dell'acqua calda da riscaldamento, oltre che alla loro
distribuzione. Non possono mancare, inoltre, conoscenze relative agli impianti
elettrici, agli impianti dei pannelli solari condominiali per la produzione di
acqua calda sanitaria, agli impianti di messa a terra e agli impianti
televisivi del digitale terrestre e satellitare.
2. Quali sono le mansioni degli amministratori dal punto di vista della contabilità?
La tenuta dei conti di un immobile presuppone delle
competenze specifiche per ciò che concerne la contabilità, e in particolare per
la registrazione dei rimborsi, dei pagamenti ai fornitori, delle spese
bancarie, dei versamenti delle ritenute di acconto, delle spese su addebiti
personali, delle fatture e dei versamenti. Non solo: anche la registrazione
della tenuta dell'inventario di magazzino, degli addebiti personali, dei
giroconti, dei fondi di riserva, dei crediti e di tutte le altre entrate è
fondamentale per una corretta ed efficiente gestione contabile.
3. Quali sono le responsabilità fiscali degli amministratori?
Gli amministratori hanno la possibilità - ma non l'obbligo
- di delegare a un professionista esperto del settore fiscale tutte le mansioni
relative a questo ambito. La separazione della figura che si occupa
dell'amministrazione da quella che si occupa della rappresentanza garantisce un
controllo preciso e puntuale sull'operato contabile e, al tempo stesso, è
foriero di una sicurezza maggiore dal punto di vista degli obblighi fiscali. Il
rappresentante fiscale è tenuto, per conto del condominio, a versare ogni mese
le ritenute di acconto, dal momento che l'immobile è soggetto sostituto di
imposta. Inoltre, ogni anno devono essere trasmesse ai fornitori le
certificazioni sostituto di imposta e all'Agenzia delle Entrate le
dichiarazioni relative ai versamenti e alle ritenute che sono state effettuate.
Da non dimenticare, in conclusione, la necessità di comunicare l'importo dei
servizi e dei beni che sono stati acquistati, con i dati dei fornitori.
