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Sul leasing un occhio al passato

del 29/01/2011
di: di Fabrizio G. Poggiani
Sul leasing un occhio al passato
Nella cessione del contratto di leasing di un fabbricato con area sottostante o di pertinenza, la sopravvenienza attiva deve essere determinata tenendo conto in abbattimento della quota di canoni già pagati ma indeducibili del terreno, nel rispetto del principio generale di equivalenza con la cessione della proprietà.

Questa la precisazione dell'Agenzia delle Entrate in tema di contratti di leasing immobiliare, emersa nel corso di incontri con la stampa specializzata, che si aggiunge a quella fornita, con la recente circolare n. 1/2011 dello scorso 25/01/2011, dal Consorzio studi e ricerche fiscali del Gruppo Intesa Sanpaolo, avente ad oggetto l'applicazione dell'imposta proporzionale dell'imposta di registro (1% o 2%) in caso di registrazione in caso d'uso (o volontaria) del contratto, dopo le novità introdotte dalla legge 220/2010 (legge di stabilità per il 2011).

Cessione del contratto. Sul punto è l'Agenzia delle entrate che è intervenuta in risposta ad un quesito che poneva il problema della corretta determinazione della sopravvenienza attiva da determinare in caso di cessione del contratto di leasing, ai sensi del comma 5, dell'art. 88, dpr n. 917/1986, dopo l'intervento dei commi da 7 e seguenti, dell'art. 36, dl n. 223/2006 (Manovra Prodi-Bersani) che hanno introdotto l'irrilevanza delle quote di ammortamento, calcolate sui terreni sui quali sorgono i fabbricati.

In relazione alla problematica indicata è stato evidenziato come, in caso di cessione della proprietà del fabbricato, la plusvalenza tassabile sia determinata come differenza tra il corrispettivo pagato ed il costo fiscalmente riconosciuto, incrementato delle quote di ammortamento indeducibili (circolare 16/02/2007 n. 11/E) e come, il comma 5, dell'art. 88 del Tuir, disponga che, in presenza di acquisizione del fabbricato mediante sottoscrizione di un contratto di locazione finanziaria, la sopravvenienza debba essere determinata utilizzando il valore normale del bene, decurtato del valore dei canoni relativi alla residua durata del contratto e del prezzo relativo al riscatto, con emersione del cosiddetto «valore normale netto».

Le situazioni omogenee, dal punto di vista dell'oggetto, ma differenti solo nelle modalità di acquisizione avrebbero determinato una sperequazione di trattamento tributario e, di conseguenza, le Entrate hanno confermato che, anche in presenza di acquisto in leasing del fabbricato e nel caso di cessione del contratto, la sopravvenienza attiva dovrà essere determinata tenendo conto, in abbattimento, anche della quota di capitale dei canoni già pagati ma indeducibili riferibili al terreno, nel rispetto del principio di sostanziale equivalenza (risoluzione 23/02/2004 n. 19/E).

Registrazione contratto. Con la circolare n. 1/2011 dello scorso 25 gennaio, il Consorzio studi e ricerche fiscali del Gruppo Intesa Sanpaolo è intervenuto sulle più importanti novità della legge di stabilità per il 2011.

Il documento interviene anche sulle modifiche inerenti alla locazione finanziaria immobiliare, ricordando che dal 1° gennaio scorso si ha una vera e propria parificazione dell'acquisizione in leasing degli immobili con l'acquisto in proprietà; la principale conseguenza è che le imposte d'atto sono corrisposte immediatamente (a monte) al momento dell'acquisto da parte della società di leasing e che al riscatto, le stesse imposte (registro, ipotecaria e catastale), risultano dovute in misura fissa, attualmente pari a 168 per ognuna.

Dette modifiche hanno reso maggiormente interessanti le acquisizioni di immobili in locazione finanziaria, non solo con riferimento ai fabbricati strumentali ma, soprattutto, di quelli residenziali e di quelli in costruendo (leasing-appalto), ma ha creato qualche perplessità in tema di registrazione del contratto.

Infatti, per quanto concerne la registrazione, il legislatore ha reso obbligatoria la procedura solo in caso d'uso (o per volontà delle parti) anche se il contratto è redatto nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata o registrata, con la conseguenza che non si rende più obbligatorio il versamento dell'imposta di registro sui canoni pari all'1% per i fabbricati strumentali e del 2% per quelli residenziali.

Sul punto, il consorzio assume una posizione contraria rispetto a quella indicata nella circolare n. 39/2010 dell'Associazione italiana leasing - Assilea (ItaliaOggi, 13/01/2010), ritenendo applicabile l'imposta di registro ordinaria, ovvero quella proporzionale (1% o 2%), di cui all'art. 5, della Tariffa, Parte «I», dpr n. 131/1986, in luogo di quella fissa (euro 168), di cui alla lett. b), art. 1, della Tariffa, parte «II» indicata dalla citata associazione.

Infine, con la modifica introdotta, inerente alla soppressione dell'obbligo di registrazione del contratto in termine fisso, relativamente a quelli stipulati a decorrere dallo scorso 1° gennaio ed in attesa di necessari chiarimenti ministeriali, il consorzio ritiene che non sia più necessario la comunicazione dei dati catastali dell'immobile concesso in locazione finanziaria, di cui al comma 15, dell'art. 19, dl n. 78/2010.

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