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Leasing, ipocatastali in misura integrale

del 09/12/2010
di: Fabrizio G. Poggiani
Leasing, ipocatastali in misura integrale
Con decorrenza dal 2011, le imposte di registro e ipocatastali sono dovute nella misura ordinarie ed integrale, nel caso di acquisizione di un immobile con contratto di leasing. E scatta anche la solidarietà «triangolare» per l'imposte d'atto dovute, con l'obbligo posto a carico del cedente, della società di leasing e dell'utilizzatore. Con i commi 15 e 16, dell'art. 1, della legge di stabilità, in attesa di pubblicazione, il legislatore è intervenuto sull'applicazione delle imposte di registro ed accessorie, prevedendo l'applicazione della misura ordinaria e l'ampliamento della solidarietà passiva del tributo. Al fine di riequilibrare e non creare disparità tra chi ha già sottoscritto un contratto entro la data del 31 dicembre prossimo e chi procede nella sottoscrizione a decorrere dalla data del prossimo 1° gennaio, il legislatore ha introdotto l'obbligo di versamento di un'imposta sostitutiva delle imposte ipocatastali, da effettuarsi entro il 31/03/2011.

Solidarietà passiva – Con le modifiche introdotte all'articolo 57, dpr 131/86 e all'art. 11, dlgs 347/90, il legislatore con il comma 15, dell'art. 1 della legge, ha disposto che l'utilizzatore dell'immobile acquisito con contratto di leasing è «solidalmente» obbligato al pagamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, dovute dalla società concedente che ha acquistato il fabbricato da concedere in locazione finanziaria, anche se si tratta di un immobile da costruire o in corso di costruzione. Dalla lettura del nuovo comma 1-ter, inserito nell'art. 57, dpr 131/86, si evince che il pagamento di queste imposte indirette, dovute per l'acquisto dell'immobile oggetto della locazione finanziaria, potrà essere richiesto non soltanto alle parti contraenti (cedente e società di leasing) ma anche all'utilizzatore, seppure «soggetto terzo» alla compravendita.

Imposta sostitutiva – Il comma 16, del medesimo articolo della legge di stabilità, in deroga ai diritti sanciti dallo statuto dei contribuenti ha disposto retroattivamente, per i contratti di locazione finanziaria «in corso di esecuzione» alla data dell'1/1/2011, l'obbligo di versare un'imposta sostitutiva. Essa si pone come mero «aggiustamento» del nuovo impianto normativo, che dispone l'obbligo di corresponsione integrale delle imposte dirette a cura della società di leasing, con applicazione della misura fissa al momento in cui l'immobile, causa fine contratto di locazione, viene riscattato. Le modalità saranno disposte con un provvedimento dell'Agenzia delle entrate, da emanarsi entro fine 2010; la misura dell'imposta sostitutiva sarà determinata in ossequio a quanto indicato dal comma 10-sexies, dell'art. 35, dl 223 del 2006, applicando una riduzione del 4% moltiplicato per gli anni di durata residua del contratto. Inoltre, il legislatore, intervenendo sulla disciplina indicata al citato articolo 35 della manovra del 2006 ed inserendo una specifica modifica alla Parte II, della Tariffa, allegata al testo unico dell'imposta di registro (dpr n. 131/1986), ha stabilito che i contratti di locazione finanziaria, aventi a oggetto immobili, sono soggetti a registrazione in caso d'uso, prevedendo il ripristino del versamento in misura piena delle imposte ipotecaria e catastale.

Con il maxiemendamento, infatti, è stata introdotta una modifica che ha previsto che l'abbattimento del 50% delle imposte d'atto non potrà più essere applicato (fatta eccezione degli atti stipulati dai fondi immobiliari chiusi), disponendo che le imposte indicate dovranno essere corrisposte in misura ordinaria ed integrale al momento dell'acquisto da parte della società concedente, mentre saranno dovute in misura fissa al momento del riscatto da parte dell'utilizzatore. Si ricorda, infine, che la base imponibile per la corretta determinazione delle imposte d'atto deve essere determinata utilizzando il costo sostenuto dalla società di leasing per l'acquisto dell'immobile, senza utilizzare valori alternativi, come quello di mercato o di riscatto (Agenzia delle entrate, circolare 12/2007 e risoluzione 24/2008).

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