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Cessioni esenti Iva dopo 5 anni

del 12/11/2010
di: Franco Ricca
Cessioni esenti Iva dopo 5 anni
Più tempo ai costruttori per vendere in regime di imponibilità ad Iva i fabbricati abitativi: la cessione dell'immobile diventerà esente dall'Iva (e soggetta all'alternativa imposta di registro proporzionale) solo se effettuata dopo cinque anni dall'ultimazione, anziché quattro come stabilisce la normativa vigente.

È quanto prevede una disposizione contenuta nel maxiemendamento governativo al disegno di legge di stabilità, che mira a ridurre il rischio che la vendita, per effetto del decorso del tempo, transiti nel regime di esenzione (che comporta, com'è noto, riflessi negativi sul versante del diritto alla detrazione dell'Iva «a monte»). A tale scopo, viene infatti prevista la modifica del n. 8-bis dell'art. 10, dpr 633/72, che attualmente stabilisce il regime di esenzione dall'Iva delle cessioni di fabbricati abitativi (più esattamente, dei fabbricati diversi da quelli strumentali per natura), eccettuate quelle poste in essere dall'impresa che ha costruito il fabbricato, oppure dall'impresa che vi ha realizzato interventi di risanamento conservativo, restauro, ristrutturazione, entro quattro anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento. La modifica consiste, appunto, nell'elevare da quattro a cinque anni dall'ultimazione dei lavori il periodo di tempo entro il quale la vendita dell'immobile abitativo da parte dell'impresa che lo ha costruito o ristrutturato, anche mediante appalto, è sottratta al trattamento di esenzione (e alle conseguenze negative che tale trattamento comporta sul diritto alla detrazione). Un allungamento temporale più che opportuno, considerata la situazione difficile che sta attraversando da qualche anno il comparto immobiliare, dato che concederà alle imprese un po' più di tempo per vendere gli immobili in regime di imponibilità. È da osservare, peraltro, che il termine di cinque anni era previsto nella stesura originaria della norma del n. 8-bis) dell'art. 10, come modificata dal dl n. 223/2006, ma venne poi ridotto a quattro anni dalla legge di conversione. Va osservato, ancora, che la modifica avrebbe anche effetti sull'entità della rettifica della detrazione in caso di cessione esente per decorrenza del termine quinquennale, ai sensi dell'art. 19-bis2 del dpr 633/72, soprattutto nel caso in cui il soggetto cedente sia tenuto alla rettifica «analitica» (diversa da quella «per massa» ex comma 4, conseguente alla variazione del prorata). Resta comunque ferma la previsione, contenuta nel predetto n. 8-bis, di inapplicabilità del termine nel caso in cui la cessione del fabbricato abitativo, da parte dei soggetti sopraindicati, sia stata preceduta da una locazione per almeno quattro anni in attuazione di programmi di edilizia convenzionata (in tal caso, dunque, la cessione rimane imponibile a Iva).

Si deve infine evidenziare che, al momento, non è prevista analoga modifica della disposizione del n. 8-ter, lett. a), dell'art. 10, che dichiara imponibili le cessioni di fabbricati strumentali per natura poste in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici entro quattro anni dall'ultimazione dei lavori. Nei riflessi di tali cessioni, pertanto, il termine rimarrebbe fissato in quattro anni. Al riguardo, si deve rammentare che le cessioni di fabbricati strumentali possono comunque essere effettuate in regime di imponibilità anche dopo il decorso del termine, sulla base dell'opzione espressa dal cedente ai sensi della lett. d) della medesima disposizione. Tuttavia, in tale ultima ipotesi l'imposta non viene applicata con l'ordinario meccanismo della rivalsa, ma con il meccanismo dell'inversione contabile, ai sensi dell'art. 17, sesto comma, lett. a-bis). Per questo motivo, oltre che per ragioni di coerenza sistematica, sarebbe opportuno elevare a cinque anni anche il termine stabilito dalla disposizione della lett. a) del n. 8-ter.

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