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Casa in costruzione da monitorare

del 15/12/2010
di: di Maurizio Tozzi
Casa in costruzione da monitorare
RW, l'immobile in fase di costruzione va monitorato. Preferibile l'indicazione degli acconti effettuati. Necessaria la compilazione sia della sezione II che della sezione III, utilizzando le descrizioni «immobili» o «altre attività finanziarie». L'Agenzia deve sciogliere i dubbi sul passato: comunque non sanzionabili le eventuali mancate compilazioni. Questa la situazione prospettabile per quei contribuenti in buona fede che nel tempo hanno avviato operazioni di investimento immobiliare all'estero procedendo ad una sorta di «preliminare d'acquisto» e anticipando degli importi di denaro, debitamente tracciati mediante i canali istituzionali. In sostanza, si tratta di soggetti che non hanno affatto esportato all'estero «soldi in nero», ma al contrario, ritenendo di non avere nulla da nascondere, hanno provveduto ad un investimento all'estero inviando mediante l'intermediario bancario le occorrenze necessarie e al contempo, in assenza di espressi chiarimenti al riguardo, non hanno mai compilato il quadro RW nella convinzione di non avere alcuna consistenza da monitorare. A seguito dei chiarimenti in materia di scudo fiscale, però, è sorto il problema, soprattutto in considerazione del cambio di vedute che l'amministrazione finanziaria ha avuto riguardo agli immobili, che dalla dichiarazione Unico 2010 devono essere sempre monitorati a prescindere dalla presenza, o meno, di tassazione nel paese estero di localizzazione.

A pochi giorni dalla scadenza dei fatidici 90 giorni successivi che consentono di ritenere il modello Unico non omesso e ferma restando la possibilità di procedere alla dichiarazione integrativa entro il prossimo 30 settembre, deve comunque sottolinearsi come ancora non sia decisa la sorte degli invii economici effettuati per l'acquisto di un futuro immobile, il cui rebus riguarda la necessità, o meno, di indicazione nel quadro RW, essendo incerta la qualificazione degli stessi, ossia se trattasi di mere anticipazioni in attesa della realizzazione dell'investimento ovvero possano essere assimilati a dei veri e propri crediti vantati all'estero e dunque da riportare nella seconda sezione del quadro RW tra le altre attività finanziarie.

I diversi chiarimenti di prassi che si sono avuti successivamente all'operazione scudo fiscale, a partire dalla circolare n. 43 del 2009 per finire con la circolare n. 45 del 2010, hanno come detto evidenziato la necessità di indicare in RW anche disponibilità patrimoniali che nel passato non erano oggetto di monitoraggio in quanto non produttive di reddito. Trattasi, tra l'altro, degli immobili tenuti a disposizione in uno stato estero in cui non è prevista una tassazione su base catastale (come ad esempio gli Usa). Tale decisione è stata assunta al fine di evitare discrasie, e pertanto a decorrere dal 2009 (e dunque in Unico 2010), questi beni devono essere sempre monitorati nella loro consistenza e nelle movimentazioni ad essi riferite, a prescindere dalla percezione di un reddito. Di fatto, nella maggioranza dei casi la compilazione sarà il più delle volte rivolta alla sola sezione II del quadro RW, magari anche con una redazione ripetitiva nel tempo, laddove è necessario indicare il valore del bene, assunto sulla base del costo storico, con la conseguente particolarità che in presenza di costi storici «datati» adeguatamente documentati al di sotto di 10.000,00 euro (si pensi a un immobile del 1970 acquistato per 15 milioni di lire), in assenza di altri investimenti, non sarà necessario compilare RW. Se invece il costo storico non è determinabile, deve farsi riferimento alle ordinarie regole del Tuir per la determinazione del costo fiscalmente riconosciuto, oppure ricorrere ad un'apposita perizia di stima. In caso di comproprietà, inoltre, non avendosi la piena disponibilità del bene, l'indicazione deve avvenire per la quota di appartenenza, mentre nell'ipotesi di nuda proprietà ed usufrutto, poiché l'adempimento deve essere effettuato da tutti coloro che possiedono diritti reali sull'immobile, entrambi i soggetti (nudo proprietario e usufruttario), sono tenuti all'adempimento dichiarativo, dovendo fare riferimento, per individuare le quote di proprietà dell'immobile da indicare nella sezione II di RW, alle procedure previste in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali (art. 46 e 48 del dpr n. 131/1986).

Tutto ciò però a condizione che l'immobile sia realizzato e tenuto a disposizione. La situazione cambia notevolmente invece per quelle circostanze in cui si procede al versamento di anticipazioni a favore del notaio o agenzia estera che si occupa delle vendite, oppure dell'azienda estera costruttrice. In questo caso, a ben vedere e stando ai (non) chiarimenti del passato, le considerazioni da farsi anzitutto devono riguardare la corretta interpretazione degli importi in questione, ossia se da «ricondurre» all'acquisto dell'immobile futuro ovvero essere assimilati alle «altre attività finanziarie», fintanto che, appunto, non si concretizzi l'acquisizione dell'immobile. Nell'ipotesi di preferenza per il secondo caso, sinceramente non condivisibile, deriva in automatico sempre l'obbligo di compilare sia la sezione III (per i flussi) che la sezione II (per la consistenza del presunto credito). Nella prima evenienza, invece, le conclusioni non sono altrettanto automatiche. Infatti, se l'immobile è ancora in fase di realizzazione, vuol dire che al 31 dicembre la consistenza all'estero ancora non si è formata e dunque non dovrebbe procedersi al relativo monitoraggio in sezione II. Da ciò però deriverebbe, sulla base delle regole generali di compilazione del quadro RW da sempre codificate dall'amministrazione finanziaria, che in assenza della «consistenza» da monitorare in sezione II non deve nemmeno procedersi al monitoraggio dei flussi in sezione III. Il problema si pone forte per il passato: in estrema ratio, però, si ritiene assolutamente non sanzionabile la scelta del contribuente di non compilare il quadro RW, date le oggettive difficoltà interpretative della norma e l'assenza di chiarimenti da parte dell'amministrazione finanziaria, tanto più se si considerano le ipotesi di immobili in corso di realizzazione negli stati in cui non è prevista l'imposizione catastale (tra cui appunto gli Usa). Infatti, è abbastanza ragionevole che nel passato il contribuente non si sia mai preoccupato di compilare il quadro RW in assenza dell'immobile sulla base del semplice parallelo con il comportamento da assumersi ad opera di colui che direttamente acquisiva immobili già realizzati: tale soggetto, infatti, fino a tutto il 2008 comunque non doveva compilare RW, non essendo necessario monitorare la consistenza in sezione II e, conseguentemente, nemmeno i flussi in sezione III.

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